Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Слабые места новостроек
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
На какой срок распространяется гарантия
Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.
Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.
Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД
ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.
Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.
2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.
Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.
Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.
Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).
Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На что не распространяется гарантия застройщика?
Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:
В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы. Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.
Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.
В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:
Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.
Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома. Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней. По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.
Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.
Сроки гарантии — когда можно предъявлять претензии
Законодательно определены такие сроки гарантии:
— на объект, переданный дольщику — 5 лет с момента приема;
— на конструктивные элементы сооружения, относимые к общедомовому имуществу – 5 лет. Срок рассчитывается с момента передачи первого объекта в здании;
— на технологическое и инженерное оборудование – 3 года. Срок рассчитывается с момента приема первого объекта.
Срок гарантии на отделку прописывается в ДДУ. Такие сроки могут значительно отличаться у разных застройщиков и зависеть от различных факторов. Например, от того, к какому классу относится жилье, какие материалы использовали при отделке.
На какие случаи не распространяется гарантия
При передаче квартиры застройщик выдает дольщику инструкцию. В этой инструкции должны быть прописаны правила и условия, с учетом которых можно использовать объект. Это касается как всего объекта в целом, так и входящих в его состав элементов отделки, оборудования, конструктивных элементов. Если в процессе рассмотрения претензии окажется, что жильцы не соблюдали эти правила, то застройщик имеет право не удовлетворять претензию и не устранять дефект за свой счет.
Еще к случаям, когда замеченные или образовавшиеся дефекты не считаются гарантийными, относят:
— естественный износ материала, конструктивных элементов оборудования;
— аварийные ситуации, которые возникли вследствие действий жильцов. Например, когда жильцы нарушили правила эксплуатации канализации, которая забилась;
— поломка оборудования или нарушение целостности конструктивных элементов здания из-за неверных действий управляющей компании или подрядных организаций. Например, которые произошли из-за неправильного обслуживания системы водоснабжения;
— неисправность сетей или оборудования, которое устанавливали сторонние компании;
— дефекты, обнаруженные в видном месте, которые дольщик мог заметить при приеме объекта;
— дефект в замененных или самостоятельно отремонтированных сетях, оборудовании, конструктивных элементах;
— использование помещения не по назначению. Например, когда собственник квартиры использует квартиру в качестве помещения для парикмахерской, кондитерской или для иных целей, кроме проживания.
Бывает, что в течение гарантийного срока дольщик продает уже принятую от застройщика квартиру другому человеку. Поэтому иногда возникает вопрос о том, может ли новый собственник предъявлять застройщику претензии, если заметит дефекты, попадающие под гарантию.
Поскольку новый собственник квартиры не является потребителем по отношению к застройщику, то речь о гарантии идти не может. Претензия может быть направлена только тем, кто принимал квартиру непосредственно от самого застройщика. Это может быть тот, кто заключал ДДУ или тот, кто приобрел квартиру по договору уступки права требования.
Гражданский кодекс РФ определяет случаи, по которым строительная компания не несет гарантийных обязательств за дефекты:
- естественный износ помещения и его составляющих в связи со сроком эксплуатации;
- нарушение инструкции по эксплуатации здания, оборудования, конструкций квартиросъемщиком или третьими лицами;
- самостоятельное или с привлечением третьих лиц устранение дефекта, повлекшее за собой поломку или вывод из строя объекта;
- сбой в работе канализации, отопления, водоснабжения и электричества (например, перестала работать проводка) по вине жильца или соседей;
- сбой в работе по причине истечения гарантийного срока оборудования и комплектующих;
- поломка дефектного оборудования, принятого жильцом при передаче жилья без заявления претензий по работе;
- использование жилого помещения для других целей (склад, гостиница, общежитие, мастерская) в результате чего возникают поломки и неполадки в работе оборудования.
За вышеперечисленные случаи застройщик не отвечает, и жаловаться бессмысленно. При возникновении форс-мажорных обстоятельств (поломка, нарушение функционирования, появление дефектов) в квартирах или местах общего пользования многоэтажного дома несет ответственность управляющая компания.
Как обнаружить скрытые недостатки квартиры
Сразу обнаружить все скрытые дефекты невозможно. Некоторые “подводные камни” ремонта видны только в определенное время года. Например, если вы вселились в квартиру летом, вы могли не заметить плохое качество системы теплоснабжения. Осенью, как только отопительная система будет запущена, трубы могут дать течь. Для того чтобы обнаружить скрытые дефекты и существенные недостатки при приемке квартиры, необходимо пригласить эксперта. Специалист оценит состояние квартиры, и в случае необходимости выдаст дефектную ведомость.
