Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заложить долю в квартире без согласия второго собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с 7 статьёй Федерального закона №102 от 16.07.1998 г., (редакционная версия от 30.12.2020 г.) «Об ипотеке и залоге недвижимого имущества», участники долевой собственности могут закладывать свои части недвижимости, не получая согласие от остальных собственников. Также действующее законодательство содержит уточнение касательно взысканий, возникающих у финансовых организаций в случае невыплаты кредитов заёмщиками: при обращении по требованиям залогодержателей о взыскании заложенной доли недвижимости в случае её продажи должны быть применены правила 250 и 255 статей ГК РФ касательно преимущественного права приобретения, принадлежащего других собственникам.
Требуется ли получать согласие содольщиков, если доля не выделена в натуре?
От чего зависит сумма кредита?
При определении суммы кредита под залог доли в квартире банки ориентируются на несколько факторов:
- Вид кредита – целевой или нецелевой. В первом случае потом надо будет документально доказать, что средства израсходованы по назначению. По такому займу выше денежный лимит, длительней период рассрочки и меньше процентные ставки.
- Размер доли в квартире – предпочтение отдается равной или большей, чем части других собственников. Например – 1/2 или 2/3 принадлежит заемщику.
- Техническое состояние квартиры, в котором имеется доля – обязательно наличие водопровода, канализации и электричества. Иными словами, она должна быть пригодна для проживания.
- Месторасположение – чем ближе к центру города располагается жилплощадь, тем легче ее будет потом продать в случае неисполнения заемщиком долговых обязательств. Также пользуются популярностью строения с хорошей транспортной развязкой и вблизи метро. Чем хуже инфраструктура, тем ниже стоимость квартиры. Поэтому банки не связываются с такими объектами.
В каких случаях востребован данный способ получения средств
Оформление займа с обеспечением долевой собственности может потребоваться в следующих случаях:
- в получении потребительского кредита было отказано;
- возникла острая необходимость в крупной сумме наличных;
- за кредитом обратился заемщик с плохой кредитной историей;
- имеют место просрочки по текущим ссудам;
- кредитная нагрузка не соответствует доходам заемщика.
Займы под долевую собственность интересны для:
- родственников, которые не смогли поделить имущество при приватизации;
- лиц, владеющих чем-либо по праву наследования вместе с другими людьми;
- разведенных супругов, в планы которых входит раздел имущества;
- любых категорий граждан, которые не смогли поделить собственность.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
Чем фактически владеет собственник доли
Фото Pexels
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?
Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Ссылки на согласие содержатся только в томе Закона об ипотеке. В частности, в нем говорится.
‘В отношении недвижимости, находящейся в совместной собственности (без указания доли каждого собственника в собственности), ипотека может быть создана с согласия всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом. Иначе.
Классическим примером является супружеская собственность на имущество, приобретенное в браке. Муж может распоряжаться квартирой только с согласия жены и наоборот. Каждый собственник имеет права и обязанности в отношении квартиры или всего жилья.
В этом случае один супруг должен заключить договор залога до того, как другой супруг сможет заключить договор залога.
Советы по оформлению кредита под залог доли
При обращении за крупным кредитом банки обычно требуют достаточного залога. Это гарантирует, что клиент своевременно погасит долг. Если он этого не сделает, залог будет конфискован и продан.
Полученные средства используются для погашения долга. Таким образом, банк готовится к дефолту и, по крайней мере, частично компенсирует потери в случае дефолта.
Если другого варианта нет, долю квартиры можно заложить банку. Этот вариант обеспечения, как правило, не самый интересный для банков. Это связано с тем, что в случае возникновения проблем очень сложно продать акции, поэтому кредиторы будут стараться уменьшить сумму кредита или принять другую форму обеспечения.
Для того чтобы банк рассмотрел вопрос о принятии во внимание безопасности, он должен быть заинтересован в этом. Это означает, что недвижимость, принадлежащая потенциальным клиентам, должна быть отделена от других помещений. Вариант общей совместной собственности рассматривается только в том случае, если в качестве залога выступает вся квартира.
Общая характеристика долевой собственности
Основные характеристики долевой собственности:
- Множественность собственников: в отличие от иных форм собственности, долевая собственность предполагает наличие нескольких собственников, каждый из которых имеет долю в праве на недвижимость.
- Доля в праве: каждый собственник имеет свою долю в праве на недвижимость. Доля может быть равной или неравной, в зависимости от договоренностей или законодательных норм.
- Общая собственность: владение долевым имуществом осуществляется совместно всеми собственниками. Таким образом, каждый из них имеет право пользоваться имуществом, извлекать из него доходы, а также распоряжаться им, соблюдая интересы других собственников.
- Беспрепятственное пользование имуществом: каждый из собственников имеет право использовать долевое имущество по своему усмотрению, если это не противоречит закону и интересам других собственников.
