Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная несовершеннолетнему ребёнку: как правильно составить договор?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
На стадии принятия решения о подарке ребенку необходимо учитывать правовой статус жилого помещения и особенности участия в сделках несовершеннолетних граждан. Долевая форма собственности характеризуется следующими особенностями:
- для распоряжения целым объектом необходимо участие всех дольщиков, либо оформление доверенности на представителей;
- при возмездном распоряжении долей нужно предварительно уведомить остальных владельцев и предоставить им право преимущественного выкупа;
- по возмездным и безвозмездным сделкам с долевой формой владения требуется удостоверить договор в нотариальной конторе.
Таким образом, вне зависимости от возраста одаряемого лица, заключение договора дарения потребует обращения в нотариальную контору для удостоверения документа.
Правовой статус несовершеннолетних граждан также имеет особенности, которые характерны для распоряжения недвижимостью или приобретение е в собственность. Это связано с ограниченной дееспособностью такой категории лиц:
- граждане в возрасте до 14 лет лишены права принимать участие в любых сделках с объектами недвижимого имущества;
- несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе участвовать в сделках самостоятельно, однако, с согласия законных представителей (например, одного или обоих родителей).
Правовые последствия дарения ребенку
С момента возникновения у несовершеннолетнего ребенка права собственности на долю, он может распоряжаться ей с согласия родителей. Для возмездного отчуждения доли потребуется получить согласие органа опеки, для безвозмездных сделок потребуется ждать наступление совершеннолетия у ребенка.
Дарения недвижимости между лицами с родственными связями характеризуется устранением обязанности по уплате налога на доходы. Таким образом, если одаряемый ребенок и даритель состояли в родстве (например, отец и сын), налоговое законодательство позволяет им избежать налогообложения. Если одаряемый ребенок не приходился родственником дарителю, его родителям придется уплатить налог по общей ставке 13%, так как приобретение имущества в дар означает имущественную выгоду.
Если договором было предусмотрено обещание подарить долю, оно подлежит исполнению в срок, указанный в тексте договора. Отказ от обещания допускается только в случаях, прямо предусмотренных в законе (например, при существенном ухудшении имущественного и материального положения дарителя, о котором он не мог предполагать в момент заключения договора).
После приобретения доли в квартире у несовершеннолетнего гражданина возникают равные права с остальными дольщиками на владение и пользование общим имуществом квартиры. При этом для собственника не могут устанавливаться ограничения по вселению и фактическому проживанию в квартире, а также при регистрации по месту жительства.
С момента достижения возраста 18 лет ребенок получит полное самостоятельное право распоряжаться долей в жилом помещении по собственному усмотрению. Согласование с родителями, участвовавшими в сделке в качестве законных представителей несовершеннолетнего гражданина, не требуется.
Нужна ли юридическая помощь?
Чтобы оформить дарственную на долю в квартире, обязательно следует обратиться к профессиональному юристу. Особенно, если речь идет о дарении без привлечения нотариуса. Все образцы договоров, которые можно найти в интернете – они типовые. А значит, не учитывают нюансов конкретной сделки. А они есть всегда.
Если в текст договора не внести какие-то детали или допустить ошибку при его составлении, в лучшем случае сделку могут приостановить до внесения исправлений. А в худшем далее договор дарения может быть отменен какой-то заинтересованной стороной по суду. Поэтому обращение юристу становится обязательным.
Плюс оно служит дополнительной гарантией чистоты сделки, т.к. профессионал проверит все документы на недвижимость.
Данный документ обязательно удостоверяется нотариально. Дарение части (доли) без нотариуса повлечет отказ в регистрации сделки. Участникам договора дарения доли квартиры несовершеннолетним детям необходимо обратиться в нотариальную контору за заверением. Избежать этого нельзя.
В ходе своей работы нотариус:
- самостоятельно составит юридически грамотный текст дарственной (тексты от участников практически нигде не принимаются);
- проверит, не нарушены ли права третьих лиц;
- оценит юридическую чистоту доли в плане наличия арестов и обременений;
- проверит вменяемость участников сделки;
- оформит согласие супруги дарителя на отчуждение доли;
- пропишет согласие родителей несовершеннолетнего на получение доли.
Таким образом, перед посещением нотариуса не требуется подписание какого-либо контракта. Проект договора дарения доли квартиры несовершеннолетнему изготовит сам сотрудник конторы.
Если собственник хочет подарить свою долю квартиры (дома), ему не нужно спрашивать разрешения у владельцев других долей, а также у зарегистрированных на жилплощади лиц. Так, согласно ст. 246 ГК РФ, он свободно распоряжается принадлежащим ему имуществом.
