Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что подтверждает законность перепланировки в нежилом помещении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.
Перепланировка нежилого объекта в МКД по факту: когда это возможно
Примечательно, что закон допускает узаконивание перепланировки, проведенной без получения согласования в порядке, рассмотренном выше (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП). В этих целях у заявителя должно быть оформленное техническое заключение о допустимости и безопасности работ по переустройству (перепланировке), что оформлено проектной организацией, входящей в СРО. В установленном порядке оформляется акт о завершении перепланировки, если у комиссии нет оснований отказывать в его выдаче.
Получить у властей одобрение на перепланировку по факту нельзя, если она проведена в МКД, который является объектом культурного наследия, и соответствующая процедура требует предварительного проведения работ по сохранению такого объекта (п. 17 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП).
Комментарий эксперта: отказ в согласовании перепланировки (как в общем порядке, так и на основании льготной схемы, когда оформляется акт по факту) можно обжаловать через суд. Кроме того, на основании положений ст. 6 ГК РФ, а также п. 4 ст. 29 ЖК РФ можно подавать в суд иск на предмет сохранения нежилого объекта в том виде, который он приобрел после перепланировки.
В компании «СМВ ГРУПП» есть квалифицированные юристы для подготовки исков подобного характера.
Перепланировка (переустройство) в нежилом здании: как проходит
В свою очередь, если здание нежилое полностью (например, это гараж, торговый или офисный комплекс), то для перепланировки или переустройства расположенных там помещений (или всего здания, если проводимые работы соответствуют данным процедурам) не нужно получать согласование, аналогичное тому, что предусмотрено при работах в МКД. Закон не содержит соответствующих требований.
Разрешение на проведение строительных работ в рамках перепланировки либо переустройства нежилого объекта не требуется (п. 1.1 Приложения № 2 к постановлению № 432-ПП). Вместе с тем, производство соответствующих работ требует наличия положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капстроительства и допустимости проведения соответствующих работ (п. 2.2 Приложения № 2 к постановлению № 432-ПП). Данное заключение оформляется проектной организацией, имеющей свидетельство, выданное саморегулируемой организацией.
Стоимость услуг по согласованию перепланировки
Компания «СМВ Групп» обеспечит перепланировку (переустройство) вашего объекта недвижимости в полном соответствии с требованиями законодательства, в оперативные сроки и при детальном раскрытии статей расходов. Ниже приведены расценки на основные услуги, которые оказывают специалисты «СМВ Групп» при решении поставленных задач.
| № п/п | Услуга (документ) | Стоимость (руб.) |
| 1 | Проектирование перепланировки | От 12 000 (зависит от площади и иных характеристик объекта недвижимости, вида работ) |
| 2 | Сопровождение согласования перепланировки | От 10 000 |
| 3 | Изготовление технического плана | От 8 000 |
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Узаконивание перепланировки через суд
Независимо от последовательности действий по перепланировке заявители иногда получают отказ в согласовании. Если с собственником, жильцами МКД такой вопрос урегулировать относительно просто, с надзорными органами или муниципалитетом дискутировать бессмысленно. Обычно они придерживаются некоей позиции, основанной на федеральных, местных нормативных актов. Тогда единственным способом получить разрешение становится иск в суд.
Перед обращением в суд рекомендуется убедиться в отсутствии нарушений законодательства РФ. Если таковое обнаружит судья, в иске будет отказано. В остальных случаях, как правило, судебное решение выносится в пользу истца. И по его вступлению в законную силу Росреестр регистрирует объект независимо от позиции его должностных лиц.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Согласование перепланировки
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Что делать в случае отказа?
Даже если собраны все документы (иначе заявление просто не примут), комиссия может принять отрицательное решение на выдачу разрешения о перепланировке. Причиной отказа часто служит проект перепланировки с нарушениями установленных правил, например, планировалось изменение фасада или воздействие на несущие стены. На любые переустройства капитальных конструкций нужны особые разрешения, поэтому часто их отсутствие может повлиять на решение комиссии.
Если же было решено демонтировать фасад, то должна быть бумага от службы комитета архитектуры населенного пункта, так как здесь затрагивается образ города или поселка. Лучше всего перед проектом документации проконсультироваться с экспертами, которые проверяют будущее помещение для перепланировки. Не стоит паниковать при отказе, а следует внимательно выслушать позицию комиссии, основательно понять причину.
Далее можно выбрать один из путей решения проблемы:
- Выполнение требований жилищной инспекции четко по плану, собрать недостающие документы или исправить существующие, скорректировать перепланировочные работы.
- Найти руководителя инспекции, поговорить и аргументировать свою точку зрения, мягко обжаловать при уверенности в собственной правоте.
