Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Штраф за снос несущей стены в монолитном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Что такое перепланировка
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Что можно и недозволено
Цельные дома являются более применимыми вариациями для перепланировки. Ведь фактически все стены и перегородки в квартире являются ненесущими. Потому разрешено огромное количество конфигураций на основании предпочтений хозяев, также в согласовании с требованиями и нормами перепланировки всех жилых помещений.
Для проведения строй и ремонтных работ требуется согласование с контролирующими органами. Они должны отдать разрешение на внесение тех либо других конфигураций в конструкции.
При всем этом учитывается соответствие нормам:
- строительным;
- санитарно-гигиеническим;
- пожарным.
Ответственность, предусмотренная за нелегальную перепланировку квартиры
Если не было получено разрешительных документов, то перепланировка признается самовольной и не быть может легализована. Для этого варианта предусмотрена статья 7.21 КоАП РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина). В ней говорится: гражданин будет должен выплатить штраф в размере до 2 500 руб.
В отношении юридических лиц закон еще наиболее жесток – размер штрафа может достигать 1 млн руб. Но это недозволено считать самым огромным разочарованием, ведь нелегальная перепланировка может привести к предписанию. В нем будет обозначено, что собственник должен будет или узаконить проведенные конфигурации, или привести жилое место к проектной планировке. На самом деле это звучит последующим образом: создатель проекта (застройщик) должен будет выписать техническое заключение, в котором указана допустимость и сохранность работ. Все было бы проще, если б эта услуга обходилась дешевле, чем есть по сути.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Если какая-либо из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было, то алгоритм действий следующий:
- оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
- подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
- обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
- оплатить штраф за самовольную перепланировку;
- получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
После этого надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого понадобятся следующие документы (оригиналы и копии):
- заявление о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
- паспорт собственника или доверенность на представление его интересов;
- решение администрации о том, что перепланировка помещения согласована;
- новый техпаспорт.
В каких ситуациях нельзя узаконить перепланировку
В соответствии с п.4 ст. 29 ЖК РФ переустройство или перепланировка квартиры может быть узаконена только в том случае, если она не нарушает права и законные интересы жителей соседних жилых помещений, а также не предоставляет угрозы их безопасности.
Практически все собственники квартир понимают, что узаконить снос несущих конструкций не получится даже через суд. Отказ в удовлетворении требований недобросовестного жильца будет связан с тем, что подобные действия существенно влияют на устойчивость многоквартирного дома, соответственно могут стать причиной обрушения стен и потолков.
Кроме этого владельцы перепланированных квартир не смогут узаконить следующие изменения:
- установка камина (шансы на изменение технической документации появляются только в том случае, если квартира находится на последнем этаже);
- перенос кухни или ванной в жилую комнату;
- объединение балкона с кухней или гостиной (речь идет о полном сносе межкомнатной стены, допускается установка арки, ширина которой не превышает 1 метра);
- подключение системы теплых полов к водопроводу или отоплению всего дома (электрообогрев в данном случае разрешен);
- проведение работ, нарушающих систему централизованного отопления;
- закладка окон на кухне (эта комната должна быть хорошо проветриваемой);
- ликвидация вентиляционного короба или существенное изменение его размеров.
Сегодня за рубежом набирают популярность так называемые мастер-ванные (ванная комната, примыкающая к спальне). Важно учесть, что в квартирах с одним санузлом такие объединения запрещены.
Если же вы проживаете в новых жилых комплексах, где по умолчанию застройщик организует несколько ванных комнат, то ваш сосед имеет полное право перенести дверь одной из них в спальню.
Если гражданин обратиться в городскую администрацию до момента проведения ремонтных работ, к нему не будут применены административные санкции. Если же ваш сосед захочет узаконить уже сделанную перепланировку, его не только привлекут к административной ответственности, но и заставят восстановить прежний вид жилого помещения за счет личных средств. Данное правило также касается лиц, которые приобрели квартиру с готовой перепланировкой.
Соседи сделали незаконную перепланировку куда жаловаться?