Долевая собственность широко применяется в строительстве новых многоквартирных домов. В таких случаях, покупатели приобретают доли в праве на недвижимость, до завершения строительства и оформления правоустанавливающих документов.
Документы для получения кредита под залог доли в квартире
Важно! Процедура оформления в банке займа с использованием такого залога подразумевает необходимость сбора определенного пакета документации:
- заключение, составленное оценщиками о выполненной оценке стоимости конкретной доли объекта недвижимости;
- гражданский паспорт клиента, претендующего на получение кредита. В нем должна быть регистрация по адресу расположения залоговой недвижимости;
- дополнительный документ, удостоверяющий личность – водительское удостоверение, СНИЛС;
- справка о владении конкретной долей жилой недвижимости (выдается в БТИ);
- лицевые и финансовые счета (копии);
- страховка жилья;
- выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество;
- выписка, подготовленная с помощью домовой книги, отражающая количество лиц с регистрацией по адресу;
- документ, удостоверяющий уровень полученного за прошедшие 6 мес. дохода, или же выписка из Налоговой инспекции;
- согласие от остальных собственников жил. площади, оформленное в нотариальной конторе (в случае совместного владения).
Необходимые документы
Кредит под залог доли в квартире по умолчанию будет достаточно большим. Следовательно, для получения необходимых средств потребуется предоставить в банковскую организацию приблизительно следующий пакет документов:
- Паспорт (как правило, требуется Российской Федерации, совершеннолетие и постоянная регистрация).
- Справка о доходах (по форме 2-НДФЛ либо аналогичные).
- Копия трудовой книжки.
- Выписка из ЕГРН либо другой документ, доказывающий право владения долей в квартире.
- Документ, на основе которого заемщик получит в собственность данную долю (договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее).
- Доверенность на представителя и его паспорт (если необходимо).
Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире
К сожалению, сейчас такой возможности нет. Для залога подходят только целые квартиры в жилых многоквартирных домах.
Нет, банк не может принять такую квартиру в качестве залога, так как она не приватизирована и принадлежит не клиенту, а государству.
По закону этот тип недвижимости считается коммерческим, даже если собственник использует его для жилья.
Нет, ваше право собственности на недвижимое имущество должна подтверждать соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости — а там она появится, только когда дом будет достроен, и по нему выдадут акт приема-передачи.
Да, принимается. Когда придет очередь для реновации дома, в котором находится такая квартира, собственники жилья подпишут договор мены с администрацией города. После этого Росреестр автоматически обновит все данные о залоге. Переподписывать договор с банком не потребуется.
Кредит в залог доли в квартире
- паспорт гражданина России;
- справку об официальном доходе (при необходимости);
- ксерокопию трудовой книжки, заверенную у нотариуса;
- военный билет (при его наличии).
Перечень документов для залога доли в квартире:
- документ о праве собственности на данную недвижимость;
- кадастровый и технический паспорт доли в квартире;
- выписка из ЕГРН (получается в отделении МФЦ);
- заключение о проведении оценки рыночной стоимости недвижимого имущества (выдается специалистами кредитора, либо независимыми оценщиками).
Важные нюансы:
- Выдают деньги под залог доли в квартире или доме не все ломбарды. Но можно найти тех, кто готов к такому сотрудничеству.
- Вы получите не порядка 70-75% от оценочной стоимости принадлежащих вам квадратным метров.
- Если заем не будет погашен, и доля в квартире переходит финансовой организации, ее выставят на продажу. При этом у владельцев оставшейся квартиры имеется приоритетное право на выкуп.
- Вы должны быть собственником квартиры – единоличным или в составе других членов семьи.
- У вас должны быть на руках подтверждающие данный факт документы.
- Может потребоваться согласие других людей прописанных на жилплощади (но не для всех ломбардов и не в каждой ситуации).
Рассматривая заявки на выдачу средств под залог части недвижимости, ломбарды обращают внимание на количество прописанных в ней жильцов. Очевидно, что чем меньше их – тем лучше для вас. Скорее всего, откажут в выдаче средств в ситуациях, когда на квадратных метрах квартиры прописаны несовершеннолетние дети. В остальных случаях деньги, как правило, выдают.
Для обращения в ломбард нужно минимум документов:
- Паспорт
- Документы, подтверждающие право владения долей квартиры
Очевидно, что такой удобный способ получения денег оценили многие россияне. Доля займов в ломбардах под залог части недвижимости растет с каждым месяцем.
Кредиты под залог доли в квартире
Дело в том, что банки не хотят рисковать. Если бы вы заложили целую квартиру и не вернули займ, банк мог бы реализовать такую недвижимость и восполнить убытки. Не с любой долей получится так сделать.
Доля должна быть выделенной. Это означает, что у вас в собственности должна быть целая отдельная комната или несколько комнат. Собственникам комнат в коммунальных квартирах скорее одобрят кредит, нежели тем, кто владеет половиной квартиры, но без конкретного, отдельного от других помещения.
