Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Шаг 3. Подготовить пакет документов для регистрации права долевой собственности
Имейте в виду, что законы меняются часто, и без опытного юриста можно потерять много денег. Например, до сих пор многие считают, что нельзя выделить долю в квартире по соглашению о долевой собственности без нотариального заверения. Это не так. К тому же, каждая ситуация имеет массу нюансов: например, связанных с детьми или нетрудоспособными людьми. Не бегите сразу к нотариусу — это часто дорого и ни к чему. Для начала проконсультируйтесь с опытным юристом по правам собственности. Это сэкономит вам и деньги, и время на изучение законов.
По итогу регистрации вы получите свидетельство о праве на долю в общей долевой собственности. В соглашении о долевом разделе квартиры будет поставлена отметка о проведении государственной регистрации.
Правовые последствия изменения режима собственности
Вне зависимости от способа, которым произведена смена законного режима собственности, эта процедура имеет ряд последствий для обеих сторон. В частности:
- При переходе совместной собственности в долевую или раздельную презумпция равноправия сторон прекращает свое действие. В результате чего супруги уже не смогут рассчитывать на равные доли имущества при разводе.
- При переходе имущества в раздельную собственность одного из супругов, второй полностью теряет юридические права на него. Если речь идет о жилой недвижимости, то утрачивается и право проживания в ней.
- Трансформация наследственного права одного из супругов. Поскольку в некоторых случаях он лишается возможности наследовать ровно половину после смерти мужа или жены.
Правовые последствия носят необратимый характер. Они аннулируются только в том случае, если соглашение или брачный договор будут отменены или признаны недействительными.
Документы для перевода собственности в долевую
Фактически самым важным документом для перевода собственности в долевую является подтверждение согласия сторон. При этом не важно, идет речь о совместном имуществе супругов, соседях по коммунальной квартире или бизнес-партнерах.
Согласие сторон может быть выражено в виде:
- простого письменного соглашения с паспортными данными и данными объекта сделки;
- нотариально оформленного соглашения на государственном бланке;
- договора установленного образца (для юридических лиц) или составленного юристом;
- брачного договора между супругами.
Помимо этого потребуются документы, подтверждающие права изначальных владельцев или владельца. Например, перевести недвижимость в долевую можно с выпиской выпиской из Единого государственного реестра (ЕГРН), авто — с паспортом транспортного средства.
Еще для смены вида собственности нужны подтверждения ее характеристик. Например, паспорт квартиры с указанием планировки и площади или кадастровый паспорт земельного участка.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.
Плюсы
1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Минусы
1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.
Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Общая собственность. Совместная и долевая
Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников Закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.
- Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
- Совместная собственность
- Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.
Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Территорию участка, принадлежащего сразу нескольким гражданам зачастую поделить невозможно, или если удастся – то получившиеся доли окажутся слишком малы и неудобно расположены. Из – за этого большинство граждан предпочитает продавать доставшиеся им по наследству или в дар земельные участки.
Согласно российскому законодательству, участки могут быть двух видов:
Если в процессе разделения нарушаются характеристики, участок становится непригоден для строительства или ведения какого – либо хозяйства, его признают неделимым и распределяют между собственниками по долям.
Чаще всего, неделимым признают такой участок, на котором уже возведено строение – дом, технические постройки, перенести которые в другое место не представляется возможным.
У каждого гражданина, являющегося долевым собственником участка, имеются свои права и обязанности. Прежде всего, следует учесть, что каждый из них может распоряжаться имуществом так, как посчитает нужным, однако, при этом не должны быть затронуты интересы других владельцев объекта.
Что можно сделать с участком:
- продать;
- обменять – заключается договор мены;
- подарить;
- передать по наследству.
Любое из данных действий может быть выполнено собственником, однако, больше всего споров возникает в случае продажи. Так, согласно законодательству России, лица, являющиеся сособственниками участка, обладают первостепенным правом на его выкуп, то есть, если один из собственников решил продать свою долю, в первую очередь он должен предложить ее тем, кто наравне с ним владеет данным имуществом.
Право собственности на участок возникает у гражданина в нескольких случаях:
- Была осуществлена сделка по дарению земли или мене.
- Человек получил землю и дом, построенный на ней по завещанию или в порядке наследования по закону.
- Право собственности было признано на основании решения, вынесенного судом.
- Была осуществлена приватизация участка, ранее принадлежавшего государству или муниципалитету.
Продажа или обмен земельного участка, а именно – его части, не возможен до тех пор, пока не будет произведен официальный выдел доли в общей собственности на конкретного гражданина.
Собственник, оформивший все документы и получивший подтверждение права собственности, может осуществлять любые виды сделок, если они не запрещены законом.