Первое, что нужно сделать — поговорить с соседом. На практике часто случаются ситуации, когда человек, задумавший крупный ремонт в своей квартире, просто не знает какие последствия могут повлечь за собой его действия.
Во время общения с соседом вы сможете не только оценить масштаб изменений, но и поинтересоваться наличием разрешительной документации. Если собственник квартиры согласовал перепланировку с отделом архитектуры местной администрации, вам не о чем беспокоиться — такие ремонтные работы не нанесут вред несущим конструкциям многоквартирного дома.
Если вы обнаружили, что соседи делают незаконную перепланировку, вы можете обратиться в муниципальные органы или другие соответствующие организации, чтобы сообщить о проблеме и запросить помощи.
При обращении в органы власти, необходимо сообщить как можно больше информации о незаконной перепланировке, такую как адрес, квартиру или дом, где произошло нарушение, и описание того, что было изменено. Вы можете также предоставить фотографии и другие материалы, которые помогут в решении проблемы.
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования
Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).
- В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
- Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
- Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
- При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.
Какую перепланировку не нужно узаконивать: косметический ремонт и отделка
Естественно, если бы каждая семья, желающая поклеить обои или уплотнить стены, обращалась бы в архитектурный отдел администрации и БТИ, то у контролирующих органов не хватило бы времени на обслуживание каждой заявки. Не каждый ремонт является перепланировкой, следовательно, и разрешения не нужно.
Так, согласование перепланировки в квартире и внесение изменений в техпаспорт не требуется при следующих изменениях:
- замена обоев;
- перестилание и утепление полов;
- уплотнение стен;
- замена стен и дверей;
- отделка балкона;
- установка кондиционера;
- установка спутниковой тарелки или антенны;
- ремонт в ванной и туалете, связанных с заменой труб и сантехники;
- установка вытяжки;
- изменение месторасположения розеток и т.д.
Словом, любые косметические изменения не нужно согласовывать с контролирующими органами, так как они не являются перепланировкой. Полный список ремонтных работ, которые подпадают под действие закона и являются перепланировкой (либо переустройством), можно прочитать Жилищном кодексе.
Какую перепланировку в квартире не нужно согласовывать в соответствии с нормами Жилищного кодекса?
Жалобы соседей, которые беспокоятся, что из-за чужого ремонта в доме что-нибудь рухнет, – еще один источник сведений о незаконных преобразованиях в квартирах. «Настучать» могут и сотрудники обслуживающих дом организаций. Например, газовщик, который пришел с плановой проверкой и увидел перепланировку, грубо нарушающую правила безопасности (скажем, кухня с газовой плитой объединена с комнатой — а в жилых помещениях газа быть не должно).
Но, как утверждают, например, в столичной жилинспекции, чаще всего бдительность проявляют сами жильцы. И она имеет под собой почву. Известны случаи, когда лихие граждане пытались обустроить, скажем, бассейн на третьем этаже панельной многоэтажки — естественно, без каких-либо расчетов, как это скажется на ее несущих конструкциях.
По статистике Мосжилинспекции, которая приводится на ее официальном сайте, в среднем на каждую 1000 обращений до 300 связаны именно с вопросами незаконного ремонта. Это много — с учетом того, что та же инстанция разбирается и с жалобами на коммунальщиков и плату за ЖКХ. Правда, в среднем — по результатам проверок — подтверждается только около 10% жалоб. (В остальных случаях выясняется, что разрешение на перепланировку есть или ремонт такого рода, что не требует согласования.)
Жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.
Фото: Роман ИГНАТЬЕВ
Прийти с проверкой, однако, не столь просто, как кажется. Механизм такой (не только в Москве — он одинаков для всей страны).
1) Сначала инспектора устанавливают, кто собственник квартиры, на которую жалуются. Для этого делается запрос в Росреестр.
2) Далее владельцу приходит уведомление заказным письмом — с просьбой предоставить в определенное время доступ в жилище для проверки. Если собственник уведомления не получил, проверка может считаться незаконной.
3) Только после того, как надлежащим образом оформленные просьбы пустить к себе контролеров будут дважды проигнорированы, инспекция вправе обратиться за постановлением суда. Оно даст право войти в квартиру уже не «по-доброму», с привлечением судебных приставов. То есть могут и дверь взломать.
Пока идут эти процессы, некоторые нарушители успевают испугаться и — если ремонт не предполагает очень сложных или противозаконных работ — оформить необходимое разрешение (обычно на согласование перепланировки уходит порядка месяца).
Перепланировка: как не попасть на штраф
Часть квартир в новостройках сейчас сдаются с отделкой, но основной объём всё ещё предлагает покупателям голые стены. Не всем новосёлам подходит типовой ремонт — хочется другие обои, другой ламинат, объединить кухню с гостиной. И тут резонно задаться вопросом — а можно ли сделать перепланировку так, чтобы ничего за это не было? Можно.
Все, что сейчас прочитаете ниже актуально для владельцев квартир в монолитных и монолитно-кирпичных домах, где несущие стены – лишь внешние, поэтому внутри квартиры действительно есть пространство для маневра.
Если у вас квартира в панельном доме – все сильно сложнее, т.к. там почти все стены – несущие, и трогать их нельзя. Штробить панели и переносить разводку электрики – нельзя. В панельном доме почти все нельзя – кроме стен из гипсокартона, вот их можно подвинуть.
Итак, если в новой квартире (в монолитном доме!) вы собираетесь не просто выровнять стены и поклеить обои, а пододвинуть стены, вам нужно знать о том, что за незаконную перепланировку можно нарваться на штраф. Потому что не зря имеются правила перепланировки.
Задумав любые изменения в планировке, вы должны согласовать их с жилищной инспекцией. Без разрешительных документов планировка считается незаконной, а вам грозит штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей . Только штрафом вы не отделаетесь — всё переделанное придётся вернуть в прежнее состояние или же узаконить перепланировку. Иначе вы вообще рискуете лишиться квартиры (отберут и выставят на торги – и это законно!)
Итак, что нельзя делать ни в коем случае:
— трогать несущие стены — не только сносить их или перестраивать, но и демонтировать в них дверные проемы;
— демонтировать перекрытия между смежными квартирами;
— увеличивать площадь санузла за счет жилых комнат;
— увеличивать площадь квартиры за счет общедомовых пространств;
— убирать стены при объединении комнаты с лоджией или балконом;
— устанавливать на лоджии/балконе радиаторы отопления;
— подключать теплый пол к общей системе отопления;
— переносить санузел или кухню, если под ними окажутся жилые комнаты соседей снизу;
— нарушать работу стояков, вентиляционных систем и газовых магистралей.
То есть «нарастить» ванную комнату можно, но за счет, например, коридора, но не детской. Присоединять к ней метры от жилой комнаты может быть чревато проблемами. То же самое с теплым полом.
Теплый пол — это замечательная идея, но только если он электрический. Теплый водяной пол возможен, если в вашей квартире есть индивидуальное отопление (газовый котел), но подключать такой пол к общей системе отопления — запрещено.
Ну вот, подумали вы. Можно только обои поклеить свои, чтобы не попасть на запрет. Однако пространство для маневра еще есть! Если в вашей квартире мало несущих стен — у вас широкий простор для перепланировки! Но не забывайте, что расположить туалет над спальней соседей всё равно нельзя. Правило «над жилыми помещениями — только жилые» работает для всех.
Если вы живете на первом этаже или под вами расположены коммерческие помещения, то возможно согласовать и перенос кухни, и санузла. Правда, ширина новой кухни не должна быть меньше 1,6 метра, а площадь — не меньше 5 кв. м. И освещение новой кухни должно быть естественным, то есть в ней должно быть окно.
— устанавливать или демонтировать ненесущие стены и межкомнатные перегородки;
— зонировать пространство новыми перегородками;
— увеличивать площадь квартиры за счет утепленной лоджии;
— увеличивать площадь комнаты за счет коридора (условие — ширина коридора окажется не менее 90 см);
— увеличивать площадь кухни или санузла за счет нежилых помещений (например, кладовки или коридора).
Приятный бонус — есть вещи, которые не надо согласовывать!
Это замена отделочных покрытий, устройство или разборка встроенной мебели (если ее нет в техпаспорте), заменить инженерное оборудование на аналогичное, переустановить электрическую плиту в кухне, установить антенну и кондиционеры. Если не нужно проводить дополнительные сети, можно переставить отопительные и газовые приборы.
Для согласования перепланировки нужно обратиться в жилинспекцию со следующими документами: проектом (если он нужен для данного вида работ), заявлением, техпаспортом помещения (его можно получить в территориальном БТИ) и правоустанавливающими документами на квартиру.
Если квартира находится в доме, который признан памятником архитектуры, культуры или истории, для перепланировки потребуется получить еще и разрешение органа по охране памятников.
После того, как работы будут одобрены и завершены, их должна принять приемочная комиссия. Она подтвердит, что перепланировка не нарушает проект и подпишет акт приемки.
Как видимо, перепланировка квартиры возможна, если сделать ее по правилам и не идти наперекор законам.
Запрещенные варианты перепланировки из-за которых у вас заберут квартиру. Часть1: Несущие стены
Какую перепланировку вам никогда не разрешат, а из-за какой перепланировки вы рискуете лишиться квартиры?
Перепланировка квартиры — это технически сложный процесс переустройства пространства и он должен проходить при соблюдении строительных нормативов и законных требований жилищного кодекса.
Сегодня я приведу примеры незаконных вариантов перепланировок, которые могут стать основанием для прекращения права собственности на квартиру.
Все варианты, которые я привожу в статье, являются серьезными нарушениями и я настоятельно рекомендую не производить их .
Владение квартирой в многоквартирном доме — это обременение. Квартира в высотном доме — это деталь одного пазла, неотъемлемая его часть. В каждом здании есть каркас, который позволяет обрести крепость и устойчивость постройки — это несущие нагрузки стены и пилоны. При демонтаже отдельных капитальных конструкций несущая нагрузка здания распределяется неравномерно и это может привести к обрушению.
Но встречаются собственники, которые забывают, что «каждое здание — это карточный домик», который может «сложиться» если начать вытаскивать конструктивные элементы. Такие собственники, как правило, не разбираются в строительном регламенте поэтому случаи обрушения зданий при проведении незаконных перепланировок, к несчастью, случаются.
Для того, чтобы сократить эти печальные случаи я веду рубрику «Законные варианты перепланировки», где беру конкретную квартиру в типовом доме и подробно разъясняю допустимые варианты перепланировки, также я снимаю сюжеты на эту тему.
В этом цикле статей я расскажу о том, какие перепланировки категорически запрещено производить.
Как осуществляется снос объектов капитального строительства
Однако стоит отметить, что проект организации работ по сносу не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, объектов индивидуального жилищного строительства, а также в случае сноса на садовом земельном участке жилого или садового дома, хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.
Для снятия ликвидированного объекта с государственного кадастрового учета и прекращения прав на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости.
За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность, которая регулируется Кодексом об административных правонарушениях. В статье 26 ЖК РФ говорится, что каждый собственник недвижимости перед проведением глобальных переделок в жилище обязан получить согласие на это уполномоченных органов.
- при реконструкции – дверные и оконные проемы, места присоединения новых частей здания к исходным конструкциям;
- при перепланировке – внутренние дверные проемы, обустройство дополнительных окон и выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.
Согласование сноса стен и устройства проемов
Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, влекут наложение штрафа на граждан в размере до 30 БВ (в настоящее время базовая величина составляет Br24,5). Если изменения привели к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также при переоборудовании вентиляционных шахт и каналов, грозит штраф в размере от 30 до 50 БВ.
Вместе с тем при рассмотрении судом дела об административном правонарушении вы вправе приводить доводы и доказательства того, что самовольная перепланировка и (или) переустройство была осуществлена до момента приобретения вами этого жилого помещения (фотографии, свидетельские показания). Лишь при доказанности этого факта ответственность за указанное правонарушение будет нести прежний собственник.