Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы застройщик обязан передать дольщику в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
В соответствии с требованиями 214-ФЗ:
|
Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. |
Уведомление дольщика о готовности объекта к сдаче
Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией. Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев. Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.
Подтверждения прававого статуса застройщика
Право на осуществление строительства на условиях договоров долевого участия имеют только застройщики, получившие официальный правовой статус. Юридические лица (застройщики) могут осуществлять свою строительную деятельность только в соответствии с текущим законодательством РФ, а правоспособность компании наступает с момента регистрации в налоговом государственном органе. Застройщики, как и все другие организации, регистрируются Федеральной налоговой службой (ФНС). Информация о прошедшем обязательную регистрацию застройщике вносится в ЕГРЮЛ (единый госреестр всех российских юридических лиц).
У застройщика должны быть документы:
- Свидетельство о государственной регистрации
- Выписка из ЕГРЮЛ
- Свидетельство о присвоении ИНН
- Учредительные документы (устав в последней редакции, учредительный договор, приказ об учреждении юридического лица, приказ о назначении генерального директора и главного бухгалтера)
Если застройщик отказывает в предоставлении документов
Гражданские права дольщиков защищены законом, поэтому за невыполнение предусмотренных законодательством обязательств застройщик привлекается в административной ответственности, регламентированной Кодексом об административных правонарушениях (КоАП).
Когда дольщик требует представить и передать ему документацию, а застройщик данное требование игнорирует, вступает в силу статья кодекса под номером 14.28. В этой статье прописано, что передача недостоверных или неполных информационных материалов либо публикация в средствах массовой информации сведений, несоответствующих реальности, приведёт к тому, что компанию оштрафуют на крупную сумму, составляющую от 200 до 400 тысяч рублей. Если же закон нарушило должностное лицо, то для него предусмотрен штраф в размере от 5 до 15 тысяч рублей.
Выполнение требований, указанных выше в тексте, обязаны контролировать уполномоченные государственные органы. В Москве деятельность по контролю осуществляется Комитетом города по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительной сфере и по контролю в области участия в долевом строительстве. В Московской области указанными полномочиями наделено Управление контроля за долевым участием в сфере осуществляемого строительства (данный орган относится к структуре Министерства российского строительного комплекса).
Любой застройщик обязан предоставить дольщику рассмотренные выше документы на объект недвижимости (на новостройку), строящейся по правилам долевого строительства (то есть с привлечение денежных средств участников строительства – будущих собственников помещений). Добросовестной строительной компании достаточно обычного заявления (обращения) дольщика – и документы будут предоставлены. Если же фирма не предоставляет пакет документации, то следует направить стандартный запрос в письменной форме. Если последовал отказ или письменное обращение проигнорировано, в такой ситуации дольщик имеет право обратиться в указанные выше контролирующие органы с жалобой на действия или бездействие застройщика.
Рядовому потребителю, не обладающему специальными познаниями в области долевого строительства, финансов строительной отрасли и юриспруденции, крайне сложно самостоятельно проверить документацию застройщика, его финансовое положение и законность условий ДДУ, а также в случае возникновения разногласий или дополнительных пожеланий к ДДУ, цене ДДУ и другим условиям договора провести переговоры с застройщиком для удовлетворения своих требований или даже снижения цены договора. Поэтому единственным разумным шагом при приобретении квартиры в новостройке и для заключения договора долевого участия является непосредственное обращение в юридическую компанию, специализирующуюся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью в долевом строительстве, проверке застройщиков, защите прав участников долевого строительства. Консультации и юридическую (правовую) поддержку оказывают квалифицированные специалисты с высшим юридическим образованием и многолетним опытом в сфере долевого строительства.
Услуги ЮК Лигал Мил позволят заключить договор долевого участия на ваших условиях, без подводных камней, юридически грамотный и максимально полно охватывающий ваши интересы при приобретении объекта строительства, защищающий вас от рисков недостроя или задержки сроков строительства, а также от некачественно построенного объекта в будущем.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
О чем в постановлении ничего не сказано
Из текста непонятно, как быть дольщикам, которые предъявили претензии застройщику о качестве квартиры до того, как постановление вступило в силу.
Если дольщик уже передал претензию застройщику и просит возместить недостатки деньгами, скорее всего, надо руководствоваться старыми правилами. Закон не должен иметь обратной силы в этом случае.
Иная ситуация, если дольщик осмотрел квартиру и потребовал у застройщика устранить недостатки за 45 дней, как положено было раньше. Если при повторном осмотре дольщик обнаружит, что застройщик недостатки не устранил, скорее всего, придется нанимать эксперта и ждать еще 60 дней.
Будет ли применяться закон о защите прав потребителей к делам в суде, которые уже начаты, — тоже неясно. Теоретически должны действовать старые правила, поскольку закон обратной силы не имеет. Но постановление правительства — не совсем закон. Есть много вопросов к тому, насколько законно ограничивать применение федерального закона постановлениями правительства, поскольку у этих документов разная юридическая сила.
Похожая ситуация была при «ковидных» постановлениях — например, когда ввели мораторий на неустойки по ДДУ. Тогда ВС РФ проверял, насколько законны действия правительства, и отказал истцам. Он сослался на то, что закон разрешает правительству изменять правила начисления штрафов, неустоек и пени. Оспорить это в вышестоящей инстанции не удалось.
В новом же постановлении не только изменяется порядок действий, который связан со штрафами и неустойками, но и фактически меняется правоприменительная практика. И теперь споры между дольщиком и застройщиком не будут относиться к закону о защите прав потребителя. Кроме этого, постановление также меняет положения закона о долевом участии в строительстве, которые не связаны со штрафными санкциями.
