Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в натуре из общедолевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как разделить участок
В целом закон разрешает делить сформированные земельные участки, но с соблюдением ряда условий. Например, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли.
Общероссийских критериев нет, и ограничения по площади участков отличаются от региона к региону. В Московской агломерации (Москва и область) надел под огород должен быть не менее 4 соток, под полноценное садоводство — 6 соток. То есть если дача расположена на участке в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении.
Если площадь разделённого участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.
Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.
Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.
Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.
Однако, тут есть хитрый момент.
Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.
В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.
Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.
Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.
Тонкая сторона судебной экспертизы.
Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.
Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.
Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.
МИРНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРА
Регулирование миром всех споров, вытекающих из общей долевой собственности, является важным и желательным по нескольким причинам:
1. Сохранение отношений между сособственниками: Общая долевая собственность часто возникает между людьми, которые могут иметь длительные и сложные отношения, такие как родственники, супруги, бизнес-партнеры и т.д. Регулирование споров мирным путем помогает сохранить эти отношения и предотвратить дальнейшую эскалацию конфликта.
2. Экономическая эффективность: Рассмотрение споров в судебном порядке может быть длительным, затратным и неэффективным с точки зрения ресурсов и времени. Мирное регулирование споров позволяет сэкономить ресурсы, минимизировать затраты на судебные издержки и юридические услуги.
3. Гибкость и индивидуальный подход: Мирное регулирование споров дает сторонам большую гибкость и возможность найти индивидуальные решения, учитывающие их особенности и интересы. Стороны могут прийти к компромиссу, достигнуть соглашения и установить порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, который лучше соответствует их потребностям и ожиданиям.
4. Сохранение имущественных ценностей: В случае споров, связанных с общей долевой собственностью, важно сохранить ценности имущества. При судебном разбирательстве решение может привести к недостаточно удовлетворительному или неэкономическому дележу имущества. Мирное регулирование споров позволяет сторонам найти более сбалансированные и выгодные решения для всех участников.
5. Сохранение психологического благополучия: Длительные судебные споры могут оказывать серьезное влияние на эмоциональное и психологическое состояние сторон. Мирное разрешение споров способствует снижению стресса, конфликтов и напряженности, позволяет сторон ам сохранить психологическое благополучие и двигаться дальше.
Все эти факторы подчеркивают важность и преимущества мирного регулирования споров, связанных с общей долевой собственностью. Поэтому стороны, столкнувшиеся с подобными спорами, должны стремиться к поиску компромиссных решений и использованию альтернативных методов разрешения конфликтов, таких как переговоры, посредничество или арбитраж.
Когда выделить долю невозможно
Не всегда есть возможность выделить собственнику его долю недвижимости в физическом выражении. Недопустимы такие решения, если они:
- создают угрозу целостности жилья и его безопасности – в рамках перепланировки задуман перенос несущих конструкций, нарушается работа коммунальных приборов и сетей;
- создают препятствия к использованию общих территорий – ванной, кухни, холлов и коридоров;
- нарушают права и интересы других лиц, проживающих в квартире (инвалидов, иждивенцев);
- полученные в ходе перепланировки обособленные помещения не будут соответствовать всем санитарным нормам (отсутствие естественного освещения, отопления).
Выделение доли в натуре. Правила и исключения.
Основная сложность заключается в том, что выделение доли в натуре в общей долевой собственности – нематериальная ценность, а представляет собой только право, а не материальную сущность.
И к сожалению часто бывает, что собственник той самой доли не может пользоваться долей в жилом помещении по самым разным причинам. И приходит в недоумение, вроде бы объект недвижимости есть, однако полноценно пользоваться им он не может.
Пробует продать свою долю — не получается, препятствуют другие собственники, отдать в залог также проблематично.. И казалось бы ситуация тупиковая.
В этом случае правильным решением будет выделить долю в натуре, например в квартире или в доме, или же определить порядок пользования жилым помещением.
Однако, и определить порядок пользования жилым помещением не всегда возможно! Например, по причине отсутствия условий для полноценного использования жилого помещения по назначению. В этом случае выделение доли в натуре — единственный выход!
У квартир бывает несколько собственников и все они состоят в долевой собственности. В связи с этим, появляется вопрос: каким образом можно прекратить статус долевой собственности? Ведь прекратив данный статус, мы фактически решим проблему пользования жилым помещением.
Порядок выдела участка при согласии остальных совладельцев
Когда возникает необходимость в выделении участка, остальные совладельцы должны быть уведомлены о намерении осуществить такую процедуру. Если удалось договориться с другими совладельцами, то происходит выделение доли в натуре по договоренности сторон.
