Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право на выкуп земельного участка находящегося в аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
Кто может выкупить землю из аренды в собственность?
В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.
Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.
Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет.
Но в случае, если владелец — государство, все усложняется.
Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.
Возможность реализации арендованного земельного участка
Какая процедура действует при продаже арендованной земли в России? Какие права имеет арендатор? Какие опасности могут подстерегать при реализации земли, находящейся в аренде? Вообще возможна ли продажа арендованного земельного участка и как это сделать? В данной статье мы рассмотрим пошаговую инструкцию оформления и выкупа арендованной земли.
В первую очередь, стоит отметить, что аренда земли как таковая не является препятствием для ее реализации. Арендованный земельный участок можно продать, однако сделка будет проводиться с учетом некоторых условий.
- Арендуемая земля должна находиться в пользовании арендатора на правах владения. То есть, он должен быть полноправным арендатором и обладать всеми соответствующими документами, а также платить арендную плату в установленные сроки.
- Арендатор, приобретшее право на землю в аренду, может выкупить ее у государства. В этом случае, он становится полноправным собственником участка и может свободно реализовывать его.
- Если же выкупа земли не было, то арендатор может передать права на земельный участок третьему лицу. Передача прав осуществляется путем переуступки арендного договора или заключения нового договора с другим лицом.
- При реализации арендованного участка также возможна продажа находящегося на нем строения. В этом случае, стоимость земли будет определяться отдельно от стоимости строения.
Что касается процедуры оформления продажи арендованной земли, она проходит по общим правилам приобретения недвижимости. Основной этап процедуры – обращение в муниципалитет по месту нахождения земельного участка.
- В муниципалитете идет проверка на соответствие всех требований приобретения земельного участка. Обе стороны – продавец и покупатель должны предоставить все необходимые документы.
- Если все условия соблюдены, составляется договор купли-продажи. Договор оформляется в письменной форме.
- После оформления договора владелец арендованной земли может распоряжаться участком по своему усмотрению и проводить переуступку прав третьему лицу.
Как происходит выкуп земельного участка из аренды в собственность?
Всего можно выделить шесть основных этапов по приобретению арендуемого участка.
- Сбор и подготовка документации. При подготовке нужных бумаг уделите отдельное внимание установлению границ территории. Если координаты не будут закреплены в реестрах, в выкупе откажут. Поэтому нужно заранее провести межевание, согласовав границы с соседями. За межеванием обращаются к кадастровому инженеру.
- Постановка на кадастровый учет. Подобная мера применяется, если на земельный надел нет кадастрового паспорта. Чтобы понять, имеется такой документ или нет, обратитесь в кадастровую палату за выпиской. Постановка проводится при наличии межевого плана, удостоверения личности и подтверждения оплаты госпошлины.
- Обращение в муниципалитет за постановлением. Глава местной администрации должен вынести решение о выкупе надела. Заявление пишут на имя данного должностного лица. К ходатайству прикладывают выписку из кадастра.
- Подписание соглашения. Выкуп земельного участка из аренды в собственность невозможен без договора купли-продажи. Когда на руках имеется постановление муниципалитета, готовится договор, а арендатор вносит средства на счет администрации.
- Регистрация сделки. Договор надо зарегистрировать, прикрепив заявление установленного образца, разрешение от главы администрации, выписку из кадастрового плана и подтверждение оплаты госпошлины.
- Получение выписки. Если в течение 14 дней не обнаружатся нарушения процедуры, договор регистрируют, а покупатель получает соответствующую выписку о завершении сделки.
Как оспорить отказ в выкупе земельного участка из госаренды?
Когда на руках имеется отказ уполномоченных органов в выкупе земли, нужно действовать исходя из ситуации.
- Все требования закона при обращении за выкупом территории были соблюдены, но администрация отказала? Придется обращаться в суд за отменой такого решения или признанием прав собственности на участок.
- Вам отказали из-за обнаруженных несоответствий процедуры или допущенных нарушений? Необходимо устранить нарушения и обратиться повторно. Либо, если считаете, что процедура была проведена в рамках закона, надо направить претензию уполномоченным органам, а уже после обращаться в суд.
Давайте подробнее разберем каждый из вариантов.
