Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.
Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:
- Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи – возможности получения компенсации.
- Заполнить и подписать договор.
- После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
- Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
- В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Законодательная основа аренды жилья
Для начала следует разобраться в том, что такое договор найма, кто может его заключать, в отношении какого имущества заключается договор найма.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Соответственно, исходя из положений ГК РФ, наймодателем, то есть лицом, которое предоставляет помещение в наем, может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и гражданской дееспособности.
Нанимателем же по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование – для проживания в нем нанимателя.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Орган регистрации недвижимости
Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.
Росреестр — это орган исполнительной власти с территориальными подразделениями в каждом населенном пункте. Именно они на местах занимаются выполнением задач, возложенных на госорган.
У работников инстанции работы много, поэтому принимаются меры, чтобы разгрузить их. Основным посредником выступает МФЦ. Учреждение берет на себя взаимодействие с населением. В инстанцию следует обращаться, если гражданин, например, планирует получить объект недвижимости в аренду на срок более года, переоформить недвижимое имущество и т. д. МФЦ работает по принципу единого окна. Гражданину не придется посещать большое количество инстанций, чтобы воспользоваться интересующей услугой. Представители организации проверят пакет документов. Если бумаги подготовлены корректно, их примут к рассмотрению.
Договор аренды квартиры и временная регистрация
Согласно законодательству РФ, возможна временная регистрация. При заключении договора найма жилого помещения вы имеете право рассчитывать на то, что собственник вас зарегистрирует на период действия аренды. Конечно, многих владельцев беспокоит такая ситуация, они опасаются, что после регистрации постоялец будет предъявлять требования на арендуемую жилплощадь. В действительности заключение данного документа дает ему только право на проживание.
При этом следует помнить, что временная прописка не лишает вас постоянной регистрации. Если временным жильцом была приобретена мебель, техника или произведены ремонтные работы, это не дает основания претендовать на часть собственности в арендуемой квартире.
Собственник при этом имеет право регистрировать на своей территории любых граждан, если это, конечно, не нарушает закон РФ.
Особенности временной регистрации для собственника жилого помещения
Наймодатели на практике не всегда готовы предоставить временную регистрацию своим жильцам. Хотя на практике отказ в предоставлении регистрации жильцам является правонарушением. Согласно ст. 19.15 при нарушении правил регистрации в жилом помещении ответственность грозит не только жильцам, но и собственнику. Ему грозит штраф в размере 2-5 тыс. р.
По п. 3 указанной статьи, если собственник предоставил помещение гражданину и пропустил установленные сроки для уведомления миграционной службы или передал в контролирующие инстанции заведомо недостоверные сведения, то это влечет наложение административного штрафа в размере 2-3 тыс. р.
Читать дальше: Заявление в полицию о возбуждении уголовного дела
Именно отсутствие проблем с законом является ключевым стимулом для собственников помещений оформить своим жильцам временную регистрацию. Но на практике доказывание факта проживания гражданина на указанной жилплощади более 90 дней – задача весьма проблематичная, и по указанной статье собственники привлекаются редко.
Что такое временная регистрация
Временная регистрация — это регистрация по месту пребывания, то есть там, где человек фактически проживает в текущий момент. Другими словами, это временная прописка во временном жилье — в съемных квартирах или общежитиях. Такая регистрация не отменяет постоянную прописку.
Временная регистрация обязательна для тех, кто проживает не по месту прописки более 90 дней.
По закону только после регистрации у человека возникает право жить в съемной квартире и различные социальные права: на медицинскую помощь, работу и образование. Если нет временной регистрации, могут возникнуть трудности с вузом, школой, полицией и больницами.
Внимательный участковый может обнаружить незарегистрированных жильцов — и тогда проблемы возникнут у собственника квартиры. Если собственник сдает квартиру более чем на 90 дней квартиранту без временной регистрации, его могут оштрафовать на 5 тысяч рублей в регионе и на 7 тысяч — в Москве и Санкт-Петербурге.
Бюрократические вопросы жилец может решить и сам — от собственника нужно лишь согласие. Исключение — квартирант-иностранец. Собственник обязан самостоятельно уведомить территориальный орган управления по вопросам миграции о прибытии иностранца и прописать его.
Читать дальше: Как считается неустойка за каждый день просрочки
Как платить налог за сдачу жилья?
Доход от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому оформление в качестве ИП необязательно. Тем не менее, граждане, сдающие квартиру в аренду, часто регистрируются как предприниматели. Связано это с тем, что физические лица уплачивают 13 % с дохода от сдачи квартиру в аренду, тогда как предприниматели, по упрощенной системе налогообложения, вправе оплачивать только 6 %. Кроме того, будучи предпринимателем, можно приобрести патент для сдачи квартиры, что может оказаться ещё выгоднее, чем оплачивать 6 % от доходов.
Для оплаты налога от доходов, получаемых от сдачи квартиры в аренду, потребуется предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ. Сведения о доходах за предыдущий календарный год необходимо предоставить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля.
Граждане оплачивают налог ежегодно до 15 июля, предприниматели – ежеквартально. Патент оплачивается в зависимости от срока, на который он приобретен. Например, патент на полгода оплачивается при оформлении, тогда как патент на год может быть оплачен при приобретении на треть, а за месяц до его окончания вносится оставшаяся часть.
Арендой является передача объекта жилой недвижимости собственником во временное пользование арендатору на возмездной основе. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды недвижимости сроком более одного года должен быть зарегистрирован в отделе Росреестра.
Правовые последствия факта регистрации связаны со следующими обстоятельствами:
- государство контролирует временную передачу прав на недвижимость путем внесения сведений в реестр ЕГРН;
- на основании регистрационных сведений налоговые органы имеют возможность рассчитать материальную выгоду (доход от сдачи недвижимости в аренду) и начислить налог на доходы;
- в случае возникновения спора между сторонами факт регистрации в органах Росреестра позволит договору послужить в качестве надлежащего доказательства.
Что такое регистрация договора найма?
Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами – это процесс юридической фиксации сделки по аренде квартиры. Сторонами сделки выступают владелец жилья (квартиры или комнаты) с одной стороны, и арендатор с другой.
Регистрация осуществляется сотрудниками территориального отделения Росреестра и включает в себя следующие моменты:
- проверка сведений о жилье и сторонах сделки;
- проверка условий договора на законность;
- внесение данных субъектов сделки в базу ЕГРП;
- осуществление контроля за исполнением условий соглашения со стороны жилищной инспекции.
Для того, что бы далее писать о необходимости оформления временной регистрации, обратимся к законодательству, а именно к правилам регистрации, которые чётко указывают о том, в каких случаях необходимо оформлять временную регистрацию гражданам РФ прибывшим к месту своего временного жительства.
Регистрационный учет устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом.
3. Местом пребывания является место, где гражданин временно проживает, — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или иное подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина.
9. Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок более чем 90 дней, обязаны до истечения указанного срока обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, и представить:
- документ, удостоверяющий личность;
- заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;
- документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).