Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2022 и 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Отвечает эксперт по налогам Евгения Зальцзейлер:
Налог вы посчитали правильно: (2 450 000 – 1 000 000) х 13% = 188 500 рублей, если, конечно, Вы резидент РФ. Если Вы нерезидент, то налог будет больше: (2 450 000 – 1 000 000) х 30% = 435 000 рублей.
Если сделка по продаже одной квартиры и покупке другой совершены в один налоговый период (календарный год) и одним и тем же человеком (собственником), то при подаче декларации 3-НДФЛ Ваш налог можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета (если Вы еще его не использовали ранее) максимально на 260 000 рублей (2 000 000 х 13% = 260 000).
В Вашей ситуации, если стоимость покупаемой квартиры меньше, чем 1,45 млн рублей (Ваша налогооблагаемая база при сделке продажи), то придется заплатить разницу. Например, новая квартира стоит 1,4 млн рублей, тогда налогооблагаемая база составит 1 450 000 – 1 400 000 = 50 000 рублей, а сумма налога составит 50 000 х 13% = 6 500 рублей. И, соответственно, если стоимость новой квартиры выше, чем 1,45 млн рублей, то налог будет равен 0 рублей.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Как исчисляется срок владения
- Если наследник не имел доли в этом жилье ранее, до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
- Когда человек унаследовал долю в жилье, в котором у него уже была своя доля, тогда для всех таких долей начальной датой владения будет самя ранняя дата приобретения доли в этой собственности.
Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.
- Если наследник не налоговый резидент, то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае по ставке 30%.
-
Какой месяц считать, какой нет:
- Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
- Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.
Способы сдачи отчетности
Существует три способа сдачи отчетности по НДФЛ:
- Лично в налоговую инспекцию. Гражданин обращается в соответствующее окно и передает всё специалисту. Последний примет отчетную документацию и предоставит соответствующую расписку (либо распишется на копии 3-НДФЛ).
- Лично в МФЦ. Специалисты центра принимают пакет документов также как и в налоговой службе. В некоторых регионах МФЦ не оказывает такой услуги, поэтому нужно интересоваться этим вопросом на месте
- По почте — весь пакет документов (подлинник 3-НДФЛ и нотариальные копии приложений) отправляется в адрес налоговой инспекции заказным письмом с ценной описью. Почтовая квитанция будет подтверждением исполнения обязанности по предоставлению налоговой отчетности.
- Через Интернет — для этого необходимо иметь собственную электронную подпись, регистрацию в «личном кабинете» на сайте ФНС и скаченную с сайта налоговой службы (бесплатно) компьютерную программу по заполнению деклараций («Налогоплательщик ЮЛ»). Итак, 3-НДФЛ заполняется в программе, ставится подпись и отправляется в подведомственную ИФНС. Налоговая принимает отчетность о чем вышлет налогоплательщику электронную квитанцию в личный кабинет. Если что-то не так, то будет уведомление об отказе в приеме с рекомендациями по исправлению недочетов.
Договор купли-продажи и наследование
Недвижимость может достаться в наследство по двум основаниям: по закону и по завещанию. И в одном, и в другом случае ее можно продать. Закон запрещает указывать, что квартиру по завещанию или дом по завещанию нельзя будет продать, так как наследники становятся собственниками имущества со всеми вытекающими из этого последствиями. У собственников есть право распоряжения имуществом, что включает и его продажу.
Но продажа квартиры, полученной по наследству, отличается от обычной продажи, приобретенной по другим основаниям. Здесь нужно выделить следующие особенности:
- сроки;
- налоги;
- документы;
- сторона.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.
Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.
«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.
Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.
Продажа или покупка недвижимости – это сделка, которая предполагает передачу крупной суммы денежных средств. Большие деньги требуют к себе внимания, которое должно быть со всех сторон.
Необдуманное решение вполне может привести к потере недвижимости. Свести вероятность ситуации к минимуму позволит только правильно составленный с юридической точки зрения договор.
Налог с продажи квартиры необходим для отслеживания чистоты сделки на государственном уровне. Благодаря ему удается уменьшить количество обманных сделок, которые направлены на обогащение.
При несоблюдении основных норм и правил каждая из сторон может потерять существенную сумму средств.
Не следует забывать о том, что часть уплаченного налога будет возвращена посредством налогового вычета. Именно поэтому производить незаконные манипуляции в данной сфере не имеет смысла.
Кто не платит налог с продажи квартиры в 2020 году: кого освободили от уплаты налога после продажи?
