Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Страхователи обязаны предоставлять залог. Зачастую таким залогом выступает участок земли, на котором предполагается строительство объекта. Кроме всего прочего, в документе должен описываться способ, посредством которого происходит обеспечение заявленных обязательств. Все бумаги должны быть подписаны до того, как будет заключен первый контракт на долевое строительство, и будут действовать до фактической сдачи объекта. В том случае, если сделка была расторгнута, освобождения от обязанности выплат не происходит. Но действует данное правило только тогда, когда страховой случай наступил в период действия договора.
Далеко не каждая страховая компания желает заключать подобные договоры страхования. Среди страховщиков бытует мнение, что подобная сделка зачастую приносит убытки. Помимо этого, сама страховая компания обязана соответствовать следующим требования:
- Должна находиться на рынке страхования не меньше 5 лет.
- На будущий период должна иметь хороший прогноз развития.
- Должна находиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми финансовой устойчивостью.
- Уставной капитал данной компании не может быть меньшим, чем 120 миллионов рублей, а ее оборот должен составлять минимум 400 миллионов рублей. Только при этих условиях страхование гражданской ответственности застройщика может проводиться.
Процедура страхования ответственности строительной компании, осуществляющей долевое строительство
Страхователь может застраховать как весь дом полностью, так и квартиры по отдельности. Кстати, первый вариант не совсем выгоден, поскольку тогда страхователь должен внести залог, соразмерный стоимости всего объекта, а также быть уверенным в том, что все помещения в данном объекте будут проданы. Другой проблемой при заключении договора страхования на весь объект является сложность в определении выгодоприобретателя.
Действие договора начинается с того момента, как был зачислен первый взнос. Подобный договор не предусматривает такого явления, как франшиза. В остальном условия договора можно назвать стандартными:
- Страховщик берет на себя обязательства по информированию дольщиков о размерах возмещений, которые были выплачены. На этом основано страхование ответственности застройщика.
- Страховая компания имеет право обратиться к застройщику с требованием регрессионного типа.
- Страховая компания берет на себя обязательство по уведомлению дольщиков в случае, если договор страхования был расторгнут досрочно.
- Соглашение действительно на всем сроке строительства и зависит от него. То есть, при продлении сроков строительства срок действия договора продляется автоматически.
Сумма, которая будет возмещаться при наступлении страхового случая, полностью зависит от установленных ставок и цен. Ее размер должен быть больше, чем стоимостная оценка общей жилой площади конкретного помещения. При этом решение о том, как будет осуществляться выплата компенсации – в рассрочку или единовременно – остается целиком и полностью за страховой компанией.
Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация. Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.
Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:
- Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
- Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.
Регистрация ДДУ в Росреестре
Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.
Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.
Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:
- Разрешение на строительство.
- Строительный план.
- Проектно-сметная документация (декларация).
- Учредительные документы организации.
- Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
- Заявление на регистрацию.
После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.
Какие риски страхуются
Предугадать и просчитать все возможные риски, которые могут возникнуть при долевом строительстве, нереально. Поэтому страховщики, пытаясь снизить свою ответственность перед дольщиками, стараются прописывать в страховом соглашении полный перечень рисков, которые относятся к страховым случаям. Этот список составляется индивидуально в каждом конкретном случае с учетом всех особенностей, но стоит выделить наиболее распространенные страховые случаи, наступление которых является основанием для осуществления страховых выплат:
- срыв застройщиком оговоренных в ДДУ сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- двойная продажа (когда застройщик продал одну квартиру сразу нескольким дольщикам);
- признание строительной компании-застройщика в судебном порядке банкротом;
- уничтожение всего многоквартирного дома или квартиры (если страховщик оформлял страховку на каждую квартиру отдельно);
- наличие серьезных препятствий для государственной регистрации права собственности на жилье в новостройке (к примеру, «замороженное» строительство или невыполнение застройщиком ряда обязательных для начала регистрации условий);
- подорожание квадратных метров или увеличение общей площади квартиры, что повлекло за собой необходимость осуществления доплаты за жилище.
