Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить и учесть ремонт в арендованном помещении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По неотделимым улучшениям, которые проводились с согласия арендодателя, но без возмещения произведенных затрат на их создание, арендатор вправе начислять амортизацию в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Снятие с учета арендованного имущества и передача неотделимых улучшений арендодателю
30 сентября 2015 года истекает срок договора аренды складских помещений.
Стороны договора аренды подписывают акт сдачи-приемки объекта недвижимости. Несмотря на то, что произведенные арендатором неотделимые улучшения — это собственность арендодателя, передача грузового лифта все равно должна быть оформлена документально.
Поэтому в акте сдачи-приемки складских помещений целесообразно отразить также и передачу неотделимых улучшений, приложив при необходимости копии первичных документов (накладную на оборудование и акт на работы по установке грузового лифта, справка-расчет амортизации и т. д.).
Регистрация снятия с учета арендованного здания отражается в учетной системе Операцией, введенной вручную. Стоимость возвращаемых складских помещений указывается по кредиту счета 001 «Арендованные основные средства». Для отражения передачи неотделимых улучшений можно использовать стандартный документ учетной системы Списание ОС (рис. 3).
Отражение начисления НДС со стоимости передаваемого имущества
Считаем, что арендатор придерживается официальной позиции контролирующих органов и начисляет НДС при передаче арендодателю грузового лифта в составе арендуемых площадей.
Согласно пункту 2 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость переданных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 НК РФ (то есть по рыночным ценам). Допустим, по условиям примера арендодатель и арендатор, не являясь взаимозависимыми лицами, согласовали стоимость передаваемого грузового лифта в размере 429 000,00 руб., что было отражено в передаточном акте.
Для регистрации начисления налога на добавленную стоимость по выбывающим неотделимым улучшениям служит документ Отражение начисления НДС (раздел Операции). На закладке Главное необходимо заполнить следующие реквизиты:
- в поле от указывается дата начисления НДС (30 сентября 2015 года);
- в полях Контрагент и Договор выбирается арендодатель и договор аренды;
- для формирования проводок по начислению НДС должен быть установлен флаг Формировать проводки.
Табличная часть документа Отражение начисления НДС (закладка Товары и услуги) заполняется следующим образом (рис. 5):
- в поле Вид ценности указывается значение ОС;
- в поле Номенклатура из справочника Основные средства выбирается грузовой лифт;
- в поле Цена указывается согласованная сторонами стоимость основного средства, от которой рассчитывается сумма НДС;
- в поле % НДС выбирается ставка 18%;
- в поле Счет учета НДС по реализации указывается счет 91.02 «Прочие расходы»;
- в поле Событие выбирается значение Реализация.
Неотделимые улучшения арендованного имущества могут производиться в форме ремонта или в форме капитальных вложений. В составе неотделимых улучшений организация учитывает стоимость работ, услуг и материалов по реконструкции, ремонту и перепланировке арендованных помещений. Это перепланировка перегородок, дверных и оконных проемов, внутренняя отделка помещений, облицовка стен и полов, электротехнические работы и работы по установке технических средств защиты и вентиляции. Для целей бухгалтерского учета капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе собственных основных средств.
По моему мнению, работы по перепланировке и устройстве технических систем следует учитывать как отдельные объекты ОС из-за больших различий СПИ.
Для целей бухгалтерского учета срок списания принимается равным сроку договора аренды (с даты окончания работ до даты окончания договора аренды). Для целей налогообложения прибыли — СПИ должен быть установлен по Классификатору. Работы по устройству помещений будут иметь СПИ как у здания, а техническое оборудование относится к другой амортизационной группе. Считаю, что системы вентиляции, электроснабжения и связи могут быть включены в одну амортизационную группу и на этом основании учитываться как один объект ОС.
1. НК ч.2 Статья 260 гл. 25 «Налог на прибыль организаций». Расходы на ремонт основных средств
2. Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (с изменениями от 28 марта 2000 г.). Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н настоящий приказ признан утратившим силу с 1 января 2004 года. Однако в новой редакции Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н) (действуют с 1 января 2004г.) понятие «ремонта» не раскрывается.
3. Письмо Управления МНС по г. Москве от 13 мая 2002 г. N 24-11/21480
4. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312).
5. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279).
Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Оно утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 N 279, но действует до сих пор.
Как зачесть стоимость ремонта арендуемого офиса в счет арендных платежей?
Договором аренды офиса предусмотрено, что расходы арендатора на капитальный ремонт помещения зачисляются в счет будущих арендных платежей. Как данную операцию отразить в бухгалтерском и налоговом учете у арендодателя и арендатора?
