Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок перевода земель из одной категории в другую в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае одобрения ходатайства, уполномоченный орган составляет акт (не позднее 5 дней с момента принятия решения). Далее документ передается в Росреестр для фактической замены статуса. Сотрудники службы вносят соответствующие изменения в базу данных, присылают уведомление собственнику земли.
После смены категории земли, владельцу нет необходимости лично посещать Росреестр и заниматься получением новой документации. Все имеющиеся документы действительны, меняется лишь сам статус. Их использование не ограничено, возможно проведение любых сделок с землей, включая куплю-продажу, дарение и наследование.
Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
- Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Как можно использовать сельхозугодья
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Такие земли могут быть заняты:
- внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- водными объектами;
- зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
Как поменять категорию наделов сельхозназначения, водного, а также лесного фондов?
У части наделов возможно изменить категорию только, если строго придерживаться всех правил проведения процедуры. К таким наделам относятся участки земли сельхозназначения, водного, лесного фондов, зоны, находящиеся под особыми условиями охраны.
Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию?
Итак, сделать перевод надела сельхозназначения возможно только, если он связан с:
- добыванием природных богатств;
- прокладкой дорожного полотна, линий электрических передач и т. п.
- сохранением надела;
- предоставлением территории для обороны государства.
Как изменить категории наделов, относящихся к лесному фонду?
Изменение категорий наделов, относящихся к лесному фонду производится только тогда, когда их дальнейшая эксплуатация больше невозможна, в связи с чем проведена соответствующая экологическая экспертиза, и на руках владельца есть решение эксперта.
Как поменять категорию наделов, относящихся к водному фонду?
Изменить категории наделов, относящихся к водному фонду, возможно, если:
- возникла потребность в организациисерьезно охраняемых объектов;
- участок больше не существует;
- случились серьезные перемены на территории населенного пункта;
- появилась нужда в размещении наделов муниципалитета или госназначения.
Как поменять категорию наделов спецназначения?
При изменении категории наделов спецназначения необходимо:
- восстановить территорию, если на ней был разрушен слой почвы в процессе осуществления определенной деятельности;
- создать проект, обеспечивающий проведение рекультивации наделов при их загрязнениях, застройке или разрушениях.
Кому разрешается заявлять о смене земельной категории? Какие данные должны содержаться в ходатайстве?
Законодательством разрешено подавать ходатайство:
- собственнику владения;
- землепользователю;
- землевладельцу;
- арендатору.
В ходатайстве должна содержаться следующая информация:
- номер участка согласно кадастровому учету;
- исходная и желаемая категории земли;
- причина перевода;
- доказательство права собственности на владение. Стоимость процедуры изменения земельной категории рассчитывается из размера владения и составляет 9 — 12 тысяч руб. за одну сотку.В случаях, когда заявление о переводе исходит не от собственника, арендатора, пользователя или владельца земли, заявка отклоняется сразу же при ее подаче. Если компетентным органом будет выявлено, что пакет документов, прилагаемых к заявке, сформирован не корректно, то заявка может быть отклонена в течение одного календарного месяца.
Перейти к следующей статье
Земельный кодекс Российской Федерации подразделяет земли на несколько категорий. Условно можно выделить несколько групп таких категорий.
Земли, используемые в хозяйственной деятельности максимально интенсивно, на которых протекает основная часть жизни и осуществляется трудовая деятельность большинства населения страны, ─ это земли населенных пунктов и носящие самое длинное среди всех категорий название ─ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых территорий и объектов наиболее ярко олицетворяют то, что называется окружающей средой.
Земли сельскохозяйственного назначения занимают промежуточное положение. Стратегический земельный резерв формируют земли запаса.
Земли различных категорий (иногда не совсем корректно для их названия используются словосочетания «категории назначения земель» или «категории использования земель») используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Категории земель и разрешенное использование (последнее принимается в соответствии с зонированием территорий) в решающей степени определяют правовой режим земельных участков. Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Установленного образца для написания ходатайства не существует. В нем необходимо указать данные объекта, его назначение на момент написания прошения. Нужно отметить, на какой статус требуется изменение земельного участка.
Скачать образец заявления об изменении вида разрешенного использования земли
Необходимо также обосновать целесообразность такого действия, и указать для каких конкретно целей планируется эксплуатировать в перспективе данный объект. К прошению необходимо прикрепить документ, подтверждающий наличие связи между обратившимся лицом и объектом.
Каждая категория имеет свою специфику, особенности и требования перевода. Существуют случаи, при которых заявитель в любом случае получит отказ.