Отказали без оснований
Когда все документы на участок и недвижимость, расположенную на нем, собраны и оформлены в соответствии с законом. Когда есть основания выкупа арендуемого участка и соблюдены все этапы процедуры. При этом администрация выносит отказ, а в качестве основания указывает сведения, не соответствующие действительным, придется обращаться в суд.
В судебном разбирательстве надо подтвердить соблюдение закона при обращении за выкупом и наличие оснований на совершение такого действия. Также надо представить документы, доказывающие досудебную попытку решения спора (ответ органов власти на претензию). Ответчиком по иску будет местный муниципалитет или другой орган, вынесший отказ в выкупе.
Отказали из-за нарушений
Если процедура выкупа была нарушена, либо нет оснований для совершения такого действия, оспорить отказ нельзя. Нужно устранить обозначенные в нем причины отказа и обратиться за выкупом повторно. Оспаривать этот документ придется, если вы не согласны с решением администрации. Действовать нужно последовательно:
- получите официальный ответ;
- обратитесь с претензией в уполномоченные органы;
- прикрепите результаты экспертизы, если требуется;
- дождитесь ответа (как правило, снова отказывают);
- соберите пакет документов и обращайтесь в суд.
Необходимые документы для выкупа арендованного земельного участка
Для выкупа арендованного земельного участка из муниципальной собственности вам потребуется представить определенный набор документов. Вот список документов, которые необходимо подготовить:
1. Заявление о выкупе участка
Вы должны составить заявление, в котором указать свои персональные данные и просьбу о выкупе арендуемого участка земли.
2. Документы удостоверяющие вашу личность
Принести паспорт или иной документ, который подтверждает вашу личность.
3. Договор аренды земельного участка
Распечатать и предоставить договор аренды земельного участка, который у вас был заключен с муниципальными органами государства.
4. Иные документы, устанавливающие право на выкуп
Ваш документ, который удостоверяет право на выкуп земельного участка.
5. Документы, подтверждающие категорию земельного участка
В некоторых случаях необходимо представить документы, подтверждающие категорию земельного участка и его сельскохозяйственное назначение.
6. Подтверждение уплаты арендной платы
Принести документы или справки, которые подтверждают своевременную уплату арендной платы за земельный участок.
Важно отметить, что каждый муниципалитет может иметь свои некоторые дополнительные требования, поэтому перед подачей документов мы рекомендуем ознакомиться с инструкцией, предоставляемой муниципальными органами.
После подачи всех необходимых документов, ваша заявка будет рассмотрена и вы получите уведомление о решении по вашему запросу. Участие в торгах и аукционах может быть необходимо в некоторых случаях, поэтому вам также следует узнать об условиях проведения подобных торгов в своем муниципалитете.
Ситуация №1. Границы участка есть в кадастре — выкупаем его у местной администрации (арендодателя)
Арендодатель указан в договоре аренды. Где-то напрямую подать заявление нельзя, только через посредника в виде МФЦ (Многофункциональный цент «Мои документы»). Инструкция одинакова.
Например, в Московской области подать заявление и документы нужно в МФЦ, а оттуда их передают в Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ). Или онлайн через их официальный сервис — uslugi. mosreg. ru. Регистрация в сервисе проходит через учетную запись в Госуслугах (ЕСИА).
- Всем арендаторам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Бланк и образец заявления дадут там же. В нем нужно указать ФИО заявителей, кадастровый номер участка, его площадь, данные о собственности дома, номер договора аренды и т. д. К заявлению приложить (оригиналы и копии):
- Паспорта всех заявителей. Если документы подает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
- Бумажную выписку из ЕГРН на дом — инструкция как получить. Если есть свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
- Бумажную выписку из ЕГРН на участок;
- Договор аренды участка (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
- Несколько фотографий участка и дома на нем (только фасад).
- Комиссия из администрации приедет на участок и осмотрит дом. Комиссия должна удостоверится, что построенный дом действительно считается жилым и соответствует необходимым требованиям. Я писал выше о требованиях к построенному дому — ссылка. На практике случается, что комиссия приезжает без предупреждения арендатора или вообще не приезжает.