Надо сказать, что право арендатора получить компенсацию в случае, если он отремонтировал арендуемый объект, предусмотрено на законодательном уровне. В частности, в п. 3 ст.
776 Гражданского кодекса (далее – ГК) сказано, что стоимость капитального ремонта, выполненного за счет арендатора, может быть компенсирована арендодателем, в том числе и зачтена в счет оплаты будущих арендных платежей.
Кроме того, законодательством также предусмотрено, что арендная плата может вноситься и в натуральной форме – в зависимости от условий договора (п. 2 ст. 762 ГК, п. 3 ст. 286 Хозяйственного кодекса).
В данном случае есть прямое условие договора на этот счет.
В бухгалтерском учете у обеих сторон такая операция будет отражаться как бартерная. Напомним, что бартерной является хозяйственная операция, которая предусматривает проведение расчетов за товары (работы, услуги) в неденежной форме в рамках одного договора (пп. 14.1.10 Налогового кодекса, далее – НК).
В бухгалтерском учете при получении по бартеру товаров, работ, услуг начисляется доход в сумме их справедливой стоимости (п. 23 П(С)БУ 15 «Доход»). Справедливой стоимостью работ (услуг) будет их стоимость, указанная в договоре и в акте предоставленных услуг (выполненных работ).
В налоговом учете:
— при расчете налога на прибыль финрезультат, полученный в бухгалтерском учете, не корректируется;
— договорная стоимость услуг облагается НДС (п. 188.1 НК). У арендатора при возмещении стоимости проведенного ремонта начисляются налоговые обязательства по НДС (пп. «б» п. 187.1 НК), а у арендодателя возникает право на налоговый кредит (пп. «а» п. 198.1 НК).
- Рассмотрим отражение операции в бухгалтерском учете.
- Пример
- ООО «Луч» предоставило в аренду ООО «Магнит» помещение под офис. Договором аренды предусмотрено:
- — текущие ремонты арендатор выполняет за свой счет;
— капремонты арендатор выполняет в соответствии со сметой, согласованной с арендодателем в дополнительном соглашении к договору аренды. Стоимость капремонта учитывается в счет будущих арендных платежей.
Момент признания расходов
Если организация применяет метод начисления, налоговую базу уменьшайте по мере возникновения расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 5 ст. 272 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное основное средство собственными силами, то стоимость запчастей учитывайте после их замены, а зарплату сотрудников – в месяце начисления. Именно в этот момент расходы признаются экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Если организация применяет кассовый метод, налоговую базу уменьшите по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 3 ст. 273 НК РФ). Например, при выполнении ремонтных работ хозспособом запчасти не только должны быть использованы (подп. 1 п. 3 ст. 273 и п. 5 ст. 254 НК РФ), но и оплачены поставщику.
Для равномерного признания расходов на ремонт арендованных основных средств организация может создать резерв. Однако это возможно, только если в организации помимо арендованного имущества есть основные средства, которые числятся на балансе (п. 3 ст. 260 НК РФ). Подробнее об этом см. Как создать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете, Как использовать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете.
Затраты на ремонт арендованных основных средств можно учитывать в отдельном налоговом регистре в разрезе произведенных расходов.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении затрат на ремонт арендованных основных средств. Организация применяет общую систему налогообложения
ООО «Торговая фирма «Гермес»» провело текущий ремонт помещений магазина. Магазин «Гермесу» арендует. Для выполнения ремонтных работ организация привлекла подрядную организацию. Стоимость работ составила 212 400 руб. (в т. ч. НДС – 32 400 руб.). Акт по форме № КС-2 был подписан в июне.
В бухгалтерском и налоговом учете расходы на текущий ремонт списываются единовременно.
В июне при получении акта бухгалтер «Гермеса» сделал следующие проводки:
Дебет 44 Кредит 60
– 180 000 руб. (212 400 руб. – 32 400 руб.) – списаны затраты на ремонт помещений магазина;
Дебет 19 Кредит 60
– 32 400 руб. – учтен НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
– 212 400 руб. – перечислены подрядчику денежные средства за ремонтные работы.
Сумму входного НДС со стоимости ремонтных работ бухгалтер принял к вычету единовременно в период возникновения затрат.
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 32 400 руб. – принят к вычету входной НДС.
«Гермес» применяет метод начисления. Налог на прибыль платит поквартально. При расчете налога на прибыль за полугодие бухгалтер учел расходы на ремонт основных средств в сумме 180 000 руб.
Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника)?
