Планировка: Объединяем две квартиры — что можно, а что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Планировка: Объединяем две квартиры — что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отвечая на этот вопрос, первое, о чем стоит задуматься — конструкционные особенности, которые отличаются у различных зданий. Дело в том, что объединение двух квартир по одну двухэтажную — предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии и установку лестницы. Какой бы не была конструкция дома, а обустройство проема – сложная задача, ее не выполнить без строгих инженерных расчетов, в которых будет учтено и текущее состояние перекрытия, и особенности его конструкции, и другие тонкости.

Ремонт в хрущевке следует начать с замены коммуникаций. Установка новых труб и проводов обеспечит необходимую безопасность.

• Канализация. Ремонт в ванной в хрущевке обязательно сопровождается заменой гидроизоляции. Трубы, выводы и сливы лучше сменить на пластик. Заменяя лежачую канализацию на трубы из полипропилена, особого внимания заслуживает состыковка с чугунным стояком.
• Проводка. Вместо алюминиевой проводки устанавливают медную, а также оборудуют специальный автомат для каждой линии напряжения. Во время ремонта производят замену монтажных коробок, выключателей, розеток, пятиамперного счетчика и устанавливают дополнительные автоматы. Кухню лучше обеспечить еще одной силовой линией, так как в данном помещении располагаются мощные бытовые приборы.
• Отопление. Радиаторы в каждой комнате можно дополнить одной или несколькими секциями. Однако этим советом не стоит злоупотреблять, так как большое количество радиаторов поспособствует нарушению теплового баланса в доме.
• Вентиляция. Для правильной вентиляции фрамужное окно между кухонным пространством и ванной можно не закладывать и сделать его открывающимся. Таким образом ванная будет лучше проветриваться, что позволит предотвратить образование грибка. На кухне, оконные рамы или наружную стену оснащают клапанами приточной вентиляции. Для правильной циркуляции воздуха следует предусмотреть наличие зазоров под дверями в каждую комнату и установить вентиляционную решетку внизу дверного полотна в санузел.

Проект перепланировки хрущевки

На сайтах, посвященных ремонту, можно отыскать множество фото реализованных проектов перепланировки хрущевок. Однако не стоит путать дизайн-проект с полноценной проектной документацией по перепланировке. Основное их отличие состоит в том, что дизайн-проект предназначен лишь для визуализации облика вашей жилплощади после ремонта. Проект перепланировки служит для согласования перепланировки с соблюдением действующих законов и нормативов.

Он включает все расчеты, которые необходимы для соответствия конкретного ремонта строительным, санитарным и противопожарным нормам. Именно проект понадобится для согласования перепланировки в жилищной инспекции. Заказать разработку такого проекта можно в организации, имеющей свидетельство СРО.

Прежде чем планировать раздел квартиры на две отдельные, необходимо убедиться в том, что такой раздел возможен, так как большинство квартир можно отнести к неделимому имуществу (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Так, раздел квартиры на две отдельные должен быть возможен технически, в соответствии со строительными, санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, а также нормативными правовыми актами. Каждая из образуемых квартир должна включать в себя изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел и др.), быть оборудована отдельным входом (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8; апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014 по делу № 33-41852).

При перепланировке и переустройстве квартиры в целях образования отдельных жилых помещений необходимо соблюдать, в частности, следующие условия (разд. II Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; п. 10 Приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

1) жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);

2) инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;

3) при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо-и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;

4) минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;

5) должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;

6) межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;

7) не допускается ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту, ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов;

8) запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);

Можно ли сделать полноценную квартиру из малогабаритной хрущевки? Перепланировка двушки вполне реальна. Однако при этом жильцы непременно сталкиваются с различными трудностями. Одна из основных – маленькие площади жилых и нежилых помещений. Например, в серии К-7 (ее реализовывали одной из первых) кухни сравнительно большие. Их площадь составляет от 6,8 до 7 м². В дальнейшем реализовывались менее удачные проекты. Заметим, что балконы и лоджии в домах серии К-7 не предусмотрены. Зато санузлы в квартирах раздельные. Общая площадь 2-комнатной хрущевки — от 44 до 46 м², а жилая – от 29 до 32 м².

