Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В случае, если объект находится в совместной собственности, когда величина каждой доли во владении квартирой не определена (это возможно, если ее владельцы — супруги), то величина вычета определяется на основании письменного соглашения между мужем и женой. Для составления данного документа рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Как оформить вычет через ФНС?

Для решения данной задачи нужно:

1. Подготовить ряд документов. А именно:

• заявление по форме ФНС;
• декларацию 3-НДФЛ;
• справку 2-НДФЛ;
• свидетельство о праве владения долей в квартире;
• ипотечный договор (если для покупки недвижимости брался соответствующий заем), выписку из банка, отражающую уплату процентов;
• банковские чеки и иные документы, удостоверяющие осуществление налогоплательщиком личных расходов на покупку доли в квартире.

В случае, если жилье находится не в долевой, а в совместной собственности (конкретная величина долей для каждого собственника не определена), то также понадобятся:

• копия свидетельства о бракосочетании (совместная собственность физлиц, как мы отметили выше, может быть оформлена только в рамках правоотношений между супругами);
• письменное соглашение супругов об определении величины имущественного вычета, на которую вправе рассчитывать налогоплательщик-заявитель.

Как получить вычет за долю в квартире у работодателя?

Для решения соответствующей задачи нужно:

1. Оформить те же документы, что зафиксированы в пункте 1 предыдущего раздела статьи (однако, необязательно готовить декларацию 3-НДФЛ и справку 2-НДФЛ — они не требуются при оформлении компенсации через работодателя).

2. Передать в ФНС:

• собранные документы;
• составленное на бланке ФНС заявление о праве на вычет, о котором идет речь (его форма будет отличаться от заявления, подаваемого при оформлении компенсации через ФНС — необходимо запросить нужный документ у налоговиков).

3. В течение 30 дней после направления документов в ФНС получить оттуда уведомление, разрешающее оформить компенсацию у работодателя.

4. Передать работодателю:

• соответствующее уведомление;
• заявление на вычет по той форме, что используется в бухгалтерии фирмы.

После этого с зарплаты гражданина не будет на законных основаниях уплачиваться НДФЛ:

• до конца года;
• до тех пор, пока исчисленный НДФЛ не достигнет максимального размера вычета, определяемого по тем принципам, которые мы рассмотрели выше.

Кто имеет право на вычет

Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.

Вам вернут деньги, если вы приняты на работу в соответствии с Трудовым Кодексом. Контракты, заключенные в рамках гражданского законодательства, не учитываются. Налог возвращается с выплаченного взноса на доходы физлиц, поэтому вы должны быть плательщиком НДФЛ.

Квартира должна быть куплена за наличные деньги или получена по ипотеке. Налог вернут только собственнику квартиры, так как покупка жилья другому человеку не подпадает под действие разрешения на вычет. Вы вправе зарегистрировать собственность на несовершеннолетнего. Родители/опекуны — законные представители — получат разрешение на вычет при условии перечисления ими налога.

Сколько раз можно использовать вычет?

Пока не закончится номинальная сумма. Это правило не действует на квартиры, приобретенные до 2014 г. — на эту собственность вычет можно взять один раз. Начиная с 2014 г. оставшиеся от 260 000 руб. деньги можно переносить, пока сумма не закончится. Недополученным остатком вычета разрешено воспользоваться и при покупке следующего жилья. Это право не распространяется на ипотеку — здесь вычет дают на одну квартиру.

Рассмотрим пример. В 2018 году Федоров А. П. купил квартиру за 2,5 млн. рублей. В месяц он получает 50 000 руб, к моменту покупки выплатил НДФЛ 78 000 руб. Цена квартиры больше двух миллионов, но покупатель может претендовать только на номинал с 2 млн. За 2018 год он вернет только 78 тыс. рублей уплаченного налога, 182 тысячи он сможет вернуть в следующие годы.

Если бы квартира Федорова стоила 500 тыс. руб., он мог бы вернуть 65 000. В этом случае он получит всю сумму, поскольку размер выплаченного налога это позволяет. Но у него останется невостребованная часть лимита, а именно 260 000 – 65 000 = 195 тыс. руб. Эти деньги он сможет затребовать, если будет еще покупать жилье.