Дефектная ведомость — это документ, в котором фиксируются претензии дольщика. Если речь идет о несущественных изъянах в ремонте, то дефектная ведомость будет являться дополнением к акту приема-передачи квартиры. в ней перечисляются недостатки и скрытые дефекты, а также сроки их устранения.
Если же в ходе проверки были обнаружены серьезные нарушения конструкций или коммуникаций, которые в будущем могут привести к плачевным последствиям и нанести вред здоровью или жизни собственника, акт приема лучше не подписывать. В таком случае застройщику направляется только акт осмотра, который содержит в себе следующую информацию:
1) ФИО собственника. 2) Наименование и юридический адрес строительной компании (застройщика). 3) Перечень обнаруженных недостатков и их детальное описание. 4) Законодательная норма, на которую ссылается обманутый дольщик (в большинстве случаев стоит ссылаться на п.2 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”).
Акт осмотра подписывается сторонами сделки. Если дефекты были обнаружены после заселения в квартиру, дольщику необходимо совместно с экспертом или представителем жилищной организации составить смотровой лист и отправить данный документ застройщику вместе с претензией, в которой содержится информация об устранении недостатков квартиры.
Застройщик не устраняет недостатки в квартире: куда обратиться?
Устранение недостатков в квартире должно ложиться на плечи застройщика во всех случаях, за исключением:
1) Естественного износа (амортизации), который сопровождается ухудшением эстетического вида объекта недвижимости и его технических характеристик. 2) Случаев, которые связаны с нарушением правил эксплуатации. 3) Случаев, которые связаны с отсутствием ухода и своевременного обслуживания отдельных элементов объекта.
Решить вопрос, касающийся некачественного ремонта, доказать ответственность застройщика и взыскать компенсацию за недостатки можно не только в зале суда.
Дольщик имеет право обратиться с жалобой на строительную компанию в Федеральную службу “Госстройнадзор” или в “Роспотребнадзор”. Данные государственные подразделения контролируют соблюдение прав потребителя и проверяют соответствие санитарного состояния дома требованиям СанПин.
Граждане, которые не хотят тратить время на составление жалоб и на участие в судебных процессах, могут продать неустойку по ДДУ. Данный способ решения вопроса гарантирует возврат денежных средств в максимально короткие сроки. При этом дольщику не нужно ввязываться в длительный судебный процесс.
Рекомендуем всегда отстаивать свои интересы и защищать права. Если вы считаете, что застройщик пытается передать вам в собственность квартиру с дефектами, не подписывайте передаточный акт. Не прощайте строительной компании существенные недостатки и незначительные дефекты. Настаивайте на устранении недостатков в квартире до момента подписания акта.
Все переписки с застройщиком должны вестись только в виде заказной корреспонденции. Претензия застройщику на устранение недостатков обязательно должна иметь входящий номер. Не надейтесь на честность и ответственность сотрудников строительной компании.
Отказ по гарантии после сдачи дома
Но не стоит надеяться, что застройщик будет оперативно устранять все выявленные жильцами недочеты. Напротив, он будет изо всех сил стремиться отказать в гарантийном устранении «ляпа», и пытаться выставить виноватыми:
Причем, как правило, это происходит уже на этапе претензионной работы. Весь расчет застройщика строится на том, что дольщик махнет рукой и сам зашпаклюет трещину или заменит фурнитуру окна (а то и всю оконную конструкцию). Как показывает практика, расчет обоснованный – редкий дольщик доходит до суда.
Марк Н. заселился в квартиру, купленную по ДДУ.
Спустя 2,5 месяца он обнаружил растрескивание штукатурки в одной из комнат. Мужчина обратился к застройщику с требованием устранить недостаток, однако в ответ на претензию получил сообщение от застройщика о вине самого Марка, что он нарушил правила эксплуатации.
Дольщик попросил о помощи юриста. Специалист рекомендовал нанять строительного эксперта.
На основании экспертного заключения юрист помог Марку взыскать компенсацию и неустойку с застройщика в судебном порядке.
Но если дольщик все же доходит до суда, застройщик вновь доказывает отсутствие своей вины. И противостоять напору его юрисконсультов сможет только профессиональный юрист.
Ведь если начат судебный процесс, то все сроки устранения недостатка уже вышли, и за просрочку с девелопера взыскивается компенсация вместе со штрафом. Естественно, что застройщику не хочется платить.
Поэтому юристы настоятельно советуют: при выявлении дефекта не нужно сразу связываться с представителем застройщика и пытаться решить вопрос самостоятельно. Лучше привлечь к решению проблемы специалиста, как минимум, запросив бесплатную консультацию. О том, какую помощь возможно получить в сфере долевого строительства, читайте здесь.
Отношения между потребителем и застройщиком регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
- Постановление Правительства №491 от 13.08.2006.
- СаНПиН.
Кроме того, многие аспекты оговариваются в договоре купли-продажи: сроки, стоимость, характеристики, гарантия.
Претензию к фирме-застройщику можно составлять в свободном виде, однако, в ней обязательно должны присутствовать такие сведения:
- информация об обращающемся: ФИО, адрес, номер телефона, электронная почта, если имеется;
- информация о принимающей стороне: наименование учреждения, ФИО и должность руководителя;
- детальное и понятное описание проблемы. Лучше всего ссылаться на конкретные пункты договора;
- доказательная база: решения независимых экспертиз, собственные замеры и фиксация, заснятые на фото и видео;
- четкие требования по решению проблемы. Указать при необходимости стоимость выполненных работ по устранению неполадок (с чеками) или провести предварительный подсчет;
- отсылки к нормативно-правовым актам необязательны, но желательны;
- дата, подпись.
Гарантийное обязательство застройщика
Действующее гражданское законодательство Российской Федерации обязывает застройщика нести ответственность за качество выполненных работ, которое должно соответствовать требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, а также иным нормам и правилам в сфере строительства, утвержденным соответствующими законами, постановлениями.
Таким образом, зона ответственности застройщика – недоделки капитального характера, которые чисто теоретически можно разделить на две группы.
- Первая группа включает в себя инженерные конструкции и прочее технологическое оборудование, находящееся внутри многоквартирного дома – это вентиляционные шахты и сопутствующее им оборудование, отопительная система всего многоквартирного дома, лифтовая система и сопутствующее ей оборудование, а также конструкции, с помощью которых в дом поступают электричество, газ, вода.
- Вторая группа включает в себя недостатки, влияющие на конструкцию дома. К таковым можно отнести треснувшие стены как внутри жилого помещения, так и снаружи, а также в местах общего пользования (т.е. подъездах), провисающие потолочные плиты, протекающую кровлю, отваливающийся фасад здания, «плачущие» стеклопакеты, установленные застройщиком по умолчанию, дефект входной группы в квартиру и т.п.
Предельный срок обнаружения недостатков по качеству строительства составляет 5 лет. Это означает, что в течение этого времени собственник помещения имеет полное право обратиться к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных дефектов.
На какие дефекты гарантия не распространяется?
Негарантийными признаются следующие ситуации:
— Естественный износ, старение материалов
— Поломка, спровоцированная неправильной эксплуатацией помещений и имущества
— Дефект, появившийся в результате нарушения правил пользования электроприборами и сантехникой
— Поломки коммуникаций, канализации, системы отопления и других систем, обеспечивающих жизнедеятельность, в которых виноваты сами собственники
— Квартира, в которой выявлен дефект, использовалась не по назначению
Если собственник успел выполнить ремонт в новой квартире, добиться от застройщика работ по гарантии будет сложнее. И практически невозможно воспользоваться гарантийным обслуживанием после проведения перепланировки, особенно неузаконенной.
Если компания-застройщик признана банкротом, добиться от нее исполнения обязательств невозможно, даже если выявленный дефект будет признан гарантийным.
А если квартира непригодна для проживания?
К сожалению, бывают ситуации, когда из-за допущенных нарушений или несоблюдении требований конкретной технологии строительства квартира оказывается непригодна для жизни. Например, как в описанной ранее ситуации, когда в помещениях стоит стойкий запах аммиака, который не выветривается и наносит ущерб здоровью, если дышать им постоянно.
В этом случае с высокой долей вероятности решать проблему придется через суд, поскольку для застройщика это не разовые работы по исправлению дефекта, а многомиллионные убытки. Поэтому придется запастись терпением и обратиться к профессиональным юристам.
Хорошая новость: ситуации, когда квартиры оказываются непригодными для жизни, случаются крайне редко, а судебная практика по таким делам – на стороне покупателей.