Сама процедура, по которой проходит дарение несовершеннолетнему доли квартиры, состоит из подготовки документов, составления договора, его нотариального удостоверения и регистрации перехода права. Интересы одаряемого защищает законный представитель. Соответственно, он и будет ставить подписи, когда того требует порядок проведения сделки. Исключением являются лишь ситуации, когда несовершеннолетний объявлен полностью дееспособным в результате эмансипации или вступления в брак. Тогда он вправе самостоятельно представлять свои интересы.
По общему правилу, за регистрацию прав по дарственной уплачивается пошлина 2 000 рублей. Но когда дело касается части жилого помещения, то такса уменьшается пропорционально даруемой доле. Например, за дарение ½ доли отдаем 1 000 рублей и т.д.
Если сделка дарения требует обязательной нотариальной формы (квартира в долевой собственности), стоимость увеличивается. Правовые услуги нотариуса стоят порядка 6 000 рублей, и само удостоверение договора –0,5% стоимости доли.
При дарении части квартиры между близкими родственниками подоходный налог от полученной в дар недвижимости платить не придется. Если же дарят дальние родственники (тети, дяди) или посторонние лица, то на ребенка переходит налоговое бремя.
А может ли бабушка или дедушка подарить внуку часть квартиры без последующей налоговой повинности? Безусловно, потому как они относятся к прямым родственникам.
Поскольку дело касается несовершеннолетних, все расходы за них несут родители.
Тонкости оформления жилья
Перед совершением дарения гражданам следует сопоставить преимущества и недостатки передачи квартиры одаряемому. Забрать подаренный дом или квартиру будет непросто после регистрации дара. Такую возможность предоставляет суд при наличии особых обстоятельств. Однако законодательство не позволяет умалять права детей, поэтому возвращение недвижимости дарителю — сложная процедура.
Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка не обязано проходить при нотариальном сопровождении. Дарящее квартиру лицо может обратиться в регистрационную палату с подготовленным договором. Если несовершеннолетний ребенок приходится сыном (дочерью), внуком (внучкой), сестрой (братом) дарящему лицу, налог за передачу в дар квартиры не выплачивается. При оформлении необходимо оплатить только госпошлину в размере 2 тысячи рублей.
Порядок регистрации документа отличается в зависимости от возраста того, кому положен подарок. Оформить дарственную на несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, возможно без его присутствия (ГК РФ ст. 28). Договор подписывают его законные представители. Одному и тому же родителю нельзя выступать одновременно дарителем и законным представителем при подписании договора.
Дарственная на несовершеннолетнего ребенка может быть совершена с его участием, если он входит в возрастной коридор 14–18 лет. Законный представитель должен обязательно согласиться на процедуру (ГК РФ, ст. 26). Сделавший подарок человек подписывает договор вместе с законным представителем. Одаряемый также ставит свою подпись.
Самостоятельное оформление дарственной
Закон не содержит требования об обязательном нотариальном заверении соглашения о передаче в дар, в том числе и недвижимости. Поэтому, если стороны договора ограничены в материальных средствах, им вполне под силу самостоятельно оформить сделку в простой письменной форме и зарегистрировать ее в Росреестре, при условии что дарится недвижимость.
При самостоятельном составлении договора нужно обязательно описать его существенные условия, без указания которых последний будет считаться незаключенным. Для соглашения о передаче дара единственным существенным условием является его предмет. Предмет – это то, что даритель передает в дар, а одаряемый принимает в дар. Необходимо подробно описать индивидуальные признаки предмета дарения, по которым его можно идентифицировать, а также данные дарителя и одариваемого.
Регламентирующие законодательные акты
Для передачи доли квартиры в собственность несовершеннолетним детям осуществление сделки должно проводиться в письменном виде и при помощи нотариуса.
Подписание договора возможно и без присутствия нотариуса, но может вызвать определенные вопросы у представителей регистрационной службы и создать проблемы при регистрации. Особенности составления договора регламентируются статьями ГК РФ и требуют наличия таких документов при оформлении соглашения:
- Официального подтверждения имущественных прав дарителя.
- Разрешение другого из супругов, для дарения совместно нажитой доли.
- Свидетельства о рождении или паспорта ребенка.
- Документов, удостоверяющих личность попечителя.
- Письменного подтверждения прав на попечительство.
- Документов, подтверждающих родство, если дарит долю квартиры родственник.
- Документов, в которых будет содержаться информация о жилье, всех его владельцах, месте расположения, площади участка, который переходит в дар.