- Затем Администрация решит — продать участок или отказать в этом. По закону решение администрация должна принять в течение 30 дней (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ), но на практике срок доходит до 2 — 2,5 месяцев. Обычно в течение месяца администрация рассматривают документы, потом отправляет распоряжение в межведомственную комиссию (МВК), а это еще примерно 2 недели. Затем осмотр дома, регистрация заявления, обратная отправка и составление проекта договора купли-продажи или отказа. Все это и может занимать больше 2 месяцев. Случаи отказа от администрации я расписал отдельно внизу — ссылка на список.
- Если будет принято положительно решение, арендаторам сообщат когда можно подписать договор купли-продажи и соглашение о расторжении договора аренды. Иногда соглашение сразу вписано в сам договор. В договоре купли-продажи будет указана стоимость участка, реквизиты и максимальный срок оплаты. Обычно оплатить нужно максимум за 10 — 14 дней. Сделать это можно в любом банке, наличным или безналичным путем. Обязательно возьмите чек. Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, участок должен быть оформлен в ту же собственность, что и дом. Например, у дома два владельца — у одного 1/3, у другого 2/3. Значит и участок будет оформлен с такими же долями — 1/3 и 2/3. Размер долей менять нельзя. Если дом оформлен в совместную собственность (доли не определены), тогда и участок будет оформлен так же.
- После оплаты арендаторам нужно подписать акт приема-передачи участка и забрать его вместе с договором купли-продажи.
Земельного участка под ИЖС
Целью ИПВ является строительство здания, используемого в качестве постоянного жилья. Характерным для этой ситуации является тот факт, что предоставляемый участок должен относиться к категории объектов, предусмотренных для таких нужд. Перевод других участков в эту категорию возможен, но это достаточно сложный и дорогостоящий процесс.
В дальнейшем арендатор обязан использовать участок по назначению. Другими словами, арендатор должен построить или начать строительство помещения. Сроки должны быть указаны в тексте договора аренды.
Если эти требования не нарушаются, вдохновитель рискует потерять право пользования участком, а также возможность последующего приобретения.
Способ №2. Выкуп на торгах
Покупка участка на государственном конкурсе является способом получения права собственности на участок. В зависимости от того, в чьей собственности находится участок, заинтересованному лицу может потребоваться обратиться в местный орган власти или муниципалитет и подать соответствующее заявление. На основании этой документации принимается решение о возможности проведения аукциона.
Каждый участок выставляется на аукцион как отдельный лот.
Чтобы приобрести участок у государства или муниципалитета на аукционе на право собственности, необходимо провести регистрацию земли, согласиться на ограничения и представить соответствующую документацию. Необходимо определить цель, для которой будет использоваться участок. Земля должна быть зарегистрирована в земельной книге.
Подготовка к аукциону длится до двух месяцев.
Земля может быть приобретена на аукционе владельцем в собственность HDF по кадастровой стоимости или рыночной цене. При подаче заявки претенденты должны внести задаток, который не подлежит возврату в случае отказа от участия. Выкупная стоимость зависит от количества заявителей и начальной цены.
Окончательная стоимость имущества будет определена в конце аукциона.
Владельцы могут приобрести арендованные участки на правах собственности без проведения аукциона, если нет немедленного запрета на вступление во владение. Владелец должен заплатить от 1 до 25% от подземной стоимости. Для этого на участке должно быть узаконенное строение или жилой дом, находящийся в личной собственности арендатора.
Как проходит процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность:
Для оформления перевода земельного участка из аренды в собственность необходимо следовать определенной инструкции, установленной законодательством. Процедура выкупа осуществляется пошаговая и начинается с подачи заявления о выкупе.
Причины оформления выкупа могут быть различными: от желания владеть земельным участком без ограничений до необходимости реализации проекта на этом участке. В каждом случае процедура будет проходить по одной и той же схеме.
Заявление о выкупе подается в орган местного самоуправления, на территории которого находится участок. Для подачи заявления требуется соблюдение определенных формальностей, указанных в законодательстве.
После подачи заявления начинается процесс оценки стоимости участка. Оценка проводится специалистами органа местного самоуправления. Они учитывают такие факторы, как площадь участка, его местоположение, категорию земли и другие параметры.
После определения стоимости участка и согласования ее с заявителем, производится подписание договора купли-продажи между заявителем и органом местного самоуправления. Договор содержит все необходимые условия и обязательства сторон.
