Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько этажей должны насчитывать малоэтажные жилые комплексы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строго говоря, малоэтажными называют дома не выше четырех этажей. В последнее время у такого жилья сложился довольно благоприятный имидж, поэтому некоторые застройщики применяют слово «малоэтажный» даже в описании среднеэтажных проектов (5–6 этажей). К ним относится UP-квартал «Западное Кунцево» от ФСК «Лидер», расположенный в Одинцовском районе в 2-х км от МКАД. В составе UP-квартала — двадцать четыре 5-ти и 6-ти этажных корпусов.
Классификация малоэтажных жилых застроек
Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:
- месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
- уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
- периодичность проживания (капитальные, сезонные);
- размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
- количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
- конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
- наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
- наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).
Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.
Технические моменты
С технической точки зрения, чем выше здание, тем сложнее его конструктив и реализация инженерных систем. «Для таких домов нужны более мощные и сложные системы вентиляции и кондиционирования, продуманные противопожарные системы. За счет инженерных особенностей, связанных со строительством и эксплуатацией, на начальном этапе реализации проекта требуется привлечение профессиональной эксплуатирующей организации, от которой в последующем зависит эффективная и бесперебойная работа всех систем», – рассказывает Кристина Дудко.
Казалось бы, в малоэтажных домах все должно быть проще, однако если говорить про сегменты «премиум» и «элит», то, как правило, все такие дома оборудованы высокотехнологичными системами «умный дом», требующими грамотного технического обслуживания, добавляет эксперт.
Важным моментом является и то, что возведение высотного здания требует гораздо больших финансовых затрат, чем малоэтажное строительство. «Безусловно, чем выше здание, тем выше затраты на всех этапах: от первоначальных вложений до операционной деятельности и сохранения визуального и технического состояния объекта», – говорит Вячеслав Шитов, технический директор УК «СИТИ».
А Майя Грехова, генеральный директор PRO Realty, считает, что непосредственно управление высотным зданием или малоэтажным комплексом различается незначительно. Куда заметнее разница в эксплуатации.
«При эксплуатации высотных зданий много дополнительных особенностей. Несмотря на то, что перечень реализованных инженерных систем и даже использованные бренды могут полностью совпадать с референсом меньшей высотности.
Самое главное в любом здании – это безопасность нахождения людей. Большая задача для проектировщиков, и, в последствии, для эксплуатационных компаний обеспечить в случае ЧП возможность эвакуации всех обитателей здания, в том числе, и маломобильных.
На здания оказывают влияние как ветровые нагрузки, так и возможная осадка здания, которые могут привести к незначительным отклонениям от оси строения. И если в малоэтажной застройке многие пренебрегают инженерно-геодезическим наблюдением за осадками здания, то в высотках подобная экономия может привести к тяжелым последствиям», – рассказывает эксперт.
Классификация малоэтажных жилых застроек
Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:
- месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
- уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
- периодичность проживания (капитальные, сезонные);
- размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
- количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
- конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
- наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
- наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).
надежный подрядчик в строительстве вашего дома!
«ДАЧНЫЙ СЕЗОН» — это компания, начавшая свою деятельность в 2002 г., главной специализацией которой является малоэтажное загородное строительство каркасных домов и деревянных коттеджей. Благодаря приобретенному опыту, мы осуществляем только высококачественное возведение жилья в любом уголке Московской области.
Мы предлагаем услуги по индивидуальному проектированию, строительству каркасных домов под ключ, жилья из керамзитобетонных, газосиликатных блоков, из бруса, из SIP панелей. На сайте «ДАЧНЫЙ СЕЗОН» Вы также всегда сможете изучить чертежи наших готовых проектов, просмотреть фото завершенных объектов. Для специалистов всегда в приоритете пожелания Заказчика, поэтому, если Вам понравился любой типовый проект с нашего сайта, мы готовы адаптировать его под Ваши требования, пожелания.
разделитель
Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений
Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.
Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:
- требуется минимум согласований проекта;
- низкая плотность населения на 1 кв. м;
- высокие темпы строительства;
- возможность возведения по индивидуальным проектам;
- экологичность;
- низкая себестоимость жилья;
- минимум затрат на организацию детских площадок, зон отдыха и стоянок;
- автономность инфраструктуры;
- комфортность проживания;
- эстетичность и удобство эксплуатации;
- сниженная нагрузка на прилегающие автодороги.
Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:
- высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
- сложности в оформлении участка.
