Придомовая территория: кто за что платит?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория: кто за что платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Заявление на приватизацию

2. Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией

3. Как определяется размер и границы

4. Как распоряжаться этой землей?

5. Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы

6. Частые причины отказов

7. Заявите о правах на участок

8. Какие есть положительные моменты в рассматриваемом виде приватизации?

9. «Рецептура» приватизации придомовой земли многоквартирного жилого здания

10. Основные нюансы по оформлению в собственность территории многоквартирного здания.

11. ✅ Особенности приватизации:

Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Заявление на приватизацию

Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме. Документ должен обязательно содержать:

Наименование органа-получателя.
ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
Дату составления и подпись заявителя.

Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией

Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.

Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.

Как определяется размер и границы

Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.

Какие еще есть условия:

Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.

Плюсы	Минусы
Использовать участок земли в коммерческих целях можно будет только с разрешения собственников, то есть жильцов МКД	У собственников появляется обязанность по оплате имущественного налога, а значит, цифра в квитанциях за ЖКУ заметно возрастет (чем больше площадь квартиры, тем больше налог)
Если территория около дома будет отчуждена муниципалитетом для каких-либо нужд, жильцам будет выплачена компенсация	Благоустраивать и обслуживать территорию (вывозить мусор, убирать снег, поддерживать чистоту на детских площадках и прочее) жителям придется самостоятельно за свой счет
Появится возможность получения прибыли с коммерческого использования двора, например, со сдачи его части в аренду или с организации на территории около МКД платного паркинга
Общая стоимость квартир в домах с приватизированными дворами несколько выше остальных

Как распоряжаться этой землей?

Права и обязанности зависят от права собственности. Пока земля находится в муниципальной собственности, у жильцов ограничены возможности ей распоряжаться. В частности

Они не могут повлиять, то есть запретить, строительство рядом новых домов, магазинов или других зданий. Соответственно, уменьшается площадь, которую можно использовать для отдыха и других полезных целей.

Возможен шум, скопления посторонних людей и т. д.

Нет возможности запрета и прокладки инженерных коммуникаций, строительства дорог.

Ремонт и благоустройство проводятся не так, как хотелось бы проживающим рядом, а в соответствии с планами местных властей.

Сложнее контролировать качество уборки и затрат.

С другой стороны, жильцы в таком случае несут меньше ответственности. За реконструкцию, своевременную уборку, состояние земли, построек и зелёных насаждений отвечает муниципалитет. Он должен продумывать, выделять средства, контролировать качество исполнения и т. п.

Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы

Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.

Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:

№	Плюсы приватизации участка под МКД
1	Возможность использования территории по своему усмотрению	На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей.
2	Защита земли	Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли.
3	Коммерческое использование	На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД.

Частые причины отказов

Как уже было сказано, отказывают в приватизации достаточно редко. Однако иногда это все же случается. Причиной может стать:

Отсутствие каких-то необходимых документов. Особенно актуально это касательно протокола и решения собрания жильцов.
Желание приватизировать места общего пользования. Такие территории принадлежат всем. Нельзя приватизировать, например, дорогу или прибрежную зону, разрешив ее использование исключительно для жильцов данного дома.
Несоответствие реальной картины тому, что указано в документах. Проще говоря – незаконная перепланировка. Если на кадастровом плане нет какого-то строения, то его не должно быть и фактически.
Ошибки в документах. Особенно в кадастровом паспорте и заявлении.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Какие есть положительные моменты в рассматриваемом виде приватизации?

Приватизация земельного надела под многоэтажным домом несет для жильцов ряд позитивных моментов. Среди таких плюсов можно назвать следующие.

Во-первых, оформление права частной собственности на такую землю даст ее владельцам реальные инструменты для защиты своих законных интересов. Да, гражданину нельзя в полной мере распоряжаться таким участком, но и муниципалитет или Федерация не вправе будут конфисковать этот участок для своих нужд. Если участок под домом понадобится для строительства новой дороги или иного значимого объекта, то властные органы должны будут предоставить собственнику компенсацию не только за квартиру, но и за долю земля. Да и вообще процедура изъятия такого участка станет существенно сложнее, чем если бы он находился в муниципальной или государственной собственности.

