Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп комнаты в коммунальной квартире у города». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заявление составляется в свободной форме и должно быть подано в течение шести месяцев со дня получения уведомления (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 4 Приложения к Регламенту подготовки и выдачи Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы уведомлений жителям коммунальной квартиры об освобождении жилого помещения в их квартире, утв. Постановлением N 469-ПП).
Заключение договора социального найма
После подачи заявления и документов Департамент имущества г. Москвы готовит договор социального найма. О готовности договора он уведомляет заявителя.
Заявитель должен явиться для подписания проекта договора в течение 21 рабочего дня со дня получения уведомления из Департамента. В противном случае в предоставлении комнаты будет отказано.
О необходимости получения готового договора социального найма заявителя уведомляют в срок не позднее пяти рабочих дней со дня принятия Департаментом соответствующего распоряжения.
Заключение договора купли-продажи
Срок предоставления государственной услуги по заключению договора составляет 30 рабочих дней. Указанный срок приостанавливается, например, на период подписания проекта договора купли-продажи, на период представления заявителем документов, подтверждающих оплату стоимости комнаты по договору купли-продажи, на период регистрации перехода права собственности.
При неоплате покупки комнаты или при неподписании проекта договора купли-продажи в установленные сроки в выкупе комнаты отказывают.
О необходимости получения заключенного договора купли-продажи Департамент уведомляет заявителя в срок не позднее 5 рабочих дней со дня получения им договора купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности.
Как получить дополнительную жилплощадь, если в коммунальной квартире освободилась комната
Расширение жилого пространства вполне естественное желание любого человека. Но стать собственником комфортабельной квартиры, подходящей по размерам, не всегда удаётся.
Чаще люди претендуют на ставшую свободной площадь (иногда всего лишь одну комнату) в квартире.
В таких случаях применяются особые правила заселения, о которых должны знать люди, желающие получить дополнительную жилую площадь.
Эти правила действуют только по отношению к домам, находящимся в муниципальном ведении. То есть, они применимы к жилью, входящему в государственный жилищный фонд. Следует подчеркнуть, что на ставшую свободной площадь имеют право претендовать в первую очередь жители квартиры, в которой расположено помещение. Причём получить её можно как по социальному найму, так и в результате купли-продажи.
К освободившимся комнатам относятся неприватизированные помещения в следующих случаях:
- человек, нанявший жильё, умер;
- им утрачено право на проживание;
- жилец выехал на другое место проживания;
- получено другое жильё от государства (жилец съехал).
С чего начать? Пишем объявление
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
- Размер и порядок арендной платы
- Срок сдачи
- Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
- Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.
Как получить освободившуюся комнату в коммуналке
17 июля 2017 года
Кто имеет право получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире? Это в первую очередь проживающие там наниматели и собственники, которые признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Вторыми идут малоимущие наниматели и собственники, которые имеют жилплощадь меньшую, чем положено по норме. Третьи в этом списке обычные граждане, нуждающиеся в расширении жилплощади.
Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.
- Получите уведомление уполномоченного органа об освобождении жилого помещения.
- Обратитесь с заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган (например, в Управление жилищно-коммунального хозяйства, если речь идет о договоре соцнайма).
В случае отсутствия заявления от лиц, которые вправе претендовать на помещение в приоритетном порядке, комната предоставляется гражданам, которые не имеют отношения к данной коммунальной квартире, но признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Комната также может быть продана по рыночной стоимости.
Вместе с заявлением представьте документы: паспорт, единый жилищный документ или копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги, выписки из ЕГРН (для подтверждения наличия или отсутствия помещений в собственности и совершения сделок за последние 5 лет), жилищные документы с прошлого места жительства (если вы проживаете в коммунальной квартире меньше 5 лет), жилищные документы с места жительства членов семьи.
Тонкости приватизации помещения
Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.
Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.
Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:
- ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
- на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.
При приватизации согласие соседей не требуется.
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.
Расселение коммуналок: как разъехаться с соседями и получить отдельную квартиру
Коммунальные квартиры – это наше советское наследство. До сих пор они есть во всех российских городах, и там по-прежнему живут люди. Соседи по «коммуналке» всегда мечтают разъехаться по отдельным квартирам. Попробуем разобраться, в каких случаях это возможно, и что нужно сделать, чтобы обзавестись отдельным жильем.