Страховой полис позволяет обезопасить покупку квартиры по ДДУ. Он гарантирует либо получение жилья в готовом доме, либо возврат вложенных дольщиками средств. Но существует ряд существенных рисков, которые страховщики отказываются страховать и рассчитывать дольщикам на возмещение ущерба в случае их наступления не стоит. К нестрахуемым рискам относят:
- осуществление деятельности застройщиком на незаконных основаниях (лицензия или разрешение на строительство/землю было получено не совсем законным путем или вовсе отсутствует);
- срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию сверх предусмотренных страховым договором отклонений;
- право собственности (или аренда) застройщика на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, оспаривается третьими лицами в судебном порядке;
- имело место нарушение одной из сторон (или обеими) условий ДДУ, норм законодательства РФ, уклонение от выполнения обязательств, что стало причиной признания соглашения недействительным по решению суда;
- принято решение (постановление) контролирующих государственных органов о прекращении (временной остановке) строительных работ и др.
Страхование договоров долевого участия. Что это?
Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.
- Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
- Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
- Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.
Страхование ответственности застройщиков
ВОПРОС: Повлияет ли страхование ответственности застройщиков на конечные цены жилья? А также, на сколько страховка будет покрывать риски дольщиков?
ОТВЕТ: В настоящее время на территории Краснодарского края строительство многоквартирных жилых домов осуществляют 435 строительных организаций — застройщиков, из которых более 50% осуществляют деятельность в рамках законодательства о долевом строительстве.
Цена на жилье формируется рыночным способом и определяется на основе уровней спроса и предложения на рынке.
Учитывая постоянный рост предложений строящихся квартир на рынке долевого строительства в 1 полугодии 2014 года и стабильный уровень цен, можно сделать вывод, что введение с 1 января 2014 года страхования исполнения обязательств застройщика в настоящее время не повлияло на стоимость жилья в Краснодарском крае.
- Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории Краснодарского края, который определяется Минстроем России, на дату заключения договора страхования (на II квартал 2014 года — 34 015 рублей).
- ВОПРОС: Приведет ли страхование к удорожанию жилья?
- ОТВЕТ: Введение страхования обязательств застройщика может привести к
- удорожанию жилья, только в случаях снижения уровня конкуренции, а именно:
- — сокращения объемов строительства многоквартирных жилых домов и, как
- следствие, сокращение предложения на рынке участия в долевом строительстве;
- — резкого роста уровня спроса на строящееся жилье в Краснодарском крае;
- — возникновения обстоятельств форс-мажорного плана, то есть чрезвычайных и
- непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
ВОПРОС: Сколько должен будет заплатить застройщик за страхование своей ответственности? Для всех ли застройщиков будет одна сумма, или она будет завесить от каких-то факторов?
ОТВЕТ: Страховой тариф по конкретному договору страхования ответственности застройщика в настоящее время определяется по соглашению сторон и его государственное регулирование не предусмотрено.
Таким образом, разные застройщики могут заключать договоры страхования ответственности по разным страховым тарифам.
Любой страховщик устанавливает первичный тариф на своих условиях и некоторые корректирующие коэффициенты, зависящие от возможных рисков.
Выбранный тариф зависит от степени репутации строительной организации. Сегодня этот показатель находится в рамках 0,6-0,9. Для некоторых авторитетных застройщиков он, при определенных условиях, может быть снижен до 0,4-0,5.
После расчета базового тарифа и срока действия договора ведется расчет страховой выплаты. Расходы на страхование застройщика ведутся при помощи бухучета и налогового учета. При сдаче жилья раньше указанного в соглашении срока, размер страховой премии может быть частично возвращен.
ВАЖНО !!!! Риски при взаимном сотрудничестве снижаются в большей степени для дольщиков. Договор со страховой организацией защищает деньги граждан, которые решают поучаствовать в долевом строительстве.