Возможно, бдительные граждане подадут административный иск в ВС РФ и оспорят это постановление, но пока выводы делать рано. Скорее всего, сложившаяся ситуация сигнализирует о том, что Верховный суд легитимизирует любые решения правительства.
Три важных даты в ДДУ
Вам не нужно быть юристом, чтобы досконально разбираться во всех документах и законах, чтобы обезопасить себя. Или финансистом, чтобы суметь получить 5-значную сумму компенсации в случае задержки сдачи квартиры. Обратите внимание и отметьте для себя 3 важные даты в вашем договоре долевого участия:
Номер 1. Дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно такая дата формулируется понятиями «полугодие» и «квартал». В первом случае, конечной датой будет последнее число последнего месяц полугодия (30 июня для первого полугодия и 31 декабря – для второго). Для квартала — соответствующие значения четверти года (31 марта – первый квартал, 30 июня – второй, 30 сентября – третий, 31 декабря – четвертый).
Номер 2. Дата, когда застройщик обязан вам передать квартиру. В договоре ДДУ указывается, в течение какого срока застройщик обязуется передать квартиру в новостройке покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Этот срок может быть 50 дней, а может, и 80. Цифра прописывается индивидуально в документе. Даже если застройщик не успевает получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома к указанному сроку, с этой даты начинается срок, в течение которого он обязан передать вам квартиру.
Пример: в договоре указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2024 года. Срок передачи квартиры владельцу – 60 дней. Это означает, что до 31 декабря 2024 года застройщик должен получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, либо с 31 декабря 2024 года начинается срок передачи квартиры. И до 19 февраля 2025 года включительно он должен передать ключи дольщикам.
И вот тут начинается самое интересное. Если застройщик не успевает передать вам ключи от квартиры до 19 февраля, то есть, в указанный срок, то одни дольщики причитают и ищут черных кошек, повинных в такой неудаче. А другие – говорят «ну, ок», берут в руки калькулятор и высчитывают симпатичные суммы неустойки, которые растут с каждым днем просрочки.
Сумма неустойки за просрочку высчитывается по такой формуле:
1/150 * Ключевая ставка * Сумма объекта по ДДУ * Количество суток просрочки
Важно! Ключевая ставка меняется. Смотрите актуальное значение на сайте ЦБ.
Предположим, в нашей истории квартиру в новостройке получилось передать только 3 марта 2025 года. А стоимость квартиры – относительно средняя по СПб – 8 000 000 рублей.
Исходя из данной формулы, у нас получилось, что сумма неустойки составит — 147,333 рублей
Получение ключей в новостройке — чего делать нельзя
Есть две распространенные уловки, которыми пользуются не слишком добросовестные застройщики:
- При обзвоне и приглашении принимать долгожданные квадратные метры они утверждают, что очередь очень большая и предлагают записать вас через 2-2.5 месяца. Хитрость заключается в том, что по истечению этого срока застройщику уже не нужна ваша подпись в документах для передачи жилья и он сделает это в одностороннем порядке, минуя этап приемки, выявления недочетов и так далее.
- Перед осмотром квартиры вы, как правило, попадаете в офис застройщика. Там вам любезно могут предложить сэкономить время на хождении в квартиру и обратно в офис и подписать бумаги на месте. Не соглашайтесь, пока лично на месте все не осмотрите. А ходьба даже полезна для здоровья.
При возникновении сомнений и спорных ситуаций, ищите истину и ссылайтесь на свои права, исходя из законов Российской Федерации. Как и обещали выше, даем список:
- 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
- 2300-1 «О защите прав потребителей»
- Гражданский кодекс
В этих законах вы сможете найти все основания для получения компенсаций за просрочку и дефектно выполненные работы. Также подробно описано участие в долевом строительстве.
Если застройщик предоставляет недостоверные сведения
Какова ответственность Застройщика за предоставление недостоверных / неполных сведений, предоставление которых является обязанностью Застройщика, в соответствии с 214-ФЗ?
За невыполнение Застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность, установленная статьей 14.28 КоАП РФ:
за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную либо недостоверную информацию, а также за предоставление неполной или недостоверной информации, предоставление которой для Застройщика обязательно – на Застройщика может быть наложен штраф от 200 000 до 400 000 рублей (на должностное лицо – от 5 000 до 15 000 рублей).
В соответствии с Федеральным законом контролирующим органом в области долевого строительства является соответствующий уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство:
- для Московской области это — Управление контроля за долевым участием в строительстве (в составе Министерства строительного комплекса) (вместо упраздненного Комитета МО по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью);
- для Москвы — Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.
Требование к договору по ФЗ 214
Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:
- Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
- Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
- В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
- Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
Требования к дольщику
Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:
- Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
- После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
- Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.
Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.
Правило № 2. Договор долевого строительства — это еще не покупка квартиры
Важно знать и понимать, что договор долевого участия не является документом, подтверждающим покупку квартиры. Договор долевого участия — это отчасти ваша гарантия в чистоте сделки. Хотя это зависит от того, как он составлен, конечно. Он должен быть составлен в соответствии с требованиями 214-ФЗ!
Дольщик или соинвестор — это любой человек или юрлицо, заключивший договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, то есть внесший свою долю денежных средств в строительство объекта. Чтобы стать дольщиком, надо подписать ДДУ, а так же в обязательном порядке должна быть пройдена процедура регистрации долевого строительства, если он заключается более, чем на год. В таком случае вступление в долевое строительство право собственности подразумевает изначально. А чтобы стать владельцем своей новой построенной квартиры, надо подписать договор купли-продажи и пройти госрегистрацию объекта после того, как сдан дом и произведена раздача ключей.