Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если раньше существовало безоговорочное табу на регистрацию граждан в строениях, расположенных в дачных массивах, то Постановление Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 года №13-П не исключает лазейку для тех, кто желает зарегистрироваться на своих садовых участках, даже если они относятся к категории сельскохозяйственных земель.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Получение прописки в сельском доме имеет ряд особенностей и «подводных каменей». Основная сложность, с которой можно столкнуться – это отказ паспортного стола в регистрации.
Причиной тому может стать неполный перечень предоставленных бумаг или ошибки в заявлении. В этом случае можно в кротчайшие сроки устранить все недочеты и обратиться в миграционную службу снова.
Еще одной причиной отказа может стать факт расположения дома на землях сельскохозяйственного назначения. В этом случае вопрос придется решать в суде.
Существует еще ряд особенностей получения загородной прописки:
- Нельзя зарегистрироваться в недостроенном доме. Если вы затеяли строительство на своем участке, то прописаться в новом доме станет возможным только после введения его в эксплуатацию.
- Нельзя прописаться на земельном участке без дома, даже если земля находится в собственности. Органы не разрешат регистрацию по причине отсутствия жилого помещения и постановки его на кадастровый учет.
Можно ли построить жилой дом на землях ЛПХ
Я купил участок с построенным домом, но кое-что достраивал на нем самостоятельно: теплицы, баню, мастерскую. Чтобы избежать недоразумений с разрешением на строительство, пришлось подробно разбираться с законодательством, заодно узнал можно ли строить дом на землях ЛПХ. Коротко о самом главном.
Земельный участок под ЛПХ может относиться только к двум категориям:
- Земля под приусадебный участок в пределах населенного пункта. На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
- Земля полевая для выращивания сельскохозяйственных культур. На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого не капитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Можно ли прописаться на землях сельскохозяйственного назначения? Хорошо, если фазенда полностью приспособлена для проживания, имеет всю коммуникационную инфраструктуру и официальное подтверждение готовности к эксплуатации. И главное – расположена на нужной земле.
Но зачастую желание сэкономить приводит к приобретению дома, в котором нельзя не только жить, но и невозможно зарегистрироваться.
Такие прецеденты обычно возникают там, где недвижимость изначально строилась на землях сельскохозяйственного предназначения, на дачных участках.
Но возможность получить прописку в селе все же имеется – нужно лишь приготовиться к долгой «осаде» всевозможных инстанций, в том числе судебных, и неизбежным финансовым тратам на проведение экспертиз.
Земли ЛПХ: определения и понятия
Найти законодательно установленное определение личного подсобного хозяйства можно в федеральном законе №112-ФЗ. Он очерчивает рамки ответственности и условия выделения участков под данный вид хозяйствования.
Согласно закону, для ведения личного подсобного хозяйства человеку выделяется не более, чем 0,5 га земли. Выращенная на ней продукция должна быть использована только для домашних нужд. Если в результате полного производственного цикла остается излишек продукции, то законом разрешается его реализовать, при этом налоги за этот объем платить не нужно.
Деятельность фермеров на личных подсобных хозяйствах не относится к предпринимательству. А произведенная на участках продукция, после реализации не облагается подоходным налогом. Это главная особенность земель ЛПХ.
Правда в этом разрезе есть нюанс — обработкой земли могут заниматься непосредственно собственник и члены его семьи, наемных работников привлекать нельзя.
Необходимо сначала выписаться с прежнего места жительства и получить так называемый листок убытия, а для мужчин призывного возраста сняться с учета в военкомате (о том, как зарегистрироваться на новом месте, и нужно ли для этого выписываться, можно узнать из нашей статьи). Кроме этого, для предъявления в УФМС потребуется пакет следующих документов:
- письменное заявление о регистрации на бланке миграционной службы (его можно получить непосредственно при обращении либо скачать с официального сайта федералов);
- документы на право владения недвижимостью. Если дом не принадлежит человеку, желающему в нем прописаться, необходимо заручиться письменным согласием владельца или постановлением суда о праве проживания;
- удостоверение личности гражданина, а для несовершеннолетних тинейджеров, не достигших 14-летнего возраста – свидетельство о рождении.
Также необходимо будет предъявить домовую (похозяйственную) книгу, имеющуюся у собственников.
Пригодность проживания
В чем состоит процедура признания дачного домика пригодным для проживания?
Правом признания строения на территории СНТ жилым помещением обладают местные органы власти.