Идентификация малоэтажного дома
Параметры, по которым классифицируют малоэтажную застройку:
- Местоположение. Строят за городом, в дачных, садовых поселках, в черте города с высокой, средней или низкой плотностью населения или в населенном пункте со статусом – «деревня».
- Статусность. Распределяются по классам, качеству жизни – эконом, среднего класса, бизнес, элитные дома.
- Проживание. Частота использования – капитальное строительство (постоянное проживание), сезонное (для не регулярного проживания).
- Параметры. Площадь участка для одного дома – до 0,15 га. Наличие сада, огорода, хозяйственных построек (хозблок, подвал, дровница, сарай и другое).
- Этажность. Количество этажей – 1-3.
- Стройматериалы. Постройки разделяют по типу используемого строительного материала на следующие: панельные, деревянные, блочные, монолитные, кирпичные или комбинированные (например, блочно-деревянные).
- Нежилые площади. Обязательно должны присутствовать нежилые площади в доме – веранда, мансарда, пристройка (летняя кухня), подвал.
- Дополнительные постройки. На участке обязательно должны присутствовать временные или постоянные дополнительные строения – хозпостройки, баня, сауна, гараж, теплица, зимний сад, летняя кухня, барбекю и другое.
Плюсы и минусы малоэтажных застроек
Преимущества постройки 3-этажного (и любого малоэтажного) жилого дома:
- упрощенное согласование проекта;
- малая плотность населения;
- быстрое возведение дома;
- возможность спроектировать жилье по индивидуальным предпочтениям;
- экологичность места проживания;
- сравнительно низкая себестоимость недвижимого имущества;
- небольшие затраты на организацию придомовой инфраструктуры (не требуется строить общие стоянки, зоны отдыха, детские площадки);
- комфорт проживания;
- сниженная эксплуатационная нагрузка на рядом проходящие транспортные «ветви».
Недостатки малоэтажного строительства:
- дороговизна земельных участков;
- самостоятельная организация систем канализации, отопления, нагрева воды в доме, подключения к водопроводу, газу, электроэнергии;
- относительные сложности процедуры оформления земельного участка.
К вероятным трудностям при оформлении земли относят межевание, присвоение адреса, подключение коммуникаций, статус – ЛПХ (только для ведения подсобного хозяйства), ИЖС, ДНП (дача), СНТ (садоводство) и другие варианты.
Доля малоэтажной многоквартирной застройки в России составляет 52% (по статистике 2020 г) от всего объема возведения новостроек. Если смотреть с 2000 г, то показатель сдачи малоэтажного жилфонда в эксплуатацию увеличился в 7 раз. Все малоэтажные застройки не могут возводиться высотой свыше 12 м., если это не индивидуальное жилье, и 9 м, если это дом со статусом ИЖС или ДНП (дача).
Состав помещений дома
Состав помещений дома, их размеры и функциональная взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище. Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения — помещение для теплового агрегата. В доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание.
Категории земель. Виды разрешенного использования
Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.
Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.
До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.
Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».
Изначально строительство малоэтажных жилых объектов было возможно только на земле, отведенной под индивидуальные жилые дома (ИЖС). Что касательно малоэтажного многоквартирного строительства, использовались площадки, предназначенные для возведения среднеэтажных домов.
В итоге застройщики на законных основаниях начинали проекты жилых многоквартирных объектов, доходящих до восьми этажей. Владельцы частных или малоэтажных построек были крайне недовольны сложившейся ситуацией. Местные органы управления получили десятки недовольных отзывов. При этом никакой закон строительными компаниями нарушен не был.
Власти нашли решение возникшей проблемы и добавили новую категорию земельных участков в утвержденный список ВРИ. Таким образом, был создан новый тип – малоэтажные многоквартирные объекты (код классификатора – 2.1.1). Рассмотрим разновидности земельных участков:
1. Участки, отведенные под строительство индивидуальных жилых объектов (2.1). Разрешено:
- строительство частных жилых домов до трех этажей высотой;
- установка построек хозяйственно-бытового назначения, в том числе гаражей для автомобилей, бани;
- облагораживание земельного участка и обустройство хозяйства, также строительство теплиц, выращивание овощей и фруктов, плодовых деревьев, кустарников, ягод и прочей растительности.
Малоэтажное строительство это сколько этажей
Такие дома обладают большей тепло — и звуконепроницаемостью. И, наконец, новейшие конструкции опалубки позволяют вести монолитное строительство круглогодично.