В домах серии I-335 балконы есть. Кухни здесь тоже можно назвать просторными. Их площадь составляет от 6,3 до 7 м². А вот площадь квартир уже несколько меньше. В двушках серии I-335 она составляет:

• общая – от 41 до 45 м²;
• жилая – от 26 до 35 м².

Санузлы в квартирах смежные. Межкомнатные панели из гипсобетона. Их толщина всего 8 см, что облегчает выполнение перепланировки квартиры.

С 1958 года начали возводить дома серии 1-480. В основном это здания из кирпича. Балконы в квартирах имеются. Кухни маленькие. Их площадь всего от 5 до 6,5 м². В коридорах оборудованы стенные шкафы. Санузлы раздельные. Комнаты сравнительно просторные. Общая площадь составляет до 48 м². В кирпичных домах несколько теплее, чем в панельных. Пожалуй, это единственное их различие. Перепланировка 2-комнатной кирпичной хрущевки выполняется по тому же принципу, что и панельной.

Серия 464 – одна из самых распространенных и самых неудобных для проживания. Площадь кухни в квартирах составляет всего 5,5 м². Комнаты небольшие, санузел совмещенный. Общая площадь составляет до 42 м², а жилая – до 27 м². При этом во всех двушках серии 464 комнаты смежные.

Серия 438 характеризуется ухудшенными планировками. Комнаты в двушках только смежные (одна проходная). Кухни маленькие. Их площадь составляет от 5 до 5,5 м², санузлы только совмещенные. Во всех квартирах (кроме тех, которые расположены на первом этаже) предусмотрены балкон либо лоджия. Коридоры в квартирах серии узкие и неудобные.

Дома серии 447 начали вводить в строй с 1958 года. Двухкомнатные квартиры в них характеризуются малыми габаритами. Площади:

• кухни – от 4,7 до 5,5 м²;
• общая – от 40 до 43,7 м²;
• жилая – от 28 до 32,4 м².

Санузлы в этой серии только смежные. В каждой квартире есть балкон и сравнительно большая кладовка. Площадь этого помещения составляет от 2 до 3 м².

Есть и другие типы квартир, так как в каждой серии предусматривалось несколько вариантов проектов.

Можно ли соединить квартиры друг над другом?

Не могу больше ни о чем думать, продается квартира над нами, хотелось бы и расшириться, и боюсь что купит стадо лошадей и прощай покой и сон.

Как вообще, реально согласовать объединение квартир друг над другом? Можно ли выпилить дырку в полу, укрепив там как надо, я не знаю, швеллером, уголком, чем там еще укрепляют проемы, и поставив самую-пресамую легкую лестницу, винтовую деревянную к примеру?

Стоить затеваться или это заведомо несогласовыемая перепланировка?

Спасибо, мне тоже казалось что делают так люди, но муж нашел в инете, везде написано
Запрещается:
1. Соединять квартиры, находящиеся одна над другой с полным либо же частичным произведением демонтажа межэтажных перекрытий и плит.

Как же быть, пока не придет архитектор или БТИ даже не узнаешь разрешат или нет?
Или выпиливание дырки в полу не есть «частичный демонтаж перекрытий и плит»?

Так люди дорогие, ну а что же тогда делать, закажу допустим проект, он скажет что ок, можно, но это время, квартира может уйти, или наоборот, сейчас впряжемся, купим, а потом выяснится что нельзя.

Живых денег нет, надо продать квартиру другую, плюс придется наверное еще набрать по друзьям или в ипотеку около 1 млн., все это организую, а вдруг потом окажется пилить нельзя.

Ведь должен быть выход какой-то?
Не знаю как быстро БТи или кто там делает проект, наверное около месяца? не будет же хозяин квартиры ждать? или можно внести аванс и делать проект? Голова вскипит сейчас, помогите советом хоть каким-то, можно ли как-то выкрутиться?

Преимущества двухуровневой квартиры

Имитация загородного дома. Я неоднократно сталкивался с мыслью, что двухуровневая квартира может быть имитацией загородного жилища. Честно скажу, что моя квартира совсем не была похожа на дом. На первом этаже одну из стен полностью занимало панорамное остекление, из окон открывался прекрасный вид на Пермь. Дизайн тоже был типичен для городской квартиры.