Кто может претендовать на получение вычета?

Чтобы налогоплательщик мог воспользоваться льготой, должны быть выполнены следующие требования:

• Дом оформлен в собственность и имеет статус жилого объекта;
• Покупатель является налоговым резидентом РФ и платит НДФЛ;
• Недвижимость находится на территории России;
• У покупателя есть документы, подтверждающие расходы на приобретение дома;
• Продавец не относится к числу близких родственников покупателя;
• Налогоплательщик ранее не получал вычет или у него имеется неиспользованный остаток.

Какие документы потребуются для оформления налогового вычета с покупки дома?

Для получения налогового вычета нужно подготовить следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН;

• справка о доходах и суммах удержанного налога (бывшая 2-НДФЛ – можно получить у работодателя)

• копия договора купли-продажи дома;

• платежные документы (выписка о перечислении средств на счет продавца, расписка, квитанции к приходным ордерам);

• копия ипотечного договора (при покупке дома в ипотеку);

• справка о выплаченных процентах по ипотеке (при покупке дома в ипотеку).

Вычет при покупке доли в квартире до 01.01.2014

Если в 2022 году вы оформляете имущественный вычет при покупке доли в квартире до 1 января 2014 года, для вас будут действовать правила, актуальные на момент регистрации:

• Налоговый вычет между владельцами распределяется строго в той же пропорции, что и доли (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Например, права собственника ¼ доли квартиры распространяются именно на ¼ часть налоговой компенсации.
• Собственник не может отказаться от доли или передать другому владельцу право на налоговую льготу по своей доле. Например, если один из совладельцев по каким-то причинам не может претендовать на льготу, он не сможет ее передать даже супругу.
• Максимальный суммарный размер налоговой льготы на всех собственников составляет 2 млн рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Именно эта сумма распределяется между совладельцами в той пропорции, что и доли.

Особенности долевой собственности и налоговой льготы

Налоговый вычет за недвижимость относится к категории имущественных. Его регулирует 220 статья Налогового Кодекса. Право на льготу имеют все владельцы жилья, которые отчисляют с доходов налог по ставке 13%, а также индивидуальные предприниматели на ОСН. Налоговый вычет позволяет уменьшить облагаемую подоходным налогом базу на 13% от суммы расходов.

Получить такую льготу при долевой собственности на квартиру может каждый из владельцев. При этом допускается учитывать не только траты на покупку квартиры, но и расходы на некоторые ремонтные работы, а также на проценты по ипотеке. При определении возврата налога будут учтены все доходы, с которых человек отчисляет НДФЛ. Размер положенного налогового вычета не может быть больше этих отчислений за год.

Определенные изменения относительно имущественного вычета вступили в силу с января 2014 года. До этого момента сумма льготы рассчитывалась непосредственно на объект и была единой для конкретной приобретенной квартиры (или иной жилой собственности). С 2014 года на определенный размер вычета может рассчитывать каждый из владельцев доли. То есть порядок оформления и размера выплаты зависит от даты, когда налогоплательщик вступил в собственность. Конкретная денежная стоимость доли каждого в квартире определяется ценой жилья на момент покупки, разделенного на количество долей.

Например, квартира стоимостью 1.5 млн. рублей принадлежит трем людям в равных долях. То есть цена доли каждого в ней составляет 500 000 рублей. И для исчисления вычета будет взята именно эта цифра для каждого из собственников.

На что необходимо обратить внимание

При покупке квартиры в долевую собственность обращайте внимание на следующие моменты:

• Указана ли стоимость мебели в договоре купли-продажи отдельной строкой. Поскольку, согласно п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный вычет не распространяется на предметы обстановки, за нее никаких льгот не положено. Если отдельным пунктом в бумагах нет оценочной стоимости мебели, составьте дополнительное соглашение, в котором пропишите наличие определенной мебели и ее рыночную стоимость.
• В случае, когда понадобятся отделочные работы, за них также можно будет получить выплату. Но только если необходимость в них отображена в договоре.
• Когда квартиру в долю покупает несколько человек, а по документам платит только один, нужна расписка от остальных участников сделки на имя лица, оплатившего расходы.
• Передать свое право на вычет другому человеку, который владеет второй долей квартиры, нельзя. Исключение распространяется на случаи, если второй владелец супруг или ребенок первого.

