Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Необходимые документы
Для согласования и получения разрешения на проведение перепланировки в помещении понадобятся следующие документы:
- соответствующее заявление от собственника или арендатора объекта недвижимости;
- паспорт гражданина РФ;
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (предоставить вместе с оригиналами);
- нотариально заверенные копии учредительной документации юрлица (предприятия);
- официальное согласие на проведение перепланировки владельца здания (совладельцев, жильцов соседних квартир и других заинтересованных лиц);
- техническая документация объекта (поэтажный план здания, технический и кадастровый паспорт, оригинал выписки из лицевого счета и другие по требованию);
- проект предстоящих изменений конфигурации помещения;
- официальное разрешение на смену целевого назначения объекта недвижимости (к примеру, если жилую квартиру планируется переделать в стоматологический кабинет или маникюрный салон и т.д.);
- страховой полис, договор страхования гражданской ответственности на случай, если в результате проведенных ремонтных работ будет причинен вред или нанесен ущерб заинтересованным лицам (соседям, совладельцам и другим жильцам дома).
Согласование перепланировки нежилого помещения
Согласование перепланировки нежилого помещения заключается в одобрении созданного проекта несколькими контролирующими органами. Такой порядок предусмотрен для офисов или магазинов в многоквартирном доме, а также для отдельно стоящих объектов. Порядок имеет своей целью исключение создания потенциально опасных ситуаций.
Согласование должно предотвратить внесение таких изменений, которые могут создать угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому, порядок предполагает обязательное согласование в нескольких структурах.
Их следует указать более детально:
- согласование в пожарном надзоре нужно для соблюдения в проекте перепланировки нежилого помещения противопожарных норм. Значение имеет наличие второго запасного выхода, применение негорючих материалов и сочетание их с горючими, а также наличие вентиляции и системы дымоотведения;
- органы потребительского надзора должны согласовать нормы, связанные с нахождением людей на территории объекта. Речь идет об освещенности, площади и так далее. Согласование проекта с данными органами является обязательным;
- отдел архитектуры и градостроительства соответствующего муниципалитета.
Порядок согласования проекта важен, поскольку без его соблюдения разрешение на перепланировку будет невозможно получить.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Законодательные правила и ограничения
Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на совершения действий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может повлечь за собой ответственность. Одним из основных правил перепланировки является полное отсутствие работ, касающихся фасада здания.
Важно! Работы по перепланировке обязаны не допустить изменения в целевом назначении здания, то есть склад не может использоваться как парикмахерская или пекарня.
При необходимости внесения таких изменений требуются дополнительные согласования с государственными структурами на основании предоставленной технической и юридической документации (о том, когда нужно согласование на перепланировку нежилого помещения в здании и в многоквартирном доме и как ее осуществить, мы писали тут). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных путей, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждается и утверждается при выдаче разрешения. Безусловно, чем основательнее изменения, тем сложнее получить одобрения на перепланировку.
Какие виды работ требуют легализации?
Легализация изменений в помещениях необходима при проведении следующих видов работ:
- Изменение технических характеристик:
- высота объекта;
- площадь помещения(ий);
- постройка/ликвидация дверных проемов, выходов, окон, лестниц, лоджий;
- объединение нескольких помещений в одно и наоборот (постройка/ликвидация стен, перегородок);
- смена мест инженерного обеспечения (перенос санузла, раковины).
- Изменение качественных характеристик:
- замена внутренних перекрытий (демонтаж стен или перегородок);
- постройка/модернизация инженерного обеспечения помещения (канализация, водопровод, вентиляционная система, тепло- и звукоизоляция);
- изменение конструкций пола.
- Коммуникационные работы:
- проведение электричества;
- водопровода;
- вентиляции.
Перепланировка нежилых помещений в целом подразумевает:
- изменения в размерах (высота, длина, ширина, площадь);
- перемещениях целевых помещений по функционалу (перенос санузла или кухни);
- демонтаже или добавлении деталей пространства (окон, дверей, балконов, лестниц);
- обустройстве в рамках технического паспорта.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.
Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство
Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.
Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.
Когда может потребоваться перепланировка?
- Необходимо увеличить метраж помещения.
- Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
- Нужно изменить существующее расположение комнат.
- Необходимо расширить пространство.
Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Порядок перепланировки нежилого помещения
Прежде чем начать перепланировку, нужно подготовить проектные документы. Затем их придется согласовывать. Это требование законодательства нельзя исключать. Игнорирование повлечет штрафные санкции, узаконить объект вряд ли удастся.
Некоторые владельцы нежилых помещений сначала организуют работы, а только затем планируют согласование перепланировки нежилого помещения. Во многих случаях попытки добиться согласования и узаконить конструкцию не удается. Поэтому спешить не стоит.
Все собственники нежилого помещения должны выразить письменное согласие на проведение предполагаемых работ. Оно должно быть добровольным. Никакой суд не сможет заставить собственника дать подобное разрешение. Организатору перепланировки придется убеждать, доказывать правоту несогласным лицам лично. Если работы предполагается провести в помещениях МКД, вопрос обсуждается на общем собрании и согласие фиксируется в протоколе.
Перечислим основные этапы организации перепланировки.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения?
После получения акта, подтверждающего, что отклонений от проекта не выявлено, и владелец помещения действовал в рамках закона, ему следует встать на кадастровый учет.
Для этого приглашаются кадастровые специалисты. Они производят обмеры, фиксируют значения параметров объекта. Все результаты вносятся в технический план.
Важно, чтобы инженеры по обследованию зданий не выявили нарушений, то есть отклонений от проектной документации.
На основании технического плана, помещение ставят на учет. После постановки на учет в кадастровые органы, помещение необходимо зарегистрировать в Росреестре. После внесения информации, объект считается узаконенным.
Организатору перепланировки выдается специальная выписка.
Гораздо труднее узаконить самовольную перепланировку. В этом случае собственнику надлежит заказать проект помещения с уже внесенными изменениями.
Эксперт выдает заключение о том, что перепланировка не несет угрозы зданию и не вредит несущим элементам. Если нежилой объект, подвергшийся перепланировке, расположен в многоквартирном, жилом здании, то необходимо составить технический план и добиться согласования с местным муниципалитетом.
После согласования кадастровый инженер составляет технический план и ставит помещение на кадастровый учет, затем объект вносится в Росреестр. Далеко не всегда удается узаконить уже существующую перепланировку. На организатора работ может быть наложено взыскание.
Практика показывает, что часто местный муниципалитет отказывает в узаконивании объекта, подвергшегося перепланировке. В этом случае нужно обращаться в суд и действовать на основании вынесенного решения.
Есть ли разница между жилым домом и служебным зданием?
Если переустраиваемое помещение находится в нежилом здании, то согласование осуществляется значительно проще. Нет необходимости согласования с жильцами МКД и управляющей компанией. Правда, при наличии других арендаторов помещений требуется их индивидуальное согласие. Нет смысла обращаться и в жилищную инспекцию. Разрешение выдает собственник здания (как правило, муниципалитет). Больше о том, как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме, мы рассказывали в отдельной статье.
Для проведения перепланировки необходима разработка проекта по аналогии с вышерассмотренным вариантом. Согласование с отделом архитектуры необходимо при внесении изменений на фасаде, а с техническими службами и санэпидемстанцией — при перестройке инженерных коммуникаций и канализационной системы.
Перечень документов для разрешения на перепланировку
Итак, перепланировка офиса или торговых площадей в жилом доме начата: мы получили на руки проект, при необходимости согласование от жильцов МКД и органа охраны исторических памятников.
Можно обращаться с заявлением в местную администрацию — напрямую или через МФЦ.
Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, нужно уточнить в местной администрации, именно она утверждает этот перечень.
Однако можно предположить, что понадобится приобщить к заявлению:
- проект перепланировки;
- техпаспорт помещения;
- документы о правах на помещение (выписку из ЕГРН, договор аренды и др.).