Думаю, что эффекта частного дома можно добиться, если совместить следующие пункты:

Зонирование пространства. Двухуровневую квартиру легко зонировать на гостевую и приватную зону. У меня на первом этаже была просторная кухня-гостиная, гостевой туалет и входная зона с гардеробом. На втором этаже — две спальни и большая хозяйская ванная комната с душевой кабинкой и джакузи.

Когда приходили гости или другие люди, например врач к ребенку, всем хватало места на первом этаже. А на второй чужие не попадали.

И если кто-нибудь из взрослых болел, то просто закрывался в своей комнате на втором уровне и мог просидеть там, ни с кем не контактируя.

Благодаря такому зонированию моя жена смогла работать удаленно: ее кабинет находился на втором этаже, а если сын оставался дома с няней, они проводили все время на первом. У няни был доступ к кухне и туалету, а в гостиной хватало места для игр.

Возможности для перепланировки. Я сам не делал перепланировку своей квартиры, хотя у нас она есть: предыдущий владелец присоединил лоджию к кухне-гостиной. Как это делали и согласовывали — я не знаю, всем занимался специалист из фирмы. Но по документам она у нас узаконена.

Еще в двухуровневой квартире можно переносить мокрые зоны на втором уровне — например, можно сделать ванную с окном. В обычной квартире так делать нельзя, поскольку под мокрыми зонами может оказаться чужое жилое помещение. Тут же под мокрой зоной будет квартира все того же владельца. Но я ничего не переносил, поскольку не потребовалось.

Еще в пентхаусе можно установить настоящий камин, ведь второй уровень — это уже последний этаж в здании, а значит, можно сделать дымоход. Прямо сейчас в Перми продаются квартиры с камином на последнем этаже либо возможностью его установить. Но проще купить электрический камин, если искусно вписать его в дизайн комнаты.

Я расскажу о ней отдельно, потому что это для кого-то плюс, а для кого-то минус.

С одной стороны, лестница может стать ключевым элементом пространства и выступить центральным элементом композиции в квартире, вокруг которой будет построен весь остальной дизайн.

С другой стороны, лестница съедает значительное количество площади квартиры. У нас лестница занимала 2,68 м² первого этажа и 1,83 м² второго. То есть почти 5% площади квартиры использовалось только для того, чтобы была возможность подняться с первого на второй этаж и спуститься обратно.

В рамках обычной жизни перемещаться вверх-вниз по лестнице приходилось не один десяток раз за день. Для здорового взрослого человека это скорее полезная кардионагрузка, но для семьи с маленькими детьми лестница — особенность, к которой нужно привыкнуть.

Так, когда наш ребенок был еще маленький, мы закрывали лестницу на калитку, которую он не мог открывать. Когда научился ходить, лестницу тоже быстро освоил, и никаких травм не было. Защитных шлемов, чтобы уберечь от повреждений, я никогда не покупал.

Ходить по лестнице ночью тоже было безопасно: ноги сами несли меня. К тому же абсолютно темно никогда не было: от огромного окна на первом уровне всегда был свет, даже ночью — от фонарей в парке. Так что с лестницы никто ни разу не падал.

Однако с ней связана другая история. На лестнице очень любила спать кошка брата. Раньше мы брали ее к себе, когда брат куда-то уезжал вместе с семьей. И вот однажды жена спускалась ночью по лестнице и случайно наступила кошке на хвост. С тех пор, как только жена собиралась подниматься по лестнице, кошка всегда сама уходила в другое место. Даже если до этого казалось, что она мирно спит и никого не слышит.

Хотя у нас была широкая и не слишком крутая лестница, нам пришлось доработать ее к тому моменту, когда сыну исполнилось несколько месяцев:

Все это обошлось в 30 тысяч рублей.

мы потратили на то, чтобы обезопасить лестницу

Престарелым и людям с ограниченными двигательными способностями двухуровневая квартира, скорее всего, не подойдет. Теоретически можно установить лифт для перемещения между этажами. Но на практике я не сталкивался с таким решением в квартирах за сколько-нибудь приемлемые для обычного человека деньги.