Оформление договоров в страховых компаниях
В соответствии с п. 8 и 29 ст. 25 Закона № 218 и ст. 15.6 ФЗ № 214, Застройщик может осуществлять страхование своей ответственности добровольно (до государственной регистрации соглашения о долевом участии в строительстве) или в обязательном порядке — до даты образования специального Фонда по защите инвесторов.
Согласно п. 35 ст. 25 Закона № 218, страховым случаем признается отсутствие передачи жилого помещения дольщику в связи со следующими обстоятельствами:
- Если вступило в законную силу решение суда о взыскании залога в связи с приостановлением строительства или истечением срока сдачи дома (ст. 14 зак. № 214).
- Если вступило в законную силу решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом.
| № п/п | Наименование страховщика | Номер лицензии на осуществление страхования |
| 1. | Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» | СИ № 0072 |
| 2. | Страховое акционерное общество «ВСК» | СИ № 0621 |
| 3. | Акционерное общество «Страховая | СИ № 0915 |
| 4. | Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» | СИ № 0928 |
| 5. | Закрытое акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» | С № 0983 77 |
| 6. | Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» | СИ № 1427 |
| 7. | Открытое акционерное общество «Международная страховая | СИ № 1461 |
| 8. | Акционерное общество «ГУТА-Страхование» | С № 1820 77 |
| 9. | Открытое акционерное общество «Страховая акционерная | СИ № 1834 |
| 10. | Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» | С № 2239 77 |
| 11. | Общество с ограниченной ответственностью Информационно-страховая | СИ № 2496 |
| 12. | Закрытое акционерное общество «Страховая | СИ № 2947 |
| 13. | Открытое акционерное общество «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН» | СИ № 3116 |
| 14. | Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» | СИ № 3245 |
| 15. | Общество с ограниченной ответственностью Страховая | СИ № 3398 |
| 16. | Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» | СИ № 3487 |
| 17. | Общество с ограниченной ответственностью «Страховая | СИ № 3492 |
| 18. | Общество с ограниченной ответственностью «Строительная Страховая Группа» | СИ № 3857 |
| 19. | Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» | ВС № 4314 |
Необходимые документы для страхования
Чтобы заключить страховое соглашение и застраховать долевое строительство, застройщику необходимо обратиться к страховщику и иметь при себе следующие бумаги:
- лицензию на осуществление деятельности;
- разрешение уполномоченных органов на строительство;
- документ, подтверждающий право пользования земельным участком (о праве собственности или договор аренды);
- учредительные документы компании;
- проектную документацию на будущую новостройку;
- техническое и экономическое обоснования предстоящих работ;
- перечень кредиторов (дольщиков);
- финансовая документация;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженностей у застройщика перед государством и финансово-кредитными организациями;
- договора долевого участия на каждого дольщика, указанного в перечне кредиторов.
Список документов может изменяться в зависимости от некоторых факторов. О необходимости представить дополнительные документы сообщит сотрудник страховой компании или менеджер банка в зависимости от того, где застройщик будет оформлять страховой полис.
Преимущества страхования при долевом строительстве
Преимущества страховки очевидны и просто привлекательны для дольщика:
- страховая гарантия выплат в случае задержки строительства;
- страховая гарантия выплат в случае объявления застройщика банкротом;
- гарантия сохранения прав на недвижимость в случае задержки строительства или смены застройщика;
- гарантия сохранения всех документов, необходимых для строительства даже в случае банкротства застройщика.
Из негативных сторон страховки:
- возрастание цен на недвижимость в таком объекте;
- возможные нюансы с “отменой” страховки в некоторых случаях;
- длительный процесс оценки и создания полиса в случае сотрудничества со страховой компанией.
Если рассуждать исходя из этих пунктов, большинству дольщиков страховка покажется очень привлекательной опцией.