Если согласия совладельцев не удалось достичь, то необходимо обратиться в суд с заявлением о выделении доли в натуре. Суд принимает решение о выделении участка исходя из законных оснований.
| Что нужно знать | Каким образом выделение доли осуществляется в практике |
|---|---|
| Сроки выдела участка | Сроки выделения участка могут зависеть от различных причин и устанавливаются судом в каждом конкретном случае. |
| Принудительный порядок выделения | Принудительный порядок выделения доли может быть применен в случаях, когда совладельцы не могут договориться между собой или не являются совладельцами данного участка. |
| Согласие остальных совладельцев | Выделение доли в натуре из общей долевой собственности возможно только при согласии всех остальных совладельцев. |
Выдел доли в праве в натуре возможен следующим образом:
- в добровольном порядке;
- в судебном порядке.
Если владельцы не возражают на предоставление одному из сособственников права на выделение натуральной доли, то они оформляют Договор. Документ подлежит регистрации в Росреестре.
В случае возникновения конфликтной ситуации между владельцами, вопрос регулируется в судебном порядке. Для этого требуется проведение специализированной экспертизы.
Экспертиза выдела доли в натуре включает выяснение следующих вопросов:
- можно ли разделить дом на два полноценных жилых объекта;
- как провести раздел, чтобы не навредить дому;
- определение износа дома;
- объем работ;
- рыночная стоимость дома;
- примерная стоимость работ по реконструкции.
Исковое заявление о выделе доли в натуре в жилом доме
В исковом заявлении следует указать:
- наименование и адрес суда
- данные собственников жилого дома
- цена иска
- описание всех обстоятельств выдела доли и ссылка на документы, согласно которым, выдел доли, по мнению лица, обращающегося в суд, возможен
- список строительных работ, которые необходимо выполнить для выдела
- требования о выделе конкретной доли и в конкретном имуществе, если выдел невозможен – то заявляем требование о взыскании компенсации, в обоснование размера компенсации нужно представить заключение эксперта
- требование о взыскании расходов по оплате услуг адвоката
- перечень документов, которые прикладываются к исковому заявлению
Более того, необходимо учитывать такой нюанс, если Вами были произведены работы по улучшению жилого дома (заменены окна, печное оборудование, работы по монтажу канализации, отопления, ремонт внутри дома и т.п.), то размер Вашей доли может быть увеличен, поскольку увеличилась и стоимость дома. Данные обстоятельства необходимо также тщательно изложить в иске, сформулировать соответствующие требования и представить доказательства.
К исковому заявлению необходимо приложить:
- документ, подтверждающий оплату госпошлины
- правоустанавливающие документы на спорное имущество
- все документы, на которые Вы ссылаетесь в тексте искового заявления
- также копию договора об оказании юридической помощи
- документ подтверждающий оплату Вами вознаграждения по такому договору.
Цель выделения доли в частном доме
Ст. 252 ГК определяет, что каждый участник общедолевой собственности вправе инициировать выделение личной жилплощади из совместного имущества в натуральном виде. Процедура заключается в фиксации границ конкретной территории, расположенной в пределах дома. Причем размер зоны в точности должен соответствовать значению процента или дроби, зафиксированному в соглашении.
Важно! Процедура выдела означает обретение индивидуального права на предоставленную часть дома. При этом с момента завершения процесса гражданин перестает быть участником общедолевой собственности. Тогда как остальные совладельцы продолжают обладать и пользоваться оставшейся жилплощадью совместно.
Если более конкретно рассматривать, что дает выделение доли в натуре, то, прежде всего, человек обретает возможность самолично распоряжаться имуществом.
Собственник вправе сделать с полученным объектом следующее:
- реконструировать;
- подарить;
- завещать;
- оформить в залог;
- сдать в арендное пользование;
- реализовать.
Для проведения указанных манипуляций получать согласие от остальных дольщиков не потребуется. Право преимущественного выкупа в этом случае также не действует.
Что такое выделение собственной доли знают многие. Это приобретение личного права собственности на свою часть имущества. Основными причинами, которые связаны с таким выделением, являются возникшие разногласия между владельцами.
Для лица, желающего провести данную процедуру, будет оформлено индивидуальное владение собственностью и прекращено наличие общего имущества. Ситуации, которые требуют определение доли:
- При необходимости продажи или иного распоряжения своей частью собственности.
- Желание иметь именно свое индивидуальное имущество.
- Помогает избежать ряд ограничений, которые могут возникнуть при совместном владении.
- При желании сдавать в аренду свою часть жилья.