Да, можно, но не в составе расходов на ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Объясняется это так.
Затраты на ремонт основных средств можно учесть при расчете налога на прибыль в составе прочих расходов на основании статьи 260 Налогового кодекса РФ. Положения этой статьи распространяются также на расходы арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если стоимость этих расходов арендодатель не возмещает (п. 2 ст. 260 НК РФ). Однако основные средства, принадлежащие предпринимателям, гражданам (сотрудникам), не относятся к амортизируемым основным средствам для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 256 НК РФ). Это запрещает их учитывать по правилам пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Подтверждают такой вывод Минфин России (письма от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462) и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. № Ф04-483/2007(31447-А67-40)).
Если организация создает резерв на ремонт основных средств в налоговом учете, расходы на ремонт объекта, полученного в аренду от предпринимателя или гражданина (сотрудника), спишите за счет этого резерва (абз. 4 п. 2 ст. 324 НК РФ). И это несмотря на то что основные средства, полученные в аренду от предпринимателя или гражданина (сотрудника), не учитываются при формировании резерва, так как не являются амортизируемым имуществом (п. 2 ст. 324, п. 3 ст. 256 НК РФ).
Кроме того, расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника), можно списать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- по договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);
- произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.
Такую точку зрения подтверждают контролирующие ведомства (письма Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 7 июня 2009 г. № 03-03-06/2/131, от 13 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/81, ФНС России от 17 августа 2009 г. № 3-2-13/181) и арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 28 декабря 2010 г. № Ф09-10981/10-С3 и Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2007 г. № Ф08-312/2007-133А).
Таким образом, организация, арендуя имущество у предпринимателя или гражданина (сотрудника), не может учитывать затраты на этот ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ, но может отнести их на другие прочие расходы (подп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 252 НК РФ) или списать за счет резерва на ремонт.
Ситуация: как учесть при расчете налога на прибыль расходы на замену в арендованном помещении оконных блоков, пришедших в негодность? По договору аренды текущий и капитальный рем��нт возлагается на арендатора.
НДС по неотделимым улучшениям
Арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Для начисления НДС не имеет значения:
- компенсирует арендодатель неотделимые улучшения или нет;
- дает он согласия на неотделимые улучшения или нет.
Таким образом, налоговые инспекторы требуют начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончанию договора во всех случаях (см., например, письма о начислении НДС в случаях, когда арендодатель не возмещает затраты: от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 № 03-07-05/01).
Такая позиция поддержана Верховным Судом РФ. Практика ВС РФ определила подход в Московском арбитражном округе (постановления АС МО от 7.06.2017 по делу № А41-72870/2016; от 8.06.2017 по делу № А40-167541/16; Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13). В этих судебных решениях сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендатору после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС. Но поскольку неотделимые улучшения итак собственность арендодателя (статья 623 ГК РФ), то арендатор передает не права собственности на построенный объект, а результаты выполненных работ.
Моментом определения налоговой базы при безвозмездной передаче результатов выполненных работ является день их передачи (ст. 167 НК РФ). То есть, арендатор, возвращая арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями, обязан исчислить НДС на ту из дат, которая наступит раньше:
- день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
- день возврата арендованного имущества.
Иными словами, арендатор обязан начислить НДС со стоимости неотделимых улучшений в момент подписания акта приема-передачи либо помещения, либо результатов работ.
Улучшения арендованного имущества должны иметь неотделимый характер
Правовой режим улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, регулируется ст. 623 ГК РФ: отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а улучшения, отделение которых без вреда для имущества невозможно, являются собственностью арендодателя.
Право арендатора на возмещение закреплено только в отношении неотделимых улучшений (п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ), так как неотделимые улучшения и арендованное имущество представляют собой неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), право собственности на которую принадлежит арендодателю.
Отделимый характер будут иметь улучшения, в результате демонтажа которых имуществу будет причинен незначительный вред. Например, в случае с арендой нежилого помещения кондиционеры и рольставни будут отделимыми улучшениями, поскольку последствия их демонтажа арендатором не будут носить неустранимый характер и не повлекут причинение помещению несоразмерного ущерба.
Варианты оформления договора
На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.
Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»
«Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».
Учет расходов на ремонт
Ремонт осуществляет арендатор за свой счет . Рассмотрим, как отражаются в учете расходы на текущий ремонт, если в соответствии с договором аренды его проводит арендатор.
При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99). Оно утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности. Так предписывает пункт 5 ПБУ 10/99.