Во-вторых, жильцы многоквартирного дома получат право благоустроить территорию вокруг него. Дополнительное согласование с местной администрацией в этом случае не требуется.

ВАЖНО !!! А вот если земля не приватизирована, то обязательно нужно согласовать с муниципалитетом планируемые усовершенствование. Дозволяется обустройство «зеленой зоны», детской площадки, парковки, уличных спортивных тренажеров и пр.

В-третьих, земля может сдаваться в аренду, например, для открытия магазина. Это возможно, если площадь земельного участка позволяет такое использование. Можно также сдавать в аренду места на парковке.

В-четвертых, можно будет оградить придомовую территорию. Но только если это не мешает другим людям пользоваться объектами инфраструктуры (дорогами, тротуарами, парками, детскими и спортивными площадками и т.д.). Если такое ограждение будет мешать проходу, то администрация не даст на это разрешения.

В-пятых, при продаже доля земли под многоэтажкой следует за квартирой. Это увеличивает стоимость квартиры.

«Рецептура» приватизации придомовой земли многоквартирного жилого здания

Определение границ придомовой земли происходит ещё на этапе оформления разрешительной документации на ведение строительных работ. С этой целью заранее согласовывается территория земли под застройку, а детализация и уточнение величины земельного участка происходит уже на этапе введения построенного дома в эксплуатацию.

Относительно существующих многоквартирных домов, размер и главные показатели придомовой территории, определяются такими способами:

1 способ – на основании технической документации БТИ в том случае, когда строительство дома произошло после 1991 года.
2 способ – на основании нормативных показателей, когда год возведения жилого дома относится ещё ко времени СССР (в том случае, когда для этих зданий не сохранилась необходимая документация, используются фактические данные относительно придомовой территории).

Если вдруг возникают споры о величине придомовой земли, то жители, обеспокоенные этим вопросом, имеют право обратиться в суд. Тогда в роли ответчиков выступят местные власти.

В 2005 году начал действовать Жилищный Кодекс РФ. В результате этого, установились чёткие рамки по определению величины территории многоквартирного здания:

Величина территории многоквартирного жилого здания не бывает меньше, чем размер площади самого здания.
Придомовая территория – это не только лишь незанятая ничем земля, но также и все участи, отведённые под объекты коммунального назначения, гаражные постройки и др.
В площадь обозначенной придомовой земли включены также и все объекты, касающиеся благоустройства дворовой территории.

При введении многоквартирного жилого здания в пользование, параметры по величине и характеристикам земельной территории под зданием определяются строго по факту кадастрового учёта. С этой целью компания-застройщик должна осуществить подготовку технической документации на построенный жилой дом. Но при этом непосредственное оформление документов на землю не является обязанностью компании-застройщика. Поэтому зарегистрировать землю в собственность следует уже по факту осуществления передачи людям (жильцам) готовых квартир.

Основные нюансы по оформлению в собственность территории многоквартирного здания.

Чтобы подать нужные бумаги для осуществления кадастрового учёта, необходимо личное обращение в местное отделение Росреестра, либо это можно легко сделать через МФЦ.

В результате постановки на кадастровый учёт, будет занесена и учтена в ЕГРН вся информация и все показатели по придомовой территории. По окончании завершения процесса по регистрации собственности, заявители получат выписку из реестра.

Именно тогда и можно считать, что приватизация земли многоквартирного здания благополучно завершена и все владельцы жилья, жилого дома приобрели право на общее владение земельным территорией.

Имейте в виду! Обретение двора в собственное владение налагает обязательство по обязательной выплате налоговой имущественной пошлины. Этот налог распределяется между всеми собственниками квартир, в строгой пропорции к занимаемому ими метражу жилья (ст. 360, 388 НК РФ).

Размер придомовой территории должен быть прописан в техническом паспорте после введения дома в эксплуатацию. Минимальная величина прилегающего участка не может быть меньше площади, занимаемой домом. Если данное значение не установлено в документах, необходимо обратиться в муниципальный орган, управляющий имуществом города.

Для установления границ участка примыкающего к строениям проводится обязательное межевание территории. Размер прилегающей к дому площадки определяется с учетом ряда факторов:

число этажей и квартир;
периметр жилого дома, фундамента;
площадь земельного участка;
наличие соседних строений;
предписания административных органов.