Площадь в коммунальной квартире, которой располагает жилец, иногда не превышает 8-10 квадратных метров. В таких стесненных условиях тяжело жить даже одному человеку, не говоря уже о больших семьях. Можно ли как-то исправить ситуацию с помощью государства? Фактически нет. Специальной программы по расселению «коммуналок» не существует. Как пояснил адвокат Олег Сухов, руководитель юридического центра и президент Гильдии юристов ранка недвижимости, проживание в такой квартире не является основанием для улучшения жилищных условий.
Что же делать? Чтобы добиться от государства какой-то бесплатной площади, нужно быть не только нуждающимся в улучшении жилищных условий, но и малоимущим.
Как поясняет адвокат, необходимо получить в органах социальной защиты статус малоимущего (когда доход каждого члена семьи ниже прожиточного минимума). Затем предоставить в жилищный департамент документы на объекты недвижимости, которыми вы владеете. Также необходимо получить справку о всех сделках с квартирами, которые вы заключили за последние 5 лет. Это нужно для того, чтобы выяснить, действительно ли вам и членам вашей семьи не хватает жилплощади.
«При превышении нормы метража в постановке на учет будет отказано. Учетная норма метража на каждого нуждающегося в улучшении жилищных условий определяется в каждом регионе отдельно. К примеру, в Москве для жителей «коммуналок» она составляет 15 квадратных метров площади на одного человека», – уточняет Олег Сухов.
Если вы готовы к вышеперечисленным процедурам, имейте в виду вам придется потратить время и нервы, но шанс выбраться из «коммуналки» с минимальными финансовыми затратами все-таки есть. Но придется не один год ждать своей очереди.
Уведомление об освобождении комнаты в коммунальной квартире
Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее — Департамент).
В уведомлении сообщается, что для получения консультации и рассмотрения вопроса о возможности реализации права на получение в пользование (приобретение в собственность) указанной комнаты можно обратиться для подачи соответствующего заявления в Департамент. Также указан список документов, которые необходимо иметь при себе (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 1 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 19.06.2007 N 469-ПП; п. 1 Постановления Правительства Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).
Участниками программы являются наниматели или собственники комнат в коммунальной квартире. Эти горожане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Программа рассчитана до 2016 года. Механизмов расселения несколько.
Допускается участие неочередников, проживающих в коммунальной квартире, с привлечением собственных средств.
1. Жители коммунальной квартиры продают свои комнаты единственному покупателю (приобретателю всей квартиры), добавляют средства социальной выплаты и приобретают жилье на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
2. Выкуп последней комнаты в коммунальной квартире, после чего вся квартира становится отдельной. В соответствии с Законом «О продаже государственного жилищного фонда» любой очередник может приобрести госжилье с понижающим коэффициентом.
3. В случае если в коммунальной квартире имеется свободная комната государственного жилищного фонда или она высвобождается при улучшении жилищных условий соседа, семья, проживающая в других комнатах данной коммунальной квартиры, может выкупить комнату государственного жилищного фонда с применением понижающего коэффициента.
- Для граждан, состоящих на учете более 15 лет, – 0.3, то есть за 30% стоимости комнаты можно ее выкупить.
- Для граждан, состоящих на учете от 10 до 15 лет, – 0.4, то есть за 40% стоимости комнаты.
- Для граждан, состоящих на учете от 5 до 10 лет, – 0.5, то есть за 50% стоимости комнаты.
- Для граждан, состоящих на учете менее 5 лет, а также для граждан, не состоящих на учете, но имеющих право постановки на учет, – 0.6, то есть за 60% стоимости комнаты.
4. Город сам перераспределит комнаты в вашей коммунальной квартире так, что вы продолжаете жить в ней как в отдельной квартире.
В рамках этой программы можно приобрести отдельную квартиру на вторичном рынке, отдельную квартиру на первичном рынке при готовности дома не менее 70%, комнату у соседа, если в результате такой покупки вся квартира становится отдельной, свободную комнату государственного жилищного фонда в данной квартире, если в результате такого приобретения вся квартира становится отдельной.
Срочный выкуп недвижимости — для кого и для чего
Срочный выкуп жилья — отработанный механизм оперативного получения денег. Среднее время экспозиции ликвидных объектов по данным портала «Бюллетень недвижимости» — однокомнатных и двухкомнатных квартир эконом-класса — на вторичном рынке Санкт-Петербурга составляет 46 дней. Реализация жилья большей площади и стоимости по опросам экспертов и обзору проекта «Банк знаний оценщика» занимает порядка 10 месяцев.
Однако даже сжатые сроки не устраивают тех, кому необходимо продать жилую недвижимость «еще вчера».
Основные причины:
- Смена места жительства с переездом в удаленный регион или другую страну.
- Потеря времени при попытках самостоятельно продать квартиру или комнату без знаний рыночной ситуации.
- Необходимость срочной выплаты долга по кредиту в банке или займу между физическими лицами.
- Экстренные расходы на дорогостоящее лечение.
- Получение в наследство доли в квартире при проживании наследника в другом регионе.
- Расширение бизнеса при отсутствии возможности привлечения заемных средств.
- Быстрое приобретение желаемого жилья взамен имеющегося, на которое нет спроса.
Преимущества очевидны — оперативность проведения сделки без консультаций, поиска покупателей, предпродажной подготовки и гарантированная реализация квартиры, комнаты или доли.
Как выкупить освободившуюся комнату в коммунальной квартире соблюдая очередность
Если в коммунальной квартире освобождается место, то на его могут претендовать любое физическое лицо.
Но стоит отметить, что преимущество в порядке очередности на получение собственности на комнату будут иметь малоимущие лица и те, которые имеют жилплощадь меньшую за установленные нормы.
Если физическое лицо входит к вышеуказанным лицам, то это нужно будет доказать документально, то есть предоставить реальные документы, что подтверждают о том что человек малоимущий или не имеет нормального места жительства, которое бы соответствовало хоть каким-то общепринятым нормам, но в основном здесь берутся размеры жилплощади.
Какие основания существуют для отказа в выкупе комнаты у города? Смотрите советы юриста в этом видео:
Приоритет также имеют молодые семьи, которые фактически не имеют место жительства и требую выделение комнаты в коммунальной квартире.
Наймодателю до заключения договора найма внесли задаток, что это такое, какие последствия, ответственность?
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Последствия прекращения и неисполнения, принятых на себя сторонами обязательств, обеспеченных задатком, следующие:
1) при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен;
2) если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
3) если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сдача квартиры родственнику
Мой муж является собственником комнаты в 3-х комнатной коммунальной квартире. Мы оба в ней прописаны, однако не проживаем. Сейчас я планирую временно поселить в комнату родного брата. В праве ли я это сделать без составления договора аренды, существует ли иной вариант договора между родственниками, чтобы с одной стороны все было узаконено, а с другой не облагалось налогом?
Выбор договора зависит от того, на каких условиях будет проживать брат, а именно – будете ли вы с него брать плату за проживание или нет. Если, да, то следует заключить договор найма, но в этом случае у вашего мужа возникнет обязанность по уплате налогов. Если же вы не будете взимать с брата плату за проживание, то следует заключить договор безвозмездного пользования комнатой, регулируемый главой 36 Гражданского кодекса, тогда налогообложения не будет
Как стать участником программы
Для того, чтобы квартира попала в программу РКК необходимо выполнение двух условий:
- В результате расселения квартира становится отдельной;
- На расселение согласны собственники и наниматели всех комнат (это в идеале. Если соседи не согласны – такой вариант тоже возможен, о нём ниже).
Итак, для постановки на участие нужно, чтобы все собственники пришли в РЖК или РЖО по месту жительства и предоставили:
- Заявление жильцов коммунальной квартиры (заполняется на месте);
- Документы, подтверждающие, что заявители состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- Паспорта и их копии;
- Свидетельства о браке, рождении детей и их копии;
- Справки форм №7 и №9 за 10 лет;
- Копии документов, подтверждающих основания владения и пользования занимаемым жилым помещением.