В первом случае можно распоряжаться комнатой без согласия остальных жильцов. Она может стать обеспечением кредита, хоть и не приоритетным. Во втором — во всех сделках необходимо согласие совладельцев, а для банков это лишнее обременение, если доля перейдет к ним из-за задолженности. Кредиторы очень редко принимают невыделенные доли в качестве залога.
Узнать, какой долей вы владеете, можно, заказав выписку.
У жилья не должно быть никаких обременений.
Если в квартире, где вы владеете долей, прописан несовершеннолетний, вам не нужно согласие опеки. Однако это лишнее затруднение для банка – реализовать вашу долю в дальнейшем, – поэтому в таких случаях они часто отказывают.
И совсем не получится использовать в качестве обеспечения долю, которой владеет несовершеннолетний ребенок, даже если вы его родитель. В этом случае нужно разрешение опеки, но она, скорее всего, его не даст. И еще в банках есть условие: заемщик и собственник должны быть одним лицом.
Собственность, которую вы отдадите под залог, нужно застраховать. Иногда стоимость страховки включена в кредит. В некоторых случаях банк просит страховку на самого клиента. Разрешают и без страхования, но процентная ставка станет выше, а значит, платеж будет больше.
Имейте в виду, что банковские эксперты оценят вашу долю значительно ниже рыночной стоимости. Во-первых, потому что это не вся квартира целиком, а во-вторых, банки всегда дают кредит на меньшую стоимость, чем обеспечение. Могут быть дополнительные коэффициенты, которые снижают размер кредита. Лучше нанять независимого оценщика, чтобы стоимость доли была хотя бы ближе к рыночной. Но в лучшем случае вы получите 50%.
Нужно взять с собой:
- Паспорт;
- Справку о доходах (2-НДФЛ или аналоги);
- Копию трудовой книжки;
- Выписку из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире. Выписку можно в сжатые сроки получить в сервисе ЕГРН.Реестр;
- Документ, на основании которого заемщик получит в собственность эту долю (договор дарения, купли-продажи, завещание и прочее).
Выписка из ЕГРН об объекте – один из самых важных документов, который необходимо взять с собой в банк. Она должна быть свежей.
Есть несколько способов заказать выписку из ЕГРН на недвижимость, начиная от похода в МФЦ и заканчивая порталом госуслуги. В любом случае это услуга платная.
Один из самых простых и удобных способов – воспользоваться ресурсом ЕГРН.Реестр. С его помощью можно значительно сэкономить время: сайт или приложение позволяют получить выписку через ЕГРН на квартиру, не выходя из дома. Просто заполняешь простую форму и документ уже на руках – придет на электронную почту.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
Где получить выписку из ЕГРН и на что обратить внимание в ней
Выписка из ЕГРН об объекте – один из самых важных документов, который необходимо взять с собой в банк. Она должна быть свежей.
Есть несколько способов заказать выписку из ЕГРН на недвижимость, начиная от похода в МФЦ и заканчивая порталом госуслуги. В любом случае это услуга платная.
Один из самых простых и удобных способов – воспользоваться ресурсом ЕГРН.Реестр. С его помощью можно значительно сэкономить время: сайт или приложение позволяют получить выписку через ЕГРН на квартиру не выходя из дома. Просто заполняешь простую форму и документ уже на руках – придет на электронную почту.
Внимание!В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Особенности получения кредита под залог доли
Банки с нежеланием идет навстречу собственникам жилых долей в квартире из-за высоких рисков по таким операциям. Если заемщик не будет исполнять свои договорные обязательства, банк выставит его имущество на торги, а реализовать часть квартиры в жилом фонде непросто. Но это совсем не означает, что, имея в собственности долю, невозможно оформить кредитный договор. Для таких операций потребуется сбор дополнительных документов. Займы под долю имеют более высокие процентные ставки, а также повышенные требования к качественным и техническим характеристикам объекта залога.
Получение кредита под залог доли в банковском учреждении – сложная и трудоемкая процедура. Важно знать ее основные особенности:
- заемщик за свой счет страхует объект залога либо сумма страховки включается в стоимость кредита;
- стоимость комнаты или доли рассчитывается экспертным путем, что не всегда совпадает с мнением заемщика по поводу цены своей недвижимости;
- банк вправе потребовать официальные данные о зарплате клиента;
- потребуется погасить задолженность по всем коммунальным платежам;
- необходимо письменное согласие всех дольщиков квартиры (дома) на оформление кредита;
- на период действия кредитного договора накладывается запрет на любые операции с объектом недвижимости;
- доля в натуральной форме должна соответствовать целой комнате;
- в комнате вместе с заемщиком не должны проживать несовершеннолетние дети, так как в случае проблем с оплатой долгового обязательства банк не сможет получить в органах попечительства разрешение на продажу жилья;
- плюсом будет наличие у будущего заемщика в собственности транспортных средств или других объектов недвижимости, которые можно будет реализовать в счет погашения долга.