Порядок отражения расходов на ремонт в налоговом учете установлен в статье 260 НК РФ. Пункт 1 этой статьи гласит, что расходы на ремонт основных средств являются прочими расходами. Они признаются для целей налогообложения в том периоде, в котором имели место, в размере фактических затрат без каких-либо ограничений. Исключением является лишь случай, если расходы на ремонт, которые понес арендатор, впоследствии ему возмещает арендодатель. Эту ситуацию мы рассмотрим ниже.
Разумеется, чтобы признать расходы на ремонт, они, как и всякие другие расходы, должны быть экономически оправданны и подтверждены документами. Этого требует статья 252 НК РФ.
Обратите внимание: Налоговый кодекс не ставит порядок налогового учета расходов на ремонт арендованных основных средств в зависимость от того, у кого они арендованы. Поэтому если основные средства арендуются у физического лица, расходы на их ремонт также учитываются в целях налогообложения.
Отделимость улучшения
Кроме неотделимых существуют и отделимые улучшения. Критерием их разграничения служит причинение вреда объекту аренды при отделении улучшения. Если арендатор сможет отделить улучшение без вреда для имущества, то он вправе, что называется, «унести» его с собой, ведь в п. 1 ст. 623 ГК РФ четко прописано: произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором). Если отделение улучшений влечет вред имуществу, улучшения считаются неотделимыми. Как определить наличие или отсутствие вреда, в нормативных актах не сказано — неудивительно, что в одинаковых случаях вопрос решается по-разному. На наш взгляд, следует помнить о ст. 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил. Поэтому предлагаем такой вариант — если демонтаж улучшения приведет к тому, что состояние имущества ухудшится по сравнению с первоначальным, то речь идет о неотделимых улучшениях (несмотря на то что физически любое улучшение можно отделить) .
Например, в здании было печное отопление, арендатор провел газовое. Если всю систему газового отопления демонтировать, здание останется вовсе без отопления, что, безусловно, ухудшит его состояние по сравнению с первоначальным. Следовательно, устройство газового отопления признается неотделимым улучшением. В свою очередь, оборудованная в арендованном помещении сейфовая комната может быть без труда отделена от помещения, а значит, является самостоятельным объектом гражданских прав (Постановление ФАС МО от 13.03.2008 N КГ-А40/1402-08).
Если арендатор демонтирует произведенное неотделимое улучшение объекта аренды, причиненные тем самым арендодателю убытки будут с него взысканы (Постановление ФАС ЗСО от 27.03.2008 N Ф04-2204/2008(3078-А45-13)).
Компенсация стоимости улучшения
По общему правилу п. 2 ст. 623 ГК РФ право на возмещение возникает у арендатора после прекращения договора. Это право реализуется, если арендодатель добровольно не выплачивает арендатору компенсацию. Рассмотрению споров между арендатором и арендодателем о взыскании стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды посвящено большое количество судебных разбирательств.
В число обстоятельств, которые должны быть установлены судом, входит согласование с арендодателем проведения улучшений и их стоимости. Порядок такого согласования проведения неотделимых улучшений обычно прописывается в договоре (возложение договором аренды на арендатора обязанности по проведению капитального и текущего ремонта не является согласием арендодателя на производство неотделимых улучшений ). Например, договором арендатору может быть запрещено производить работы по улучшению объекта без согласования с арендодателем сметы расходов (Определения ВАС РФ от 01.08.2007 N 9157/07, от 17.06.2008 N 7444/08, Постановление ФАС ВВО от 15.05.2008 N А17-4462/2007) — другими словами, должны быть согласованы как создание неотделимых улучшений, так и их стоимость. В этом случае размер компенсации определяется на основании сметной документации, согласованной с арендодателем. Если согласуется только само производство работ, обоснованием размера компенсации могут стать результаты независимой экспертизы, определившей стоимость работ по реконструкции объекта (Постановления ФАС ПО от 08.10.2007 N А12-15758/06, ФАС ЗСО от 29.10.2008 N Ф04-6596/2008(15021-А67-44)).
Постановление ФАС ЗСО от 04.07.2008 N Ф04-3995/2008(7474-А03-12).
Подчеркнем, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения договора. То есть требование арендатора о компенсации расходов не будет удовлетворено, если договор еще действует и имущество не возвращено арендодателю.