Следовательно, начать процедуру следует с подачи соответствующего заявления в органы местного самоуправления.
По закону они будут действовать в соответствии со статьёй 23 ЖК – о переводе нежилого помещения в жилое.
Скорее всего, власти потребуют предоставить им заключение экспертов, о техническом состоянии здания. Существуют специальные организации, обладающие правом выдавать подобные документы.
Кроме того, нужно обратиться в Пожарную инспекцию и Роспотребнадзор(СЭС). В этих организациях нужно написать заявления о проведении исследования строения и выдачи соответствующего заключения.
Представители этих организаций обследуют ваш дом на предмет соблюдения мер пожарной безопасности и санитарных норм и выдадут заключения.
Собрав все необходимые заключения, следует обратиться в Администрацию с просьбой признать объект пригодным для проживания. Специальная комиссия после исследования документации выдаст решение.
Оно может быть как положительным, так и отрицательным. В любом случае этот документ необходим, так как в случае отказа именно он являетсяоснованием для обращения в суд.
Отказ на признание строения жилым помещением вы можете получить ещё на стадии работы различных комиссий. В этом случае нужно устранить недочёты, на которые они укажут и обратиться за заключением повторно.
Законодательство по вопросу
Законы, регламентирующие регистрацию в ЛПХ:
- российский Жилищный Кодекс устанавливает, какая именно площадь является жилой, а также содержит в себе ответы на множество остальных вопросов, касающихся жилья;
- российский Уголовный Кодекс определяет уголовную ответственность за фиктивную регистрацию по адресу проживания, то есть прописку, сделанную не для проживания по факту;
- ФЗ №5242-1 закрепляет возможность граждан РФ свободно и автономно самоопределяться касательно вопросов адреса проживания в пределах собственного государства;
- Постановление Правительства №713 – основной нормативный акт, в котором детально разъясняются нюансы процесса постановки на регистрационный учет;
- российский КоАП определяет штрафы для взыскания их с лица, превысившего срок, в течение которого можно оставаться без регистрации по месту жительства, то есть без дома;
- Постановление российского Конституционного Суда №7-П – акт, которое может разрешать прописку в дачных постройках на территории садовых товариществ, а также в ЛПХ и на земельных участках, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Что представляет собой участок ЛПХ — отличительные особенности
- На землях населенных пунктов допускается возведение сарая, теплицы, подсобных помещений и основного жилого строения. Он признается жилым домом, в соответствии с Земельным Кодексом. Для него не нужно стандартного разрешение на ведение строительных работ, можно приложить сделанную от руки схему строения. По окончании строительных работ за домом закрепляется адрес, и он проходит регистрацию права на имущество.
- Но на участках вне зон поселений строительство практически запрещено, имеется в виду строительства жилых построек. Здесь можно построить небольшие подсобные сооружения, такие как сарай или хозблок для хранения средств обработки земли. К таким сооружениям можно отнести возведение водонапорного сооружения, колодца, строения для хранения техники, загоны для скотины, погреб, есть и другие виды сооружений.
- Земли под ЛПХ в основном предоставляются сельским жителям рядом с жилым домом. Но такой участок значительно меньших размеров, поскольку на участке построен дом, а остальная часть участка выходит уже за пределы поселения.
- Под садоводство, огородничество или заготовки сена на зиму, земля выдается всем, кто в этом заинтересован на платной основе, переходящее по наследству или в бессрочное пользование. Причем эти земли могут быть расположены далеко от основного места проживания гражданина: многие ездят на свои дачи транспортом.
- Земли под подсобное хозяйство могут предоставляться на праве частной собственности или перешедшее как наследуемое имущество. В отличие от них, землю под дачные нужды обычно предоставляют товариществу, а не каждому гражданину отдельно.
- Участки под подсобные нужды предоставляются органами местной власти, и ее владельцы обладают теми же правами и обязанностями, что и другие собственники. Но эти земли предназначены только для выращивания садоводческой или овощной продукции, а это регулируется отдельным законодательным актом. То есть разные категории земель регулируются своими подзаконными положениями, не имеющими отношения друг к другу.
- Главное отличие в документах на земельный участок: как раз в них стоит разрешенное использование.
- На участке ЛПХ нет земель общего пользования, в отличие от садоводческих товариществ. К землям общего назначения относят дороги, землю под коммуникационные сооружения общего, всего товарищества, использования.