Чтобы продажа, мена или передача по наследству куска земельного участка впоследствии не была оспорена другими собственниками, рекомендуется следовать некоторым правилам:
- Прежде всего, собираясь продать или передать часть участка третьему лицу, собственник должен получить письменное подтверждение от всех собственников. Допускается сбор подписей от каждого из них на бланке договора купли – продажи.
- Однако перед тем, как передавать землю покупателю, собственник должен реализовать имущественное право других владельцев, а именно – предложить им выкупить долю в участке за определенную стоимость.
Если данная мера не будет принята, сделка, заключенная с третьим лицом, даже если он уплатил деньги за участок, будет признана недействительной.
Дарение доли земельного участка: процесс осуществления и подводные камни
В этом случае его единственный родитель и ребенок является сторонами, но подписать документ от имени несовершеннолетнего лица сам даритель не имеет права, т.к. один человек не может выступать сразу от двух сторон договора. В такой ситуации следует обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства, где назначают сотрудника, уполномоченного на такие действия и который подписывает дарственную от лица несовершеннолетнего ребенка.
После подписания договора, процедура регистрации аналогичная как и при обычной дарственной. Данный переход права регистрируется в территориальном органе Росреестра.
После чего, доля переходит в собственность несовершеннолетнего. Совершать какие-либо действия, а именно: продать землю или сдать её в аренду ребенок сможет только по достижению 18 лет.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Что толкает людей на переоформление совместного владения на долевое или обратно? Разберемся с причинами.
- желание получить налоговый вычет;
- расторжение брака и раздел общей квартиры в ипотеке;
- вступление в семейный союз;
- намерение завещать или подарить долю в квартире (например, жена хочет передать свою долю ребенку).
Прежде чем приступать к переводу, собственники должны учесть нюансы процедуры. Далеко не во всех случаях такое переоформление уместно.
Условия для смены режима собственности:
- согласие владельцев жилья;
- физическая возможность выдела доли в натуре – отдельная комната;
- размер жилплощади – не удастся разделить 1-комнатную квартиру.
Итак, если жилье отвечает стандартам, а совладельцы не против перевода – никаких проблем не возникнет. Поэтому, можно приступить к обзору инструкции.
Как оформлять собственности на долю в квартире через суд
Если у совладельцев квартиры не складывается диалог о разделении площади, то решение принимает суд. Для этого претендент на долю недвижимости должен подать иск и предоставить доказательства своего права на собственность.
Суд рассмотрит предоставленные документы, проверит их на законность, после чего истец получит решение суда. Судебный процесс может занять один день или длиться годами, в зависимости от поведения ответчика.
С решением суда и пакетом необходимых документов можно отправляться регистрировать свою долю в собственность. Оформление долей через суд происходит в следующих случаях:
- отказ Росреестра в регистрации собственности по тем или иным причинам, например, утеря важных документов;
- спор между наследниками по завещанию и проживавшими вместе с покойным, которые также могут иметь право оформить долю в собственность;
- развод супругов, которые не могут найти общий язык в вопросе разделения квартиры;
- раздел между сожителями — гражданскими супругами, купившими совместно недвижимость и прожившими вместе более 5 лет.
Переоформление квартиры
Возможны ещё несколько способов, с помощью которых можно переоформить недвижимость на других людей. Это рента и залог. Договор ренты подразумевает переоформление прав на жильё при условии выплаты определённой денежной суммы через равные промежутки времени (обычно ежемесячно). Этот способ часто используют пожилые одинокие люди, переоформляя свою квартиру и получая взамен услуги по уходу или дополнительные денежные средства.
Для оформления прав собственности на жильё на внуков, кроме дарения, часто используется завещание. При всех своих положительных сторонах этот способ имеет и наибольшую уязвимость с точки зрения возможности его оспаривания. Оспорить завещание могут родственники, не указанные в нём, но имеющие права на часть наследства.
Дарение имущества супругу (мужу) или супруге (жене)
Обратим внимание, что у супругов могут возникнуть сложности при оформлении дарения частного дома, находящегося в их совместной собственности. Дарение такого имущества требует предварительного разделения совместного имущества и выделения долей каждого из супругов (ст. 254 ГК), что осуществляется при помощи подписания соглашения и последующей регистрации долей в Росреестре.
Как известно, дарительные отношения всегда характеризуются своей безвозмездностью по отношению к одаряемым лицам. Именно ввиду таких свойств дарственной, она чаще всего заключается в пользу близких людей, в том числе и в пользу супругов. Характерной особенностью такой сделки является отсутствие необходимости уплаты подоходного налога.