Как перевести жилое помещение в нежилое и обратно: разбираем шаг за шагом

1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
   • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
   • могут потребовать договор основания на помещение;

   Срок получения документа – до 1 месяца.

2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

   Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Что относится к жилому помещению?

Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:

1. Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
2. Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
3. Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.

Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.

Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:

1. В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
2. Его можно сдавать в наем арендатору.
3. За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.

Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!

Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.

Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:

• Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
• Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
• Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
• Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
• Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
• Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
• Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.

Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.

Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает следующие пределы допустимости перевода жилых помещений в нежилые:

• по признаку права собственности. Так, право инициировать изменение назначения помещения принадлежит только его собственнику;
• по признаку расположения. Так, помещения, находящиеся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилые, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
• по признаку автономности. Так, возможность перехода в статус нежилых имеют только помещения с отдельным входом, изолированные от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
• по человеческому фактору. Так, не могут быть переведены в статус нежилых помещения, в которых прописаны и проживают люди;
• по признаку обременения. Так, помещение не должно быть обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):

• помещение расположено в наемном доме социального использования;
• в помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Процесс перевода квартиры в статус нежилого помещения

Передов осуществляется в нескольких этапов. Чтобы сделать все правильно и максимально избежать спорных ситуаций, нужно четко выполнять алгоритм действий.

1 шаг – сбор пакета документов для получения разрешения на перевод в межведомственной комиссии.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если вы перепланировали квартиру, то перед тем, как подавать документы, сначала узаконьте ее, потому что в межведомственной комиссии могут отказать вам в регистрации.

В Департамент Управления имуществом подается пакет документов. Человек, который является собственником, может собирать и подготавливать документы. Еще одним лицом, которое имеет право на сбор бумаг – доверенное лицо владельца (с нотариальным заверением).

Документы, которые нужно предоставить для межведомственной комиссии в Департамент:

1. План помещения (каждого этажа) и пояснения к архитектурному строению (экспликация). Для этого нужно в том же Департаменте Управления имуществом запросить доверенность для получения этих документов в БТИ. Для этого нужно оформить заявление согласно образцу.

К заявлению прикрепить следующие документы:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• доверенность, если сбором документов занимается доверенное лицо (с нотариальным заверением);
• документ, подтверждающий права собственности человека на помещение;
• договор основания.

Ожидать получения доверенности нужно в течение одного месяца.

Когда она будет у владельца (или доверенного лица) на руках, то с ним нужно пойти в БТИ и написать заявление на запрос документов (плана и экспликации). Заявление также пишется по образцу, к нему прилагается тот же пакет документов.

2. Техпаспорт помещения, который получается тоже в БТИ.

3. Подтверждение, что объект соответствует пожарным нормам (получить документ у пожарного надзора). Для получения нужно прийти в Управление пожарного надзора, оформить там заявление согласно образцу, который вам выдадут. Согласно этому документу, в вашу квартиру приезжает специальный инспектор, который ее осматривает. Если помещение соответствует нормам пожарной безопасности, то он вам сообщает, где можно получить заключение.

4. Документ, о соблюдении санитарных норм в помещении. Его можно взять в районном отделении санитарно-эпидемологической станции. Там нужно оформить заявление на выдачу такого документа по установленному в отделении образцу. Сотрудник осматривает квартиру, выносит свое решение. Где и когда забрать заключение в письменном виде вам скажет инспектор.

5. Справка о состоянии других помещений, находящихся на одном этаже с тем, которое планируется перевести в нежилой фонд (документ ДЕЗ). Ее можно взять в ЖЭК после написания заявления по установленному образцу.

К нему нужно приложить документы:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• доверенность, если сбором документов занимается доверенное лицо (с нотариальным заверением);
• документ, подтверждающий права собственности человека на помещение;
• договор основания.

6. Согласие соседей. Если планируется перевод в многоквартирном доме, то нужно получить одобрение других жильцов. Чтобы это сделать. Должно быть проведено собрание, на котором будут присутствовать владельцы квартир.

Чтобы его провести нужно:

• обратиться к председателю компании, которая занимается управлением дома с просьбой вынести этот вопрос на повестку дня на ближайшем собрании собственников;
• если более 50% владельцев пришли, то собрание считается состоявшимся;
• если ваше решение поддержало не менее 2/3 присутствующих, то оно считается законным;
• составляется протокол собрания, в который вносятся результаты голосования.

7. Техническое постановление, которое можно получить в ЖЭК, предоставив документ, подтверждающий право собственности, паспорт, а также написал заявление по образцу.

8. В паспортном столе получить выписку из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире никто не прописан. Главное помнить, что срок ее действия всего две недели.

9. План, согласно которому, жилое помещение будет переведено в нежилой фонд. Его можно оформить в компаниях города, имеющих лицензию, которые могут сделать проект. Узнать о существующих фирмах можно в Департаменте Управления имуществом.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

• Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
• План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
• Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
• Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

• непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
• несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
• подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
• несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
• несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

• если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
• если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
• если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
• если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Похожие записи:

• Как стать ветераном труда Ростовской области и что это дает
• Какие льготы проиндексируют в 2023 в Свердловской области
• Оформление больничного в Беларуси в 2021