Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры при местоположении границ земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.
После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Как определить границы садового участка
С начала 2018 года процедура межевания стала обязательной для всех владельцев земли под садоводство и огородничество. Без постановки на кадастровый учет невозможно полноценно зафиксировать право собственности. Однако, если земли были зарегистрированы ранее 2018 года, можно встретить запись о том, что местность не имеет установленных линий разграничения. Чтобы совершить сделку купли-продажи с таким объектом, потребуется подготовить ряд документов:
-
Заявление.
-
Паспорт заявителя.
-
Свидетельство о праве собственности.
-
План-схему.
Как на местности определить границы участка, что делать при их нарушении
При возникновении подозрений на некорректное обозначение координат следует обратиться в кадастровую службу и заказать услугу межевания. В результате можно согласовать изменения и зафиксировать договоренность между владельцами документально. Если компромисс невозможен, то все вопросы решаются в судебном порядке. Для отстаивания своих интересов могут потребоваться:
-
Документация на право собственности.
-
План-схема.
-
Указание расположения забора-ограждения.
-
Результаты геодезического исследования.
-
Акт согласования (при наличии).
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Кадастровый паспорт на землю и выписка из ЕГРН: в чем разница
До 2017 года в России было два реестра, в которых собирались данные о недвижимости:
- ГКН – государственный кадастр недвижимости;
- ЕГРП – единый государственный реестр прав на недвижимость.
ГКН содержал в себе сведения об основных характеристиках объекта: границы недвижимости, площадь, перепланировки и так далее. Любую недвижимость нужно было ставить на кадастровый учет, а чтобы произвести какие-либо действия с недвижимостью, например, продать ее, нужно было оформлять кадастровый паспорт. Кадастровый паспорт участка был базовым документом, в котором содержались наиболее важные сведения об объекте. В него входили следующие данные:
- Собственник, категория земли, ее целевое назначение, кадастровая стоимость, площадь;
- Кадастровый план земельного участка по соответствующему кадастовому номеру;
- Ограничения и обременения.
Какая погрешность допустима при межевании
Иногда спор с соседями может возникнуть из-за пары сантиметров земли. В таком случае обращаться в суд необязательно. При замерах законодатель допускает возможность погрешности. Это связано с точностью используемого геодезического оборудования, используемым методом измерения и квалификацией специалиста. В соответствии с Приказом Минэкономразвития №60 от 01 марта 2016 года, допускается следующая погрешность:
- для участков в населенных пунктах — не более 0,1 метра;
- для участков под личное подсобное хозяйство, огородничество, садоводство и индивидуальное жилищное строительство — не более 0,2 метров;
- для сельскохозяйственных участков — не более 2,5 метров;
- для земель лесного и водного фондов — не более 5 метров и так далее.
Точность и погрешность
В ходе установления границ ЗУ кадастровые инженеры из-за разного рода ошибок иногда допускают в установлении межи неточности. В отношении каждого отдельного типа земель допускается определенное значение погрешности. При его превышении следует провести дополнительные расчеты.
На сегодняшний день действуют следующие нормы отклонений от точности:
|
Допустимые отклонения |
|
|
Участки под населенные пункты |
5-10 см |
|
Дачи и земли, отведенные под сельское хозяйство |
не более 20 см |
|
Земли, предназначенные под сельское хозяйство |
до 2,5 м |
|
Земли, относящиеся к наделам, изъятым из оборота |
до 5 м |
Как определить границы земельного участка многоквартирного дома
Чтобы уточнить линии разграничения между участками, нужно воспользоваться сведениями из правоустанавливающих документов. Также информацию можно найти в бумагах по определению места расположения границ надела, установленных при его образовании.
Эти указания можно найти в письме Министерства экономического развития РФ от 19.03.2010 г. за номером N Д23-922.
Согласно действующей редакции ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ N 189-ФЗ», ст. 16, возможно формирование, осуществление постановки на кадастровый учет и бесплатный переход участка земли, на котором находится многоквартирный дом с сопутствующими ему объектами недвижимости, в общедолевую собственность владельцев квартир в том случае, если этот земельный надел не был сформирован до введения в действие ЖК РФ или после его введения.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что границы и площадь участка под многоквартирным домом должны соответствовать требованиям земельного законодательства, а также законодательства о градостроительстве.