Какие налоги придется платить
Выручка от продажи продукции, произведенной в ЛПХ, не облагается налогами. НДС также платить не придется, поскольку этот налог распространяется только на ИП и организации. Единственная регулярная плата — земельный налог, примерно 0,3% от кадастровой стоимости участка.
По действующему законодательству, не облагаются налогом доходы от продажи продуктов животного и растительного происхождения, однако для освобождения от уплаты налогов необходимо соблюдать два условия:
- Площадь земельного участка не должна быть больше установленной законом № 112-ФЗ. Допустимый размер участка ‑ 0,5 га, если по решению местной администрации не выделен надел большего размера.
- Личное подсобное хозяйство ведется без привлечения наемных рабочих.
Чтобы освободиться от налогов, необходимо получить документ подтверждающий, что урожай, мясо и другая продукция произведены на участке разрешенной законом площади. Справку должна выдать местная администрация или правление дачного (садоводческого) товарищества.
Однако, есть нюансы, на которые стоит обратить внимание:
- Если вы решите производить на своем участке биогумус, биогрунт и т.п. и продавать его оптом или в розницу, вас могут обязать уплатить налоги. Удобрения не считаются продуктом животноводства, их производство рассматривается как результат предпринимательской деятельности, и, следовательно, подлежит налогообложению. Также законодатель не относит дерн и почвенные смеси к продуктам растениеводства.
- Для получения освобождения от налогов нужна справка только из администрации населенного пункта или правления некоммерческого объединения (садоводческого, дачного). Документ, выданный другой организацией, недействителен.
- От налога освобождаются только доходы от продажи продукции, произведенной в ЛПХ. Если вам удастся получить государственную субсидию — налоги придется платить. Не облагаются суммы, полученные из бюджета на возмещение процентов по целевому кредиту, остальные средства по субсидиям подлежат налогообложению.
Можно ли построить жилой дом на землях ЛПХ
Я купил участок с построенным домом, но кое-что достраивал на нем самостоятельно: теплицы, баню, мастерскую. Чтобы избежать недоразумений с разрешением на строительство, пришлось подробно разбираться с законодательством, заодно узнал можно ли строить дом на землях ЛПХ. Коротко о самом главном.
Земельный участок под ЛПХ может относиться только к двум категориям:
- Земля под приусадебный участок в пределах населенного пункта. На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
- Земля полевая для выращивания сельскохозяйственных культур. На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого не капитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Плюсы и минусы данного типа участка
| Плюсы |
|
| Минусы |
|
Можно ли строить дом и прописаться на ЛПХ?
Допускается постройка жилого дома на участке ЛПХ только если он относится к какому-либо населенному пункту. Если личное подсобное хозяйство располагается в поле, собственник не вправе возводить на нем подобные строения.
Законом запрещено начинать строительство без получения разрешения в местной администрации. Однако прежде чем обращаться в муниципалитет потребуется определить место для будущей постройки, соответствующее санитарным нормам.
Если проигнорировать требование законодательства и построить дом без получения разрешения от местных властей, в дальнейшем узаконить его в большинстве случаев можно будет только через суд. Это требует дополнительных затрат и удается не всегда. При выявлении нарушений суд обяжет снести постройку.
Недостатки прописки в сельской местности
- Социальные выплаты и льготы. Денежная помощь различным социальным группам в городе значительно выше, чем в сельских населенных пунктах. Льготы получают следующие категории лиц: беременные и родившие матери (детское пособие, выплата за роды, обеспечение лекарствами и продуктами первой необходимости до 2-летия ребенка); пенсионеры (бесплатный проезд в общественном транспорте, различные надбавки к пенсионным выплатам, предоставление лекарств и продуктов первой необходимости); молодые родители (пособие в 5 окладов); люди с ограниченными возможностями; малоимущие семьи. В деревне сложно получить социальную помощь.
- Инфраструктура. В большинстве сельских населенных пунктах, инфраструктура плохо налажена. Проблемы возникают, когда необходимо устроить ребенка в детский сад или школу, обратиться за медицинской помощью. Как правило, в деревнях нет квалифицированных специалистов.
- Нелегальные иностранцы. Когда в городах проходят проверки на наличие официальной прописки, граждане, проживающие нелегально, переезжают в ближайшие поселения. Недобросовестные люди занимаются воровством. Местным жителям приходится предпринимать меры безопасности. Правоохранительные органы в деревне работают гораздо хуже, чем в городах.
- Оформление. Данная процедура еще не так популярна, поэтому процесс оформления вызывает некоторые трудности. Получение любых официальных документов отнимает много времени и сил.