- Решать вопрос через суд, обжаловать решение уже на законных основаниях при неудаче с первыми двумя способами.
Почему обращаются к нам
Вы можете попробовать самостоятельно пройти все этапы согласования за исключением разработки проекта перепланировки и технического обследования с выдачей технического заключения (ТЗК), потому что для выполнения данного вида работ требуется допуск СРО и специальные знания и навыки. Данные документы мы готовы выполнить для Вас. Вы всегда можете связаться с нами, позвонив нам или оставив заявку на сайте.
Считаем важным Вас предупредить о том, что это не совсем простой процесс, на который потребуется достаточно много времени и знаний, а также, вероятно, удачи. Мало того, чтобы выполнить все строительные нормы, надо соблюдать множество правил и условий в самой Мосжилинспекции, БТИ и Росреестре, которые, к сожалению, меняются практически каждые полгода. Также вы можете столкнуться с разными трактовками нормативной документации в разных округах Москвы. В любом случае мы готовы на любом этапе согласований предложить свои услуги и пройти весь процесс за Вас.
Нюансы составления акта
Перепланировка не считается выполненной без полностью правильно подписанного акта. Данный документ подтверждает, что перепланировка, выполненная в помещении, соответствует выданному распоряжению. В зависимости от сложности перепланировки определяется состав ответственных лиц для подписания акта.
В состав акта о завершении перепланировки входят следующие сведения:
- Данные о составе принимающей комиссии.
- Данные о нежилом помещении, в котором производилась перепланировка.
- Данные о сроках выполненных работ (регламентированные и фактические).
- Данные о строительном подрядчике помещения.
- Данные о соответствии выданного разрешения под проект и реально сделанных изменениях.
- Данные о проектной документации и ее разработчиках.
Важно! Каждый акт перепланировки имеет свой индивидуальный номер, имеет две копии со всеми необходимыми подписями членов комиссии, одна из которых отдается у собственника, а остальные два экземпляру отдаются в БТИ.
Там бюро выдает новый технический паспорт помещения с поэтажным указанием внесенных изменений на основе полученных документов, после этого согласование перепланировки можно считать завершенным. Часто именно процесс приемки вызывает самые сильные затруднения у собственников, нежели получение разрешение на переустройство.
Интересует перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений? Тогда для вас мы подготовили следующие материалы:
- Как оформить реконструкцию?
- Согласование перепланировки входной группы в многоквартирном доме.
- Нюансы перепланировки в МКД.
Так, процесс перепланировки нежилого помещения является многоступенчатым и разветвленным, требует скрупулёзности в сборе документации и составлении проекта работ, однако будущая эффективность использования пространства затмевает все трудности заказчика.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения? В чем необходимость узаконивать перепланировку?
Нежилое помещение нуждается в перепланировке, когда предполагается оборудовать магазин, кафе, офис или иной вариант бизнеса. Следовательно задача архитектора в команде стехнологом и инженерами подготовить проектную документацию так, чтобы она соответсвовала всем действующим законам и нормативам. Узаконить перепланировку крайне необходимо в случае если:
- Произошла замена не несущих перегородок на новые с изменением конфигурации помещения;
- Изменялись размеры дверных проемов, добавлялись новые или закладывались старые в несущих стенах и перегородках;
- Производился перенос или полная замена электротехнического, санитарно-технического оборудования, инженерных сетей и так далее;
- Формируются новые окна или дополнительный вход.
- Изменилась цель использования нежилого помещения. Например был офис, а будет кафе или салон красоты, естественно с перепланировкой под новые технологические процессы.
Какую перепланировку не надо согласовывать?
Проще всего выполнить те виды работ, которые не нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями.
Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечет изменений в техпаспорте.
Например, к перепланировке не относятся:
- переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения;
- замена окон и дверей;
- внутренняя облицовка балконов;
- установка кондиционеров и антенн;
- смена сантехники;
- замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т.д.
Согласование перепланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилого помещения с изменением поэтажных планов БТИ требует согласования в административных инстанциях. В зависимости от того, располагается ли нежилое помещение в жилом доме или нежиломжилом здании, определяется порядок согласования. В обоих случаях работа по согласованию начинается с обследования здания и разработки Технического заключения и проекта перепланировки.
В зависимости от сложности производимых ремонтно-строительных работ необходимо изготовление дополнительных разделов проектной документации:
- КР (конструктивные решения) – при затрагивании конструктивных элементов здания;
- ОВ (отопление и вентиляция) – при переносе или замене труб и приборов отопления, вентиляционных каналов и оборудования;
- ВК (водоснабжение и канализация) – при затрагивании труб водоснабжения и канализации;
- Проект фасада – при изменении внешнего вида фасада здания, в том числе при устройстве отдельного входа.