Малоэтажное строительство – это жилищные постройки, высотой не более 4 этажей, с возможно жилой мансардой. В них отсутствует единый мусоропровод и лифт. Под эту категорию попадают многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы, коттеджи, апартаменты, особняки, виллы.
Каркасная система постройки является одной из самых быстрых. В этой системе закладывается облегченный фундамент. Такой дом отлично прогревается и долго сохраняет тепло, особенно зимой.
Строить его можно в любое время года, так как мокрые процессы в технологии его возведения полностью отсутствуют.
ЖК “Мечта” от “Мега-Мечта”
Рядом с деревней Озерецкое в 25 километрах от МКАД расположился жилой комплекс комфорт-класса с несколько самоуверенным, но вполне справедливым названием “Мечта”. Мечта об идеальном загородном жильё долго и упорно воплощается в реальность ещё с 2005 года. Застройщик постепенно, по кварталам, осваивает огромную территорию в 220 гектар, возводя на ней как многоквартирные малоэтажки, так и таунхаусы и коттеджи. Если вы мечтаете жить в симпатичном и полностью благоустроенном микрорайоне, похожем на пригород из американского фильма, да ещё и расположенном в месте с замечательной экологией (рядом лес с грибами, ягодами и дикими животными), то вам сюда. Но готовьтесь к долгой дороге до Москвы и к недостатку инфраструктуры вокруг.
Если такая “Мечта” вас устраивает, вам остаётся только выбрать, где вы в ней будете жить, потому что разброс предложений тут просто колоссальный. Самый простенький вариант – однокомнатная квартира на 32 квадратных метра за 2,1 миллиона рублей. Самая большая и дорогая здешняя квартира – четырёхкомнатная почти на 100 “квадратов” за 6,9 миллионов. Но, опять же, есть ещё пентхаусы, таунхаусы и коттеджи, стоимость которых может быть выше десятка миллионов рублей.
ЖК “Андерсен” от “Десна-Лэнд”
Расположившийся на территории Новой Москвы жилой комплекс “Андерсен” был придуман ещё в 2013-м году, но с тех пор успел сильно поменяться. Сначала он должен был быть полностью малоэтажным объектом бизнес-класса, но сейчас в его составе появились два относительно высоких здания в 8 и 9 этажей, а класс сменился на комфорт. Впрочем, если верить застройщику, это не означает снижение качества “Андерсена” и сказывается только на ценах. И это всё ещё в основном малоэтажный ЖК – несколько десятков уже сданных домов в “Андерсене” достигают в высоту только трёх этажей.
В монолитно-кирпичных домах, выполненных в стиле хай-тек и отличающихся друг от друга только некоторыми внешними деталями, покупателям предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя комнатами, с отделкой и без, а редкие варианты идут даже с мебелью от застройщика. Кроме всего этого вместе с квартирой вы получаете множество объектов социальной и коммерческой инфраструктуры и лесной массив прямо на территории. Не зря пару лет назад “Андерсен” был признан лучшим ЖК Москвы! Хотя большая часть комплекса уже заселена, купить в нём жильё вы ещё можете – застройщик просит 73,8-120 тысяч рублей за один квадратный метр, 3,1-11,2 миллионов за квартиру.
ЖК “Экодолье Шолохово” от ГК “Экодолье”
Ещё больший, чем у “Sampo”, масштаб строительства у жилого комплекса “Экодолье Шолохово”. На участке площадью около ста гектар в итоге появится 1671 здание – в основном это коттеджи и таунхаусы, но также и различные объекты инфраструктуры. Расположен комплекс в деревне Шолохово Мытищинского района, это сравнительно недалеко от Москвы – 15 километров от МКАД. Хотя совсем рядом Дмитровское шоссе, оно вряд ли сильно испортит местную экологию – комплекс утопает в зелени лесного массива, а прямо по его территории течёт речка Раздериха.
“Экодолье Шолохово” – проект комфорт-класса, что гарантирует его жителям экологически чистые материалы, облагороженные тротуары и набережную, центральные коммуникации. Минусом можно назвать разве что большие сроки строительства, увеличивающиеся ещё и из-за того, что ремонтом в своих домах жители занимаются сами. Какие-то корпуса проекта уже сданы, другие находятся только на этапе котлована. За квадратный метр здесь просят от 40 до 80,8 тысяч рублей, таким образом самая дешёвая квартира стоит примерно 2,4 миллиона рублей, а самый дорогой дом обойдётся в пару десятков миллионов.