Чаще всего отрицательное решение принимается в связи с тем, что прошение подается лицом, которое не уполномочено на такие действия, и не связано с объектом. Причиной частых отказов может быть также несоответствие бумаг, недостаточное количество справок, или неправильно составленное ходатайство.
В случае отрицательного ответа заявитель информируется о нем в течение месяца. Вместе с отказом ему направляется акт о причине отказа, и действиях, которые необходимо предпринять для повторного направления прошения, чтобы получить положительный ответ. Существует ряд причин, по которым процедура не может быть проведена.
Законодательные ограничения
Процесс перевода урегулирован в 172-ФЗ о переводе земель или земельных участков из одной категории другую, в 2022 году в него не вносятся изменения (по крайней мере, подобных законодательных инициатив пока не заявлено).
Необходимо заметить, что сменить категорию можно далеко не всегда. Для каждой категории установлен перечень ограничений или прямой запрет. Перевод сельхозземель допускается только в исключительных случаях, список которых, впрочем, достаточно велик:
- консервация;
- создание особо охраняемых зон;
- формирование черты населенных пунктов;
- размещение промобъектов при соблюдении пределов средней кадастровой стоимости участков;
- включение земель в состав лесного или водного фонда, если для сельского хозяйства они непригодны;
- строительство дорог и других объектов, в том числе по добыче полезных ископаемых, при утверждении проекта рекультивации;
- размещение объектов, имеющих большое общественное значение;
- выполнение международных договоров и обязательств.
Очевидно, что простому обывателю надеяться на смену категории земель сельхозназначения рассчитывать не стоит. Гораздо проще, если участок относится к землям населенных пунктов, землям запаса или промышленности (хотя и здесь есть определенные ограничения). Например, в последнем случае перевод не допускается в случае, если земли загрязнены и отсутствует проект рекультивации.
Земли лесного или водного фонда, особо охраняемых зон допускается переводить только в рамках данного небольшого перечня категорий (исключение — если водный объект прекратил существование и есть заключение экологической экспертизы).
Порядок рассмотрения вопроса
Для подготовки материалов о переводе земли из одной категории в другую, собирается комиссия на федеральном, региональном или местном уровне управления. В ее состав входят должностные лица геодезической и землеустроительной службы, охраны окружающей среды, природных ресурсов, МЧС, лесного хозяйства, санитарного надзора, а также представители исполнительной власти того уровня, на котором идет рассмотрение ходатайства.
В течение 10 рабочих дней, комиссия проводит обследование территории, заявленной на перевод, после чего составляет акт осмотра, который направляется органам исполнительной власти. В данном акте указывается кадастровый номер участка, соответствие границ этой территории с данными, указанными в кадастре, а также соблюдение (несоблюдение) правил пользования территорией владельцем.
Что происходит при принятии положительного решения?
Если ходатайство удовлетворено и по нему вынесено положительное решение, то заявитель будет уведомлен об этом в течение 60 дней лично, через МФЦ или законного представителя, либо почтовым отправлением.
На руки он получает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории земель в другую. После получения акта, необходимо в течение 30 дней внести соответствующие изменения в государственный кадастровый реестр (данная процедура бесплатна).
Для этого ему стоит лично обратиться в Росреестр, при себе иметь постановление о смене категории участка, а также все необходимы документы. В росреестре нужно заполнить специальную форму, с приложением копий документов, имеющихся на руках. Только после этого, изменения в кадастровый реестр будут внесены.
ВНИМАНИЕ! Если не внести изменения в кадастровый реестр в течение 30 дней, то у владельца земельного участка могут возникнуть трудности правового и финансового характера.
Если не произвести внесение изменений в кадастр, то можно получить штраф за нецелевое использование участка, даже имея на руках постановление о переводе участка в определенную категорию.
Также необходимо внести изменения в свидетельстве о праве собственности на земельный участок. Для этого стоит обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, где подается заявление об изменении вида разрешенного использования определенной территории (указанной в праве собственности).
Категория не всегда может быть изменена. В ряде случаев есть запрет или ограничение. Право перевода возможно в следующих случаях:
- производится консервация земли или ее части, в целях удовлетворения интересов власти государственного или регионального значения;
- создается особо охраняемая территория природного типа (ООПТ) или памятник культурного и природного наследия;
- формируется черта населенного пункта;
- размещается объект, который имеет значимость для общества;
- строится дорога или объект, в частности по добычи полезных ископаемых. Но здесь требуется наличие проекта по рекультивационным действиям;
- выполняется договор или обязательство международного типа;
- участок земли с с/х назначением признан непригодным и будет использован для промышленного предприятия;
- территория включается в лесной или водный фонд, при невозможности заниматься на ней сельским хозяйством.