С 2015 года получить налоговые вычеты возможно не только через ФНС, но и по месту официального трудоустройства. Те, кто планирует получать вычет в налоговой службе, должны предварительно взять на работе справку о доходах (2-НДФЛ), а также заполнить декларацию 3-НДФЛ. Со всеми документами следует либо прийти в отделение налоговой службы по месту регистрации, либо отправить бумаги почтой или онлайн (возможно через сайт госуслуг, а также личный кабинет на сайте налог.ру) – как удобнее.

Три месяца уйдет на проверку поданных бумаг, после чего еще месяц – на зачисление средств. Вариант с ФНС позволяет получить всю сумму одним платежом, если она не превышает отчисления налогов за тот год.

Для получения выплаты через работодателя все равно сначала следует пойти в ФНС и взять уведомление о возможности получить вычет (для чего опять же потребуется собрать все необходимые бумаги). С этим уведомлением и остальными документами затем надо обратиться в бухгалтерию по месту работы, после чего со следующего месяца доходы (зарплату) будут начислять без отчислений НДФЛ. Так будут делать на протяжении того времени, пока не будет выплачена вся сумма.

Подводя итоги, можно отметить, что налоговый вычет при долевой собственности на квартиру предоставляется на тех же условиях, что и в обычной ситуации. Просто для расчета берется не стоимость всей жилплощади, а конкретно вашей доли в ней.

Величина вычета в зависимости от даты приобретения доли квартиры

Покупателю доли жилплощади государство может вернуть 13% ее стоимости. Однако законом установлен лимит на максимальную сумму возврата средств. Он составляет 260000 рублей.

Необходимо отметить, что налоговый вычет при долевой собственности зависит от того, куплено жилье после наступления 2014 г. или до него.

При приобретении доли до 2014 г. собственник может оформить вычет, величина которого будет пропорциональна стоимости его части квартиры. До этого года действовало правило, в соответствии с которым уплаченный налог возвращался только один раз и за одну квартиру. Предельная сумма возврата налога по ипотечным процентам при покупке недвижимости до 2014 г. в нормативных актах не оговорена.

Вычет предоставляется, исходя из максимальной стоимости всей квартиры целиком 2000000 руб. Средства сверх этой суммы в расчете не учитываются.

Сидоров А. и Егоров Н. в 2013 г. приобрели в долевую собственность квартиру за 5000000 руб. Их доли составили 60% и 40% соответственно. На двоих им полагается вычет с 2 млн руб, т.е. 260 тыс руб. (13% от этой суммы).

Сидоров А. может вернуть 156 тыс руб, а Егоров Н. – 104 тыс руб в соответствии с их долями.

Начиная с 2014 г. вычет можно получить более одного раза по разным квартирам, но при условии, что сумма возвращенных средств не превысит величины определенного законодателем лимита. Теперь за приобретенную в ипотеку долю жилья может быть возвращено до 390000 руб на проценты (исходя из суммы до 3000000 руб). При расчете суммы подлежащих возврату средств наибольшая стоимость доли каждого собственника равна 2000000 руб.

В 2019 г. Никифоров Т. и Тимофеев М. купили квартиру за 4000000 руб. Доля каждого из них составила в соответствии с договором 50%, но Никифоров Т. оплатил 3000000 руб, а Тимофеев М. – 1000000 руб. В такой ситуации первый собственник может претендовать на вычет 260000 руб (13% от 2000000 руб), а второй – 130000 руб (13% от 1000000 руб).

Поскольку Тимофеев М. исчерпает лимит на компенсации не полностью (130000 руб будет возвращено и столько же останется до 260000 руб), он может при повторном приобретении доли квартиры вновь воспользоваться правом на вычет.