С 1 января 2020 года в силу вступят новые нормы, согласно которым россияне смогут продавать жилье без уплаты НДФЛ уже через три года владения, а не через пять, как сейчас. Закон, направленный в том числе, на сокращение срока владения квартирой для ее последующей продажи без уплаты налога, Госдума приняла в третьем, итоговом чтении 19 сентября 2019 года.
Юлия Степанова
Буквально через несколько месяцев жизнь тех, кто планирует продать квартиру, станет проще. Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс в окончательном чтении. С 1 января 2020 года 13% налог на продажу квартиры в 2020 платить не придется.
Но при условии, что продаете вы свое единственное жилье, которое находилось в собственности минимум 3 года.
Раньше для того, чтобы не платить государству 13% НДФЛ при продажу жилья с прибылью, требовалось минимум 5 лет. При этом до 2015 года действовал срок не менее 3 лет. Другими словами, старую норму вернули частично, так как действует она только в том случае, если у продавца в собственности больше нет других квартир.
Изменения Налогового кодекса больше всего касаются молодых семей, которых закон о 5-летней собственности ущемлял больше всех. Член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев объяснил «КП», что изменится благодаря этим нововведениям. Станет ли меньше спекулянтов и что будет с ценами на недвижимость?
Особенности налогового вычета
В России действует возможность сократить объем налогооблагаемой базы двумя способами:
- Первый подойдет для тех, кто ранее приобрел квартиру и потратил на нее средства. Наследники, получившие недвижимость, не смогут им воспользоваться, ведь жилье они получили бесплатно по завещанию.
- Второй вариант не связан с наличием расходов – он предоставляется всем гражданам, продавшим недвижимость и зовется налоговым вычетом.
Сделки с наследством часто оказываются долевыми – если сразу несколько граждан получили право собственности, они стали владельцами каждой своей доли. Продать такую квартиру можно как одному покупателю, так и нескольким. Но как в этом случае разделять между собой налоговый вычет от государства? Кто имеет на него предпочтительное право?
- Продажа квартиры по комнатам. Если квартирой, полученной по наследству, владеют сразу несколько человек, они могут передавать свои имущественные права отдельно друг от друга (только при получении согласия). В случае продажи квартиры по частям каждый собственник получит от государства налоговый вычет в полном объеме (1 млн рублей) на свою сделку купли-продажи.
- Единовременная продажа (целиком) всеми собственниками. Если же квартира продается всеми собственниками одновременно, то вычет применяется всего один раз. Для максимально комфортного подсчета используется пропорциональная система в зависимости от размера доли каждого. Желательно, чтобы в договоре доля и получаемый доход каждого продавца отображался в полном объеме.На основе этой информации можно распределить вычет соразмерно доле каждого. Закон не запрещает участникам сделки по своему усмотрению как угодно распределять налоговую льготу от государства.
- Продажа долей с разными сроками собственности. Бывает и так, что один собственник продает свою часть со сроком владения менее три года, а второй – уже с достаточным для освобождения от налогового вычета периодом в собственности. В этом случае один хозяин платит налог, а второй – нет.Тем не менее, дольщик, продавший квартиру раньше положенного для безналоговой продажи срока, сможет использовать налоговый вычет только в соответствии с продаваемой им долей.
Как видите, в целом владельцы квартир, полученных по наследству, платят налоги государству на общих основаниях. Единственным различием назовем более лояльные сроки для освобождения от налогов.
Для приобретенных по договору купли-продажи квартир – реализация без НДФЛ возможна после 5 лет в собственности (после 2016 года), для наследства – этот срок составляет всего три года. Возможно снизить налоговую выплату, воспользовавшись налоговым вычетом. Налоговый вычет составляет 1 млн рублей.
Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как его получить, можно узнать здесь, а о налоге при продаже доли в квартире мы рассказывали в этой статье.
Порядок и расчет налогообложения
При продаже унаследованной квартиры раньше трех лет преемник обязан будет уплатить налог. Предварительный подсчет позволит оценить степень материальных потерь и подумать, стоит ли заниматься реализацией в трехлетний срок или лучше подождать его окончания.
При расчете суммы налогообложения следует руководствоваться следующей формулой:
(Д – Р) * НС = Н
где:
- Д – доход, т.е. сумма, вырученная при продаже квартиры. Берется из договора купли-продажи.
- Р – понесенные расходы или установленный размер налогового вычета.
- НС – налоговая ставка, применяемая для расчета отчислений.
- Н – налог, который следует перечислить в бюджет.
Незамысловатая формула имеет ряд нюансов, которые могут уменьшить сумму выплат или увеличить их.