Площадь конкретного участка и расположение границ в пределах застроенных территорий рассчитываются с опорой на фактическое землепользование, а также нормативы и правила, которые действовали во время проведения строительных работ на данных площадях (ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).
На основании ч. 9 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ »О государственном кадастре недвижимости», уточнение границ конкретного надела земли осуществляется на основании тех сведений, которые находятся в документах о праве собственности на землю.
Если такой документ отсутствует, можно опираться на информацию, которая есть в бумагах, касающихся образования данного участка.
Когда ни одного из указанных выше документов нет, за основу принимаются те границы участка, которые существуют уже на протяжении 15 лет и более.
При этом данные границы были закреплены вместе с использованием природных и рукотворных объектов, что также позволяет использовать их за основу для определения границ участка.
В том случае, когда существует возможность использовать проект межевания земли, а также информацию любого другого документа, то определение границ происходит именно на основании этих бумаг (ч. 10 ст. 38 ФЗ N 221-ФЗ).
Если границы не установлены, чем это грозит?
Собственники часто считают, что согласовать границы можно позднее, когда понадобится продать участок. В действительности такой шаг приведет к негативным последствиям. Появится владелец ближайшего надела, который не будет согласен с местом установки забора.
Дело может дойти до районного суда, где будут запрошены документы на землю от обеих сторон. Если среди них нет межевого плана, правоту доказать не получится. Судья выпишет постановление на устранение нарушений. При этом он не обязан давать время на получение документов, так как отмежевать участок нужно было сразу.
Таким образом, земли нуждаются в определении границ, которые должны совпадать с имеющимися в реестре сведениями. Это позволит избежать проблем в будущем и четко знать, где заканчивается своя территория. Процедура выполняется однократно и не требует повторения.
Какие документы нужны для уточнения границ земельного участка?
Важно в данном случае следующее – уточнить границы земельного участка возможно только тогда, когда ранее он был зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет. Если до сих пор этого сделано не было, то сначала необходимо поставить землю на учет.
Произвести в порядке, установленном законом, регистрацию надела может его владелец или, на основании доверенности, его доверенное лицо. Потребуется следующий пакет документации:
- Паспорт владельца или паспорта всех совладельцев данного участка (доверенность).
- Выписка из ЕГРП.
- План раздела участка (если речь идет о делении земли между собственниками).
- Квитанция об оплате госпошлины (350 руб.).
Для чего нужно межевание?
Когда между гражданами, владеющими правомочиями собственности, возникли споры относительно границ наделов, то потребуется произвести предварительные работы землеустроительного типа. Важно отметить, что по координатам самому сделать это не получится, так как занимается этим кадастровый инженер. У данного гражданина имеется допуск к проведению работ указанной направленности. Провести границы следует, если между соседями возник спор относительно возведения в ограде межи.
Процедура межевания рассматривается как обязательный этап. Он осуществляется во время регистрации правомочий собственности относительно земельного надела. Стоит отметить, что в данном направлении могут устанавливаться исключения. Они представлены тем, что иногда допускается регистрация надела без использования указанного процесса. Это происходит, если надел выделен собственнику с целью ведения хозяйства подсобной направленности. Кроме того, это может быть дача или огород. Также целью может выступать возведение жилого помещения или гаража. Может произойти и так, что в наличии есть право устанавливающий акт, который выдан гражданину. При этом во время выдачи не были установлены границы участка.
Аналогичная ситуация возникает, если человек занимается оформлением правомочий собственности на землю, которая ему ранее выдана. Основанием становится право бессрочного использования. Владельцам потребуется учесть некоторые важные моменты. В том числе, указанные исключительные ситуации принимаются во внимание только дот начала 2018 года. Это правило отражено в действующем законодательстве. С указанного момента пропадает возможность относительно проведения регистрации на надел без уточнения его линий.
ВАЖНО !!! Межевание начали рассматривать в качестве обязательной процедуры. Это относится лицам, которые в ближайшее время планируют совершить с наделом распорядительные действия. К примеру, когда идет речь относительно купли и продажи имущества или его дарения и прочее.
Если указанные действия не совершены, то гражданину нужно понимать, что с течением времени могут возникнуть спорные ситуации с теми, кто имеет правомочия собственности на соседний участок.