Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смольный отказывается продлевать договоры аренды с неопределённым сроком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Способы продления аренды земельного участка
Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:
- Подписание сторонами нового договора. В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки.
- Заключение дополнительного соглашения. Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору.
- Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка. Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
Правило, закрепленное в п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 п.3 ст.22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Судебные акты апелляционного суда и суда округа отменены. Решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Продление использования арендуемой территории возможно при соблюдении условий.
К основным из них относятся:
- Обоюдное согласие сторон;
- Наличие административного решения при возникновении нюансов или по договоренности участников (когда владельцем выступает муниципальная власть);
- Подача заявления за до завершения срока аренды;
- Отсутствие нарушений пользования землей;
- Наличие судебного постановления при возникновении разногласий.
Все условия пролонгации перечислены в п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.
О намерении продлить найм арендатор должен оповестить арендодателя заранее путем подачи письменного заявления. Условия меняются в зависимости от способа пролонгации.
Независимо от выбранного варианта участниками сделки должны оставаться те же лица.
Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:
- Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
- Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
- Регистрация документа в Росреестре.
Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними. Заново регистрировать документ не нужно.
Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.
В 2020 году в связи с коронавирусом в регионах вводились режим готовности или ЧС.
Способы продления аренды земельного участка
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент) рассмотрел обращение и в части своей компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.
Письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Вместе с тем по существу поставленного в обращении вопроса сообщаем.
Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости). Обращаем внимание, что решение о государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретное случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.
Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о недвижимости и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Учитывая положения статьи 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.
Согласно части 2 статьи 40 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пунктом 2 статьи 263 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
При этом положения пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона сог��асований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Исходя из части 7 статьи 51, части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.
Минэкономразвития разъяснило, при каких условиях возможна госрегистрация прав на здание, расположенное на арендованном земельном участке, если срок договора аренды истек.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если в ЕГРН содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде участка, то госрегистратор прав должен в т. ч. убедиться, что на момент ввода в эксплуатацию здания договор считался возобновленным на тех же условиях, приняв меры по получению дополнительных сведений. Материалы может предоставить заявитель по своей инициативе.
Министерство напомнило о документах, предоставляемых на госрегистрацию и отметило, что объект не должен быть самовольной постройкой.
Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.
Соглашение об аренде имеет срочный характер. Если срок прямо не указывается или сделка заключается с указанием на отсутствие точной даты окончания, отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.
Продление срока соглашения может быть осуществлено одним из следующих способов:
- стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новый срок окончания отношений;
- заключается новый договор после окончания действия предыдущего;
- отношения автоматически продлеваются. Для этого в тексте должна быть отметка, что такой вариант возможен.
Если речь не идёт об аренде участков, полученных в результате аукциона, процедура полностью зависит от воли сторон. Частное лицо, будь то гражданин или организация, вправе самостоятельно решать, продолжать ли отношения или нет.
По общему правилу, соглашение о продлении аренды нужно будет зарегистрировать, как и первоначальное. В целом, процедура продления выглядит следующим образом:
- стороны договариваются об условиях новой сделки. Могут быть изменены некоторые моменты, например, размер оплаты;
- договор подписывается сторонами. Подписание может быть реализовано и в момент регистрации, и заранее;
- сделка регистрируется в Росреестре или через МФЦ. Нотариальное удостоверение не является обязательным и никакого преимущества не даёт.
Если для заключения новой сделки требуется проведение торгов, сначала нужно обратиться в администрацию и инициировать их проведение, затем принять в них участие и только после этого, если по результатам торгов будет заключен новый договор, обращаться в Росреестр.
Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.
Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.
Причины пролонгации договора
Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.
- Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
- Одноразовая пролонгация происходит, когда:
- нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
- нет оснований для оформления собственности на землю.
- когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.
Обжалование отказа продлить договор аренды земли
В случае, если Вам был дан необоснованный отказ в пролонгации договора аренды, Вы вправе:
- Обратиться в суд и потребовать, чтобы арендодатель заключил договор аренды именно с Вами на новый срок
- Потребовать в суде взыскать с арендодателя все фактически причиненные расходы (транспорт, аренда другого земельного участка и т.д.)
Зачастую, разрешение подобных ситуаций происходит в претензионном порядке, поскольку в случае удовлетворения Вашего требования в суде, Вы имеете право взыскать с арендодателя судебных расходы, которые могут состоять из:
- государственной пошлины, уплачиваемой за обращение в судебные органы
- оплаты услуг представителя (составление претензии, искового заявления, представительство Ваших интересов в судебных инстанциях)
- расходов на транспорт (стоимость авиа-, железнодорожных билетов, оплата услуг такси)
- стоимость проживания в отелях, гостиницах
- почтовых трат и т.д.