Обязательство арендодателя выплатить арендатору стоимость неотделимых улучшений обусловлено в первую очередь договором аренды, а также совокупностью действий арендатора по производству этих улучшений и арендодателя — по даче согласия на них. В отсутствие последнего элемента обязательство не возникает и нет никаких правовых последствий для сторон. Добавим, что признание договора незаключенным (например, ввиду несоблюдения формы договора — отсутствия государственной регистрации) не влечет для арендатора утрату права на компенсацию стоимости неотделимых улучшений. Однако положения ст. 623 ГК РФ в этом случае применяться не должны. В действие вступают нормы о взыскании сумм неосновательного обогащения (Определение ВАС РФ от 11.11.2008 N 14598/08).
Возникновение права арендатора на компенсацию после прекращения договора — это общее правило п. 2 ст. 623 ГК РФ, которое действует, если иное не предусмотрено договором аренды. Такая формулировка оставляет сторонам широкий выбор. В частности, в договоре можно предусмотреть, что стоимость неотделимых улучшений во всяком случае (даже при согласовании с арендодателем) не подлежит компенсации. Кроме того, стороны вправе установить иной порядок выплаты компенсации стоимости улучшений (в том числе не дожидаясь прекращения договора). Какой именно — не оговаривается, поэтому в силу диспозитивного характера гражданско-правовых норм допускается любой порядок, устраивающий стороны, например путем предоставления арендодателем арендатору каких-либо благ (имущества, работ, услуг), но самое простое — путем корректировки размера арендной платы. Для этого стороны, как правило, заключают дополнительное соглашение к договору, в котором и прописывают порядок своих действий. Очевидно, что должны быть документально подтверждены факт осуществления работ по улучшению арендованного имущества, размер понесенных затрат. Самый распространенный способ — введение представителя арендодателя в комиссию, принимающую результаты работ от подрядчика. Подчеркнем, что включение в договор аренды специальных условий о порядке исполнения арендодателем обязательства по компенсации стоимости неотделимых улучшений не означает, что между сторонами возникло обязательство по выполнению работ.
В соглашениях сторон можно встретить такие формулировки:
- арендатор освобождается от внесения 50% арендного платежа до полного погашения стоимости неотделимых улучшений;
- стоимость неотделимых улучшений идет в счет арендных платежей.
Другими словами, у арендатора есть обязательство вносить арендную плату, а у арендодателя — компенсировать расходы арендатора в размере стоимости неотделимых улучшений. То есть стороны имеют друг к другу денежные требования. На основании ст. 410 ГК РФ встречные однородные требования прекращаются зачетом, для которого достаточно заявления одной стороны. Самое главное — чтобы срок требования наступил, то есть погасить зачетом обязательство по уплате арендных платежей, срок внесения которых еще не наступил, неправомерно. Для проведения взаимозачета необходимо заявление одной стороны. Причем согласовать в дополнительном соглашении зачет требований в счет будущих платежей по договору недостаточно для прекращения обязательства. Об этом свидетельствует п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»: заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.
Итак, подведем итоги. Производство неотделимых улучшений сопряжено с капитальными затратами, которые увеличивают стоимость объекта аренды, повышают (изменяют) его качественные характеристики, делая возможным использование арендованного имущества в каких-то новых направлениях. Неотделимые улучшения следует отличать от капитального ремонта, который призван устранять неисправности и поддерживать имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению, определенному сторонами в договоре аренды. Инициатором проведения улучшений всегда выступает арендатор, отсутствие согласия арендодателя на неотделимые улучшения не означает невозможность их проведения. Неотделимые улучшения не являются объектом гражданских прав, это лишь особое основание для возникновения требования арендатора о выплате компенсации. Поэтому нельзя говорить о собственнике неотделимых улучшений, существует лишь собственник объекта аренды, параметры которого были улучшены (изменены) путем проведения строительных работ. Право требовать возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений возникает у арендатора при наступлении нескольких обстоятельств. Поскольку это требование является денежным, как и обязательство по уплате арендных платежей, стороны могут погасить встречные взаимные требования путем зачета.
Все приведенные выводы важны не только для разрешения гражданско-правовых споров между сторонами аренды, но и для правильной организации бухгалтерского учета хозяйственных операций, связанных с производством неотделимых улучшений, а также для исчисления налогов как арендатором, так и арендодателем.
Расходы на текущий ремонт арендованного помещения
Сумма НДС, предъявленная поставщиком товаров (работ, услуг), отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 60.
Информацию об этом смотрите в . Относительно акта передачи. Акт приемки-передачи помещения является главным документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем и арендатором по принятию имущества в аренду. Уплаченную сумму налога организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату работ (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). НДС отражается в учете по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 19. Для целей налогообложения прибыли траты на ремонт арендуемого помещения относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 2 п. 1 ст. 253, ст. 260 НК РФ).
При признании расходов методом начисления такие затраты признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ)