Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Как самостоятельно реализовать
Если человек не желает рисковать, то можно заняться реализацией самостоятельно. Соответственно, собственник будет заниматься всем самостоятельно. В этом есть свои преимущества – не нужно оплачивать услуги уполномоченному сотруднику, проверять его квалификацию. И обмана здесь также можно не избежать, ведь разные профессионалы попадаются в народе.
Именно поэтому нужно иметь опыт работы и свободное время, чтобы работать самостоятельно на рынке недвижимости. Это нужно чтобы не сделать ошибок в будущем. Каждому собственнику потребуется изучить рынок недвижимости и определить ценовой диапазон на собственную квартиру. Как правило, анализ производится по аналогичным предложениям.
Также потребуется проверить приобретателя и составить с ним письменную договоренность, подготовить объект недвижимости к реализации. Каждый представленный этап должен выполняться своевременно и в полном объеме, чтобы продать жилье быстро и без рисков для каждой стороны.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Каковы недостатки или неудобства купли-продажи квартиры с посредником?
Клиенту может показаться, что помощь посредника не нужна, ведь деньги тратятся зря. С точки зрения покупателя это главный минус при сотрудничестве с посредником. Но пользуясь услугами риэлтора клиент не только экономит время, прежде всего, он избегает возникновения дополнительных расходов, связанных с покупаемой недвижимостью.
Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда сумма уплаченная посреднику была бы значительно ниже той, которую клиент не пользующиеся такими услугами, несет после уже осуществленной „неудачной” сделки (например, покупатель самостоятельно приобретает спорную недвижимость за которую ведутся судебные тяжбы – тогда он будет вынужден воспользоваться услугами адвоката, что подразумевает дополнительные расходы). Из этого следует что посредник получает плату за знания, опыт, безопасность и сэкономленное время.
Причины привлечения к сделке риэлтора
Риэлтор – это посредник (юридическое или физическое лицо), занимающийся вопросами совершения сделок купли-продажи, обмена или аренды жилья. В его обязанности входит не только поиск подходящих квартир, но и обеспечение юридической безопасности. Профессиональные риэлторские агентства, дорожащие своей репутацией, обязательно проверяют жилище на наличие обременений путем направления запросов в Реестр недвижимого имущества и различные организации.
Заказывая услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку или за наличные деньги, покупатель может быть уверен в следующем:
- На недвижимости отсутствуют обременения, а ее законный владелец точно установлен и вероятность, что она продается лицом, не имеющим право собственности, близка к нулю.
- Место, на котором построен дом, соответствует всем стандартам и предназначено именно для такой застройки.
- Сделка будет оформлена надлежащим образом: предоставлен полный пакет документов и справок, а процедура перерегистрации прав произведена своевременно.
- Если часть продающейся квартиры принадлежит третьему лицу, не участвующему в сделке, покупатель будет об этом проинформирован. Это позволит избежать судебных тяжб, т.к. при предъявлении права собственности на долю в имуществе иск гражданина будет удовлетворен с вероятностью в 99%, а также возможно аннулирование сделки.
В настоящее время приобретение квартиры в ипотеку сопровождается рядом рисков, и риэлтор помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и оно дорожит своей репутацией, вся сделка будет проверена тщательнейшим образом.
Плюсы и минусы оформления ипотеки через посредника
Использование предложения связано с целым перечнем преимуществ и недостатков. Плюсами обращения к посреднику считаются:
- Экономия денежных средств. Брокеры связаны с финансовыми организациями партнерскими отношениями. Если заявку на ипотеку одобрят, клиент получит жилищный кредит по сниженной ставке.
- Экономия времени. Вместо посещения нескольких инстанций, лицу предстоит работать с одним человеком. Специалист самостоятельно урегулирует все возникающие вопросы с банком, риэлтором, страховой компанией, оценочной фирмой, нотариусом и налоговой.
- Подбор жилищного кредита с учетом требований заказчика. Ипотечный брокер учтет пожелания клиента, касающиеся величины первоначального платежа, общей стоимости кредита, схемы расчёта. Специалист может помочь подготовить индивидуальный график погашения для минимизации возможных переплат. Дополнительно специалист может выяснить, удастся ли заказчику получить налоговый вычет с внесённых процентов.