Страхование гражданской ответственности застройщик осуществляет за свой счет в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства, то есть дольщиков (п. 2, 5 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, что должно быть подтверждено одним из следующих документов:
- решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
- решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Обязан ли застройщик страховать ответственность
Стандартный механизм защитных мероприятий с применением полиса ответственности подразумевает возмещение материальных потерь в пользу покупателя при возникновении страхового случая. Однако на практике выявлены существенные недостатки данной методики:
- обманутые дольщики не могут вернуть деньги в рамках стандартной процедуры банкротства;
- не все страховщики способны выполнить свои обязательства;
- отсутствуют источники финансирования для продолжения строительства.
Для устранения отмеченных проблем внесены существенные изменения в законодательство об ответственности по ДДУ. Надежность сделки купли продажи повышают с применением:
- отчислений в государственный компенсационный фонд;
- специальных счетов эскроу.
Ниже подробно рассмотрены способы страхования ответственности застройщика, новые законодательные инициативы в соответствующей области. Дополнительные рекомендации помогут применить правильную последовательность действий для получения компенсаций обманутым дольщикам.
В каких случаях страховка не защитит
Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:
- нецелевое использование средств;
- банкротство застройщика;
- мошенничество;
- незаконное получение разрешения на строительные работы;
- непрофессионализм застройщика.
Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:
— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;
— договор долевого участия суд счел недействительным;
— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,
— застройщик не получил разрешение на застройку,
— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.
Страховая защита распространяется только на два случая:
- Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
- Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.
Если совсем кратко, то новые правила нацелены на то, чтобы дать дольщикам еще больше гарантий. «Вступивший в силу законодательный акт накладывает дополнительные обязательства на застройщика по страхованию своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, — сообщили нам эксперты ГК ПИК. – Можно сказать, что закон принят в целях создания более цивилизованного рынка строящегося жилья и для предоставления дольщикам дополнительных гарантий».
Более подробно анализирует новации Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ГК «Жилищный капитал». По его словам, прежде обязательства застройщика перед дольщиками обеспечивались либо залогом земельного участка, либо поручительством банка (по выбору застройщика). Теперь же земельный участок и строящийся на нем объект находятся в залоге у дольщиков автоматически, а в дополнение к ним предусмотрены либо все то же поручительство банка, либо новые формы: страхование в страховой компании или участие застройщика в Обществе взаимного страхования (ОВС). Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром.
Второй момент – установлены требования к банкам и страховым организациям. Прежде их не было вовсе, а теперь появились: наличие лицензии, опыта работы не менее пяти лет. А также наличие уставного капитала не менее 200 млн руб. (для банков) и 120 млн руб. (для страховщиков), собственных средств не менее 1 млрд руб. и 400 млн руб. соответственно, отсутствие претензий контролирующих органов и т.п.
Третье – увеличен срок действия поручительства. По старым правилам он должен был быть на шесть месяцев больше предусмотренной ДДУ даты передачи объекта дольщику. Теперь же этот срок увеличен до двух лет.
И, наконец, установлены порядок, сроки и основания проведения плановых и внеплановых проверок застройщиков. В числе оснований для проведения внеплановой проверки является обращение дольщиков в органы прокуратуры.
«Как видно, изменения закона направлены на усиление гарантий обеспечения интересов дольщиков, — подводит итог Сергей Яковлев. – Если застройщик не выполнил свои обязательства, дольщики могут, наряду с возможностью обращения взыскания на заложенный объект строительства, получить вложенные средства у надежного банка-поручителя, страховой компании или ОВС. По сравнению с длительной процедурой реализации предмета залога в рамках исполнительного производства, дольщик существенно экономит время, т.к. для получения денег этих мероприятий не требуется.
Для обращения в страховую компанию дольщику необходимо представить лишь решение суда об обращении взыскания на предмет залога либо решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Для обращения к поручителю – достаточно наличия факта неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче дольщику жилого помещения».
Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») делает важное дополнение: нововведение не касается проектов, реализация которых началась до конца 2013 года. Иными словами, если хотя бы один ДДУ на данном объекте был зарегистрирован по старым правилам, все остальные тоже могут продаваться по ним же. А вот совсем новые ЖК – их, пожалуйста, реализуйте только с учетом перечисленных выше строгостей.