Планировка двухуровневой квартиры

Проект двухуровневой квартиры должен подчиняться определенным законам:

• Общественные комнаты внизу, приватные – наверху. Следуя этому порядку, спальню нужно разместить на верхнем ярусе, а гостиную – на нижнем.
• Все переделки должны быть согласованы. Если двухэтажной квартиру делает не мебель, а настоящая надстройка, то об этом надо известить компетентные инстанции и получить разрешение.
• Планируя верхний ярус, необходимо учитывать все. Идеально, если вы представите, как наверх поднимается женщина в годах с ребенком на руках. Если у нее возникнут трудности — слишком узкий проход, нет перил, скользкая плитка под ногами, не развернуться — планировку надо переделать.
• Следует заранее продумывать, как будет функционировать водопровод, канализация и вентиляция. Не на этапе ремонта, и тем более не во время расстановки мебели, а в момент планировки. Всегда нужно помнить, что на верхнем ярусе будет душно, а на нижнем – прохладно. Не забывайте, что воздух должен свободно циркулировать. Результаты размышлений рекомендуется вносить в план, а не объяснять рабочим на словах.

Дизайнерские приемы, которые сделают хрущевку уютной

Двухкомнатную неудачную планировку можно улучшить с помощью цвета, правильно подобранной мебели и освещения. Например, в типовом проекте двушки, разделенной на три части, мебель-трансформер — необходимость. Если в детской будут жить два ребенка, ее нужно зонировать. Сохранить свободное пространство помогут кровати-чердаки с рабочим местом под ними, двухъярусные, выдвижные кровати, откидные столики и столешница-подоконник, шкафы-купе .

Вообще в малогабаритках лучше смотрится обстановка в минималистичном стиле . Стеллажи и шкафы не должны быть громоздкими. Здорово, если на вторых есть зеркала — они визуально расширит пространство . Поделить площадь на функциональные участки можно с помощью разных конструкций:

• Арки, перегородки с полками из гипсокартона.
• Обычные книжные стеллажи.
• Стенка в виде оконной рамы с подоконником, разделяющая спальную и гостиную зоны.
• Прозрачные и полупрозрачные матовые раздвижные двери и ширмы.

Что не подходит для квартиры-хрущевки

В хрущевках неприемлемо:

• Размешать габаритные бытовые приборы наряду с предметами мебели. Они способствуют загромождению. Стоит исключить наличие больших столов, высоких объемных холодильников, кабинок для душа и т.д.;
• Применять темные краски для интерьера, что сужает итак небольшое пространство;
• Вносить в отделку тяжелую фактурность с имитацией кирпичной кладки красного цвета, элементы лепнины;
• Ставить мебельные предметы по стенам, превращая пространство в проход вагона;
• Пользоваться идеями устаревшими. Например, в гостиной разместить стенку;
• Узорчатую темную мебель, где пестрят многочисленные элементы;
• Использовать в разных помещениях различное напольное покрытие. Это вызывает чувство определенной разрозненности и сокращения объема;
• Использовать в кухонной зоне настенные сплошные гарнитуры;
• Применять изыски в виде потолков с несколькими ярусами и яркими тонами. Расписывать стены, использовать рококо, создавать ниши искусственно, устанавливая туда подсветку.

Правила оформления хрущевки

Минимализм хрущевок определяет гармоничность вписывания решений лаконичных:

• Наличие продуманности в функциональном отношении пространства. Каждая вещь – имеет собственное место. Есть зоны для всех ежедневных действий, то есть где отдохнуть, поработать, поспасть, пообедать;
• Наличие осветленных тонов. Белоснежного и сероватого, охристого и т.п. Они создают легкость и воздушность. Былые полы, к примеру, комнату делают больше, людям придают стройность. При добавлении акцентных настенных участков наряду с яркостью аксессуаров полностью исчезнет чувство нахождения в больничной палате;
• Комнаты рекомендуется зонировать перегородками облегченными, как и подобными стеллажными конструкциями. Мебель лучше размещать нестандартным образом;
• Места для хранения должны быть продуманными. Под кроватью – ящики, наличие комодов с большой вместимостью. Лучше обустроить несколько шкафчиков в разных местах, чем пользоваться одним неудобным, но вместительным;
• У мебельных предметов наряду с аксессуарами формы должны отличаться лаконичностью. Цвета подбираются самые традиционные. Лучше обставлять комнаты одним светлым оттенком, включив в него для разнообразия пару тройку более темных предметов, как акцентных;
• Подвесной тип шкафов применять не сплошным рядом. Отдать предпочтение на кухне открытым полкам;
• Приветствуются разнообразные трансформеры и негромоздкая техника;
• Количество вещей — только необходимое. Наличие пустых стен. Простота фактур.