В приватизированную площадь согласно законодательству нельзя включать участки общественного пользования: проезды, скверы, парковые зоны. Проект границ участка выносится на утверждение жильцов.

Таким образом, перед проведением приватизации (если территория не значится на кадастровом учете) необходимо встать на учет в администрации и заказать межевание в БТИ.

✅ Особенности приватизации:

	Многоквартирных домов	Малоэтажных домов	Частных домов
Кто собственник	Владельцами придомовой территории многоквартирного дома выступают все жильцы на праве долевой собственности	Жильцы, имеющие квартиры на нижних этажах дома	Владельцы частных домов или недостроенных зданий на земле муниципалитета
Кто может приватизировать	Оформлением земли занимается застройщик – строительная организация, отвечающая за ввод дома в эксплуатацию. Приватизированная площадь сразу переходит в долевую собственность жильцов. Основной принцип: купленная квартира в новостройке включает в себя долю в придомовой территории МКД. Если здание построено до введения в силу Жилищного кодекса РФ, а земля принадлежит муниципалитету – инициатором приватизации выступают сами жители	Правом на приватизацию обладают жильцы малоэтажного дома, если они хотят использовать землю для своих нужд (создание грядок с овощами, посадка цветов, плодовых деревьев, возведение забора, строительство кладовых, сараев и т.д.)	Правом на приватизацию придомовой территории частного дома обладают собственники здания. Обычно они получают землю под индивидуальное строительство (ИЖС). Кроме того, можно получить землю в аренду (например, на 20-30 лет). Впоследствии участок переводится в собственность на бесплатной основе
Особенности	— Границы придомовой территории вносятся в кадастровый паспорт, а при отсутствии документа – в технический план дома. — Заявление на приватизацию участка подается от имени всех владельцев квартир в МКД. Однако допускается заявка от отдельных инициативных групп и даже от одного человека. После оформления они смогут рассчитывать на долю в расчете из своих квадратных метров. — Обслуживание земли многоквартирного дома возлагается на жильцов, которые делегируют полномочия ТСЖ или Управляющей компании. — Приватизированная недвижимость облагается налогом на имущество. Территория используется на усмотрение жильцов МКД.	— Придомовая территория малоэтажного дома не должна создавать препятствия для свободного прохода людей и проезда транспорта. — Собственники участков имеют право на компенсацию в случае отчуждения земли местными властями. — Территория может использоваться для сдачи в коммерческую аренду. — Сведения об участке заносятся в кадастровый паспорт, а также отражаются в техническом паспорте на малоэтажный дом.	— Собственник должен предоставить правоустанавливающий документ (акт о бессрочной передаче придомовой земли, договор о вступлении в садовое товарищество, членскую книжку, договор аренды и др.). — Запрещается приватизировать земли, отнесенные к лесному, водному или заповедному фонду, места общего пользования, а также ограниченные в обороте наделы (ст. 27 ЗК РФ). — Допускается платная и бесплатная приватизация участка под частным домом. — Информация о придомовой территории фиксируется в кадастровом паспорте на землю (выписка из ЕГРН). Если паспорта нет, потребуется запросить архивную выписку в Росреестре.

Есть несколько причин для отказа в оформлении земли в собственность:

Неуплата государственной пошлины в течение 5 дней с момента подачи документов.
Отсутствие каких-либо необходимых документов.
Наличие в предоставляемых документах ошибок.

Если же с документами все в порядке и госпошлина оплачена в срок, то отказать в приватизации участка не могут, так как это напрямую будет противоречить действующему законодательству. В самом плохом случае, если последовал отказ без четкого указания причины, можно обращаться в суд. На практике, отказы следуют лишь в очень редких случаях и только по уважительной причине так как передать землю «на баланс» собственников администрации выгодно.

Приватизация земли под многоквартирным домом, будь то малоэтажное строение с 2-3 квартирами или большой дом с сотней квартир – не самая простая задача за счет необходимости собирать жильцов и подготавливать внушительный пакет документов. Наиболее спорные вопросы на бесплатной консультации прояснят наши опытные юристы, а в рамках самой процедуры оформления они же могут выступить в качестве представителей. Это позволит значительно сократить сроки и минимизирует затраты времени клиента/клиентов.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните Москва и Московская область
позвоните Санкт-Петербург и область