Какие нужны документы для оформления льготы

Принципиальны основания, дающие право на вычет (на покупку или строительство жилья, участка под ИЖС, погашение процентов по ипотеке). Какой конкретно приобретается объект не столь важно (комната, доля). Главное – чтобы ранее гражданин этим бонусом от государства не пользовался. Нужно сохранить бумаги, удостоверяющие право, например, договор долевого участия (ДДУ), купли-продажи, все чеки и квитанции.

Чтобы получить налоговый вычет при покупке квартиры, комнаты, нужны следующие документы:

1. заявление на налоговый вычет за покупку квартиры;
2. декларация по форме 3-НДФЛ;
3. справка, выдаваемая работодателем, по форме 2-НДФЛ (если есть несколько мест работы – справка ото всех);
4. документы на недвижимость;
5. подтверждение от ФНС (для налогового вычета через работодателя при покупке квартиры);
6. если вычет предоставляется на погашение процентов по ипотеке – нужен кредитный договор и график платежей, а также документы о перечислении денег (квитанции).

В разных ситуациях понадобятся свои документы, подтверждающие факт получения недвижимости:

• свидетельство о гос. регистрации – при покупке готового жилья (квартиры или комнаты);
• договор и акт приёма-передачи помещения – при участии в долевом строительстве;
• чеки, выписки, квитанции, договора, подтверждающие понесённые расходы на покупку материалов и строительство – при покупке земельного участка и возведении жилого дома.

Дополнительно могут понадобиться следующие документы:

• копия свидетельства о регистрации брака – для налогового вычета при покупке квартиры супругами;
• копия свидетельства о рождении сына или дочери (если квартира/комната/доля оформляется на ребёнка);
• чеки, договоры и квитанции, подтверждающие понесённые расходы на отделку жилья (даёт право на налоговый вычет без ремонта).

Если вычет предоставляется по следующим позициям, нужны документы, подтверждающие оплату:

1. подключения дома к инженерным сетям (электричество, водоснабжение, канализация, газоснабжение, в том числе создание автономных источников благ);
2. разработки ПСД (проектно строительная документация) на возведение дома, в том числе по договору ДДУ.

Кто имеет право получения?

Имущественный вычет представляет собой законное право гражданина, купившего недвижимость:

• на возврат части потраченных денежных средств ‒ при подаче документов в ФНС;
• на освобождение от налогообложения доходов в течение предусмотренного промежутка времени ‒ при оформлении компенсации через работодателя.

Правом получения налогового вычета обладают:

• официально трудоустроенные покупатели квартир, систематически получающие заработную плату и отчисляющие с нее установленный законодательством налог;
• пенсионеры ‒ при наличии альтернативного источника доходов;
• несовершеннолетние граждане, от лица которых оформляют вычет их законные представители. По достижению 18-тилетия сохраняется право на самостоятельное получение имущественного вычета при покупке другого жилья.

Различия совместной и долевой собственности

Недвижимость, в том числе – жилая, допускает следующих вариантов приобретения несколькими лицами:

• в совместную, без выдела долей, общую собственность;
• в долевое владение, с указанием объема доли в праве.

При совместном владении граждане используют одну квартиру солидарно, без официального раздела как объема права, так и ее территории. Каждый из жильцов вправе устраивать согласованный с совладельцем порядок проживания, но без притязания на часть жилплощади.

Так же им вменяется солидарная ответственность за имущественное распоряжение жильем, его эксплуатацию и несение расходов по квартплате и коммунальным платежам.

Продажа своей части права на владение квартирой, в данном случае, не предусмотрена. По преимуществу, такие формы собственности возникают:

• при приватизации;
• при совместном приобретении квартиры родственниками;
• при оформлении квартиры супругами;
• при получении наследства и т.п.

Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры

Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.

Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).

Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.

Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.

Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.

Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.

Вычет в размере понесенных расходов

Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.

Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.

Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).

Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.

Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).

Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.

Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.

В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.

Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).

Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.

Похожие записи:

• Бесплатный земельный участок в Республике Татарстан
• Господдержка бизнеса в 2021 году
• ВОЕННЫЕ ПЕНСИОНЕРЫ ЗА РОССИЮ И ЕЁ ВООРУЖЕННЫЕ СИЛЫ