В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.
Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.
Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.
Достаточно быть собственником помещения в здании.
49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.
Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.
По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.
Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.
Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.
Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.
Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.
Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.
В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.
Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.
Обратите внимание.
Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.
Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.
Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Налоговое администрирование
Закреплена норма о прекращении уплаты арендной платы в случае смерти физического лица – с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором наступило такое обстоятельство.
Уточнен срок представления в налоговые органы садоводческими товариществами и дачными кооперативами сведений о принятых от граждан суммах арендной платы – не позднее 16 ноября года, следующего за истекшим календарным годом (ранее 16 ноября текущего года, п. 17 Положения № 160).
Предусмотрено, что расчеты суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные садоводческим товариществам, дачным кооперативам с (после) 1 июля, представляются в налоговые органы не позднее 20 декабря текущего года. Ранее до указанной даты представлялись расчеты за земельные участки, предоставленные с 1 августа (п. 24 Положения № 160).
Для юрлиц в ряде случаев предусмотрено исчисление арендной платы, прекращение ее исчисления, применение льгот по арендной плате со следующего квартала.
Так, арендная плата за земельный участок, предоставленный юрлицу, исчисляется и уплачивается им пропорционально количеству кварталов аренды земельного участка в календарном году начиная с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду (продлении срока аренды), об изменении договора аренды, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы, государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок (п. 16 Положения № 160).
Льгота предоставляется юридическим лицам с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором возникло право на льготу. При утрате права на льготу исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором такое право утрачено. Кварталом, в котором утрачено право на льготу, является квартал, на который приходится последний день действия льготы (п. 11 Положения № 160).
При переходе с особого режима налогообложения, не предусматривающего исчисление и уплату арендной платы, в текущем календарном году на общий порядок налогообложения либо на особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы:
– с 1-го числа первого месяца квартала – исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, с которого начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы. Расчеты суммы арендной платы представляются не позднее 20-го числа второго месяца квартала, с которого имел место такой переход (п. 23 Положения № 160);
– с иной даты – исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором юридическим лицом начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы. Расчет суммы арендной платы представляется (вносятся соответствующие изменения в расчет суммы арендной платы) не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел такой переход (п. 23 Положения № 160).
При переходе с общего порядка налогообложения либо особого режима налогообложения, предусматривающего исчисление и уплату арендной платы, на особый режим налогообложения, не предусматривающий исчисление и уплату арендной платы, исчисление арендной платы прекращается с 1-го числа месяца, с которого произошел такой переход.
Продление договора аренды земли без торгов в 2022 году
Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора.
О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2022 году далее и пойдет речь. Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства.
Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок.
Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.
Продление аренды без проведения торгов
Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:
- участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
- земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
- У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
- Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
- На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.
Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов
Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2022, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.
***
Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.
***
Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.
Условия продления аренды
В силу оснований, указанных в п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ право продления арендных отношений в отношении земельных участков предоставляется следующим категориям граждан и организаций:
- Изначально получившим землю в пользование без участия в торгах. Исключение составляют лишь случаи, когда указанные лица стали единственными участниками аукциона. В подобных обстоятельствах торги признаются несостоявшимися, а договор заключается с тем, кто подал заявку на участие.
- Получившие земельный участок с целью ведения садоводства по результатам проведенных торгов.
На основании п. 4 той же статьи продление периода пользования участком становится возможным при соблюдении следующих обязательных требований:
- если заявление о продлении аренды подано до того, как истек период действия предыдущего договора;
- при отсутствии лиц, являющихся исключительными претендентами на приобретение арендованного участка;
- если действие договора аренды на момент подачи заявления не прекращено по инициативе арендодателя или землепользователя;
- если закон допускает передачу без проведения торгов. В данном случае подразумеваются возможные изменения в законодательстве, которые могут быть внесены в период действия старого договора.
Продление договора аренды земельного участка: общие вопросы
Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К базовым нормативным актам относятся:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ.
При этом из п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируются гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ в таком случае имеет приоритет над ГК РФ.
Договор арендного предоставления земельных наделов (ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ) является временным, то есть оформленным на определенный срок. Продолжительность действия сделки согласовывается сторонами и фиксируется в договоре. Однако в отношении государственной или муниципальной земли ЗК РФ определяет исключение в виде установления предельного срока арендного выделения, зависящего от вида и назначения земельного надела (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
По общим правилам гражданского законодательства пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:
- подписания обновленного договорного документа (при этом стороны и предмет договора остаются прежними);
- заключения допсоглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
- включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.