Двухуровневые квартиры в чердачном пространстве

Еще одним видом двухуровневых квартир может быть приспособление мансардного или чердачного помещения под жилую площадь. Такой вариант возможен при расположении квартиры на верхнем этаже.

Недостатками таких квартир могут быть сложности с процедурой узаконивания. Это почти невозможно юридически и технически сделать. Чердаки и мансарды находятся в нежилом фонде города, а выкуп таких помещений у муниципалитета дело не простое. Также минусом является небольшая высота второго уровня и скошенные углы.

В наше время в столице такие перепланировки с элементами сложности и ограничения уже не актуальны. Предложение аналогичных квартир различной стоимости и площади в новостройках переполняет рынок недвижимости.

Минимум мебели в пользу комфорта

В двухуровневых квартирах нередким решениям является минимизация мебели. Только функциональные предметы, чтобы освободить стены и пол!

Стандартная мебель на кухне и в гостиной – кухонный гарнитур, обеспечение столовой зоны и мягкая мебель, соответственно. Что касается спален, детских и других помещений, вовсе необязательно иметь в каждом из них свой шкаф, тумбу, стеллажи. Для размещения и хранения одежды, предметов быта и стандартной домашней мелочевки можно организовать несколько гардеробных, отдельную кладовую, задействовать зону под лестницей.

Данное решение позволяет не занимать свободное пространство нагромождениями стандартной мебели, как это привычно делать на протяжении последних лет, и дополнительно сэкономить на покупке, доставке и сборке прихожих, шкафов, комодов.

Конечно, это вопрос личного восприятия, количества домашних вещей и свободной площади, но все же предлагаю обратить внимание…

Первичные капиталовложения в обустройство

Большая площадь жилья предполагает большую площадь поверхностей под отделку. Нужно точно рассчитывать средства не только на приобретение новой квартиры, но также ремонт, отделку, перепланировку, приобретение мебели и техники, современного декора для получения необходимого уровня комфорта.

Даже работая со стилями, которые изначально предполагают экономию средств, справиться с серьезной нагрузкой на бюджет будет сложно. Обязательно учитывайте собственные пожелания и «горящие глаза» или «розовые очки», как ни назовите… имею в виду желание сделать сразу и то, и это, и как в кино, и как в новом журнале. У каждого человека при покупке квартиры масса планов, но все их стоит сразу переводить в цифры, чтобы оценивать возможности. С большими квартирами по типу двухуровневых, да еще и с дизайнерской ноткой, это сложно!

Предпосылки к строительству

В первые десятилетия советской власти новые дома практически не строились, города были перенаселены, прирост населения был непропорционален росту нового жилья. Вследствие массового бегства крестьян в города и набору по лимиту начался быстрый рост городского населения, который более чем 30 лет обгонял прирост нового жилья: в 1956 году в городах проживало 48,4%. По переписи 1939 года городское население достигло 56,1 млн. человек, а к апрелю 1956 года дошло до 87 млн. человек. Число жителей Москвы подскочило с 2 до 3,6 млн., в Ленинграде оно выросло почти также резко. В результате из года в год средняя фактическая норма жилплощади на одного человека сокращалась. В Москве в 1930 году средняя норма жилплощади составляла 5,5 кв.м., а в 1940 году понизилась почти до 4-х. Квартирный вопрос решался путем переселения и уплотнения людей в конфискованных квартирах, постройки жилья «облегченного» типа т.е. бараков либо землянок. Распространение коммунальных квартир решало вопрос экономии: один санузел, плита, водопроводный кран на десять — пятнадцать семей.

Благоустроенные квартиры со всеми удобствами получали специалисты, номенклатурные работники. Подобное жилье строилось на месте ветхих домов, жителей которых, если им не удавалось получить комнату в новых домах, переселяли за пределы города в бараки.

Похожие записи:

• Как постирать белый пуховик в стиральной машине без разводов?
• Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру
• Возмещаем расходы, связанные с пособием на погребение, по-новому