После подписания договора купли-продажи, заявитель вносит плату за перевод земельного участка в собственность, согласно установленным тарифам. После этого производится оформление права собственности на участок в соответствии с действующим законодательством.
Ссылки:
- Законодательство о выкупе земельного участка из аренды в собственность: ссылка
- Подробная инструкция по процедуре выкупа: ссылка
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
В России обычно арендуют землю два вида собственников. Первыми являются фермеры и крупные агрохолдинги. Они во временное пользование берут земли сельскохозяйственного назначения и выращивают на них разные культуры. Сейчас спрос на землю очень высокий особенно в Краснодарском крае – житнице России. Но и в Центральном федеральном округе (ЦФО) за последний год-два вырос спрос на землю. Сразу скажу, что государству не совсем выгодно продавать эту землю, гораздо прибыльнее ее сдавать. Ведь в таком случае, оно может диктовать арендатору свои условия.
Но все же советую, если соблюдены все условия – участок находится в аренде более трех лет, нет никаких нарушений в землепользовании, задолженностей и моратория на выкуп земель сельхозназначения в данном российском субъекте, – выкупать. Таким образом, уже не государство, а владелец, к примеру хозяин крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) будет диктовать условия на случай, если крупный агрохолдинг захочет его выкупить.
И второй вид собственника – это владелец коммерческой недвижимости, построенной на государственной земле. И здесь тоже есть свои формальности, которые необходимо соблюсти. Выкупить землю можно, если все здания, находящиеся на ней, принадлежат одному собственнику – будущему покупателю. Важно помнить, что в городах, впрочем, как и в и других населенных пунктах под коммерческую недвижимость можно выкупить только земли с уже построенными на них зданиями и строениями.
Процедура и порядок выкупа земельного участка из аренды
В России к каждому городу существует определенный список требований, разрешающий выкупить земельный участок из государственной аренды.
Стоимость выкупа арендованной земли разная и зависит от кадастровой стоимости земельных участков. К примеру, в Подмосковье сумма выкупа составляет 15% от кадастровой стоимости, в Москве – 100%, в Воронежской области – 100%, в Курской области – 50%, в Белгородской – 100%, в Орловской – 60%. Для того, чтобы узнать эту цифру, надо обратиться к региональному законодательству.
Как показывает практика, кадастровая стоимость земельного участка часто бывает завышена. В таком случае ее надо пытаться понизить. Это возможно, хоть и звучит на первый взгляд, неправдоподобно.
Для этого необходимо будет поменять вид разрешенного строительства, что и позволит снизить кадастровую стоимость. Существуют специальные техники, которые, к сожалению, знакомы не всем юристам, работающим в сфере земельного законодательства. Но зная их есть реальная возможность выкупить землю из госаренды в 10 раз дешевле ее стоимости. И практика это доказывает. К сожалению, собственникам, которые сами, без помощников обращаются в госорганы, никто это не объясняет.
Процедура оформления участка земли в собственность
Рассматриваемый процесс в целом состоит из следующих действий:
— подготовку полного пакета документов для обеспечения участком земли;
— предоставление собранных бумаг для анализа в канцелярию администрации;
— последующее рассмотрение документации в специальной комиссии;
— подтверждение предоставленных сведений путём отправки запросов в различные госорганы;
— принятие постановления о выделении инвалиду земельного надела.
— получение гражданином с ОВЗ бумаг, дающих право на запуск строительства.
Примечательно, что в некоторых регионах есть удобная для инвалидов возможность не посещать администрацию лично, а совершить подачу документов в электронном формате. Но если отсутствует дистанционное взаимодействие и нуждающийся человек не в состоянии приехать на место оформления, можно обратиться в центр соцобеспечения и оставить запрос на выезд специалиста на дом.
Сотрудник учреждения поможет написать заявление, заберёт бумаги и отдаст их в комиссию.
Важно! Граждане из льготной категории (инвалиды), как правило, не платят госпошлину. Но по причине того, что выделяемой землёй изначально владеют региональные власти, в силу вступают местные правила, законы. Они вносят в земельное право свою специфику.
Поэтому бесплатность процесса оформления участка земли не гарантирована.
Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.
Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.