- Свидетельство о том, что переходящая в дар доля не пребывает под залогом и за ней не числятся долговые обязательства.
- Если часть квартиры дарит человек, который не является близким родственником ребенка или когда интересы ребенка представляет попечитель не из числа близких родственников, к договору надо добавить письменный результат финансовой оценки имущества.
Дарственная на ребенка: основные плюсы и минусы
Так как ребенок является ограниченно дееспособным, то все решения, имеющие юридические последствия, вместо него принимает его законный представитель: родитель или опекун. Именно он ставит свою подпись на всех документах и действует от имени и в интересах ребенка. Это касается всех случаев, если несовершеннолетнему еще не исполнилось 14 лет.
После этого возраста ребенок получает паспорт и уже может совершать некоторые действия с ведома своего законного представителя. В том числе он может принимать в дар крупное имущество.
Проще говоря, он может расписаться в договоре дарения как одна из сторон, однако его родитель или опекун должны поставить подпись рядом – так они подтверждают, что сделка производится под их контролем, и интересы ребенка нигде не ущемляются.
- Подпись на договоре ставят родители или опекуны. Когда ребенку исполнится четырнадцать лет, он получит право ставить самостоятельно.
- Если в подарок передается имущество, нажитое в браке, нужно обязательно получить одобрение на сделку от второго супруга.
- Если в квартире останутся проживать другие лица, рекомендуем заключить отдельное соглашение. В документе прописать, кто помимо одаряемого, имеет право жить в квартире. Основание – статья 572 Гражданского кодекса.
- Специалисты опеки должны одобрить сделку. Сделка одобряется при условии, что не ущемляются детские интересы.
- Для дарения недвижимости не требуется получать согласия других собственников. Согласия владельцев требуются в случае продажи жилья.
Структура договора дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку
Особенности заключения договора изложены в главе 28 Гражданского кодекса. Согласно положениям статей 432-444 в дарственной обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- в преамбуле – место и время заключения соглашения (указываются город и дата буквами);
- название договора;
- данные дарителя, одаряемого и законного представителя одаряемого: данные паспорта, Ф.И.О., место рождения, место прописки и проживания, контактные телефоны;
- в основной части – данные об объекте дарения: его местонахождение, технические данные (этажность, структура, площадь, количество комнат и т.д.);
- документы, дающие основание владения квартирой;
- указание на отсутствие обременений на квартире;
- стоимость квартиры;
- количество долей, передаваемых в дар;
- в заключении – момент вступления договора в силу (если отсутствует, то им считается момент подписания договора);
- количество копий соглашения и их местонахождение;
- подписи сторон.
Кому можно подарить долю
По закону дарственную разрешается оформлять практически на кого угодно. Можно безвозмездно передать долю в квартире родственнику, другу, хорошему знакомому или совершенно чужому человеку. Для этого никаких препятствий не существует, даже если есть несовершеннолетний сособственник.
Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей. Иначе сделка будет считаться незаконной.
И все же законодательство предусмотрело перечень лиц, кому дарить доли в квартирах запрещено в целях борьбы с коррупцией:
- Сотрудникам образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель – их клиент или родственник клиента;
- Служащим в государственных, муниципальных органах, госбанках, если подарок как-то связан с исполнением их служебных обязанностей.
Особые случаи дарения доли в приватизированной квартире
Несмотря на то что приватизированная квартира является собственностью владельца и распоряжаться ею он может по своему усмотрению, иногда возникают ситуации, при которых подобный вид отчуждения имущества затрудняется или даже запрещается.
Стоит рассмотреть основные из них:
- дарителем является несовершеннолетний. В этом случае сделку может проводить законный представитель ребенка – один из его родителей, опекунов или попечителей. Однако часто для оформления дарственной требуется еще и разрешение попечительного совета. Такое требование связано с повышенным вниманием государственных органов к соблюдению и защите прав и интересов ребенка. Дарение от имени малолетних (то есть лиц младше 14 лет) законодательством и вовсе запрещается;
- оформление договора дарения на квартиру между коммерческими организациями не допускается. Максимальная стоимость подарков, которые могут быть сделаны в этом случае, не должна превышать 3000 руб.
- в общих случаях одариваемый должен заплатить налог (НДФЛ) от стоимости полученной квартиры.
Однако в некоторых ситуациях он освобождается от этой обязанности – в том случае, если имущество было получено от близкого родственника (от матери, отца, ребенка, сестры, брата, дедушки или бабушки). При этом размер налога или необходимость его уплаты зависят только от наличия родства, срок владения квартирой бывшим собственником или дата приватизации значения не имеют.