- Помощь в нестандартных ситуациях. Брокеры помогают оформить кредиты фрилансерам, людям, успевшим испортить кредитную историю или не имеющим первоначальный взнос. Банки придерживаться определенного шаблона, с которым сравнивают надежность того или иного заемщика. Брокер минимизирует риск возникновения ошибок, выгодно преподносит клиента финансовой организации.
- Помощь в оформлении документации. Ипотечный брокер самостоятельно выполняет все необходимые действия по подготовке бумаг.
Однако возможных недостатков также много:
- Специалист не гарантирует стопроцентную вероятность получения одобрения. Работа брокера повышает шанс вынесения положительного решения, однако итоговый вердикт по ипотеке зависит только от банка.
- Некоторые брокеры заключают сделки с банками-партнерами и продвигают услуги финансовой организации вне зависимости от выгодности предложения для конкретного клиента.
- Существует риск столкновения с мошенниками. Известны случаи, когда компании брали предоплату, а затем переставали выходить на связь с клиентом.
ВАЖНО
Принимая итоговое решение об использовании услуги той или иной компании, важно тщательно взвешивать все нюансы сотрудничества с ипотечным брокером.
Кто регулирует деятельность ипотечных брокеров в России?
Как уже говорилось ранее, в действующем законодательстве ипотечные брокеры не фигурируют. Надзорный орган, регулирующий эту деятельность, также отсутствует. ЦБ РФ не имеет право влиять на деятельность лиц, выступающих посредниками между кредиторами и заемщиками.
Государство пыталось внедрить нормативно-правовые акты, определяющие права и обязанности лиц, задействованных в кредитном брокеринге. Однако законопроект так и не приняли. Поэтому в РФ можно столкнуться как с белыми, так и с чёрными ипотечными брокерами. Представители первой категории соблюдают положения гражданского, уголовного и иных кодексов РФ. Черные брокеры обходят действующие положения нормативно-правовых актов, пользуются юридической неграмотностью или наивностью заказчиков, берут предоплату и оставляют клиентов ни с чем. Поэтому важно проявлять максимальную внимательность в процессе выбора специалиста.
Что надо знать о выборе посредника?
Выбирая риэлторскую компанию обращайте внимание на ее известность, опыт работы на рынке, объем базы клиентов и, конечно же, условия сотрудничества. О многом расскажет сайт посредника, а также отзывы бывших клиентов, которые можно встретить в интернете.
Перед заключением договора с риэлтором необходимо:
- Проверить свидетельство о регистрации компании, учредительные документы.
- Изучить репутацию посредника (наличие судебных споров с клиентами и пр.).
- Выяснить какова у него база клиентов и как часто она обновляется.
- Уточнить полный набор услуг, который должен быть предоставлен (оценка квартиры, маркетинговая помощь в продаже-покупки и пр.).
- Изучить тарифы компании и сравнить их с расценками других риэлторов.
Если для вас важны сроки продажи или покупки квартиры, то обращайте внимание на гарантии выполнения риэлтором своих обязательств. В этом случае имеет значение работает ли компания по системе партнерских продаж, то есть подключает ли она к поиску других риэлторов. При сотрудничестве по такой схеме охват предложений будет гораздо больше, что ускорит поиски квартиры или покупателя.
Для продавцов недвижимости очень важен также маркетинговый план продажи квартиры. Он должен включать размещение объявления на 50-100 сайтах, фото и видео объекта, другие виды рекламы.
Как происходит сделка?
Когда все справки собраны, юридический отдел компании подготавливает договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, учитывая нюансы конкретной сделки. Если соглашение требует нотариального сопровождения, то участники сделки отправляются к нотариусу, а от него – в Регпалату.
Срок регистрации договора в Росреестре занимает, как правило, от трех до семи рабочих дней.
После этого покупатель, продавец и посредник вновь встречаются в Регпалате, где получают на руки свои экземпляры договора купли-продажи и прикрепленного к нему акта. Дальше им остается только еще раз приехать на квартиру и удостовериться, что она в том же состоянии, что была на момент первого просмотра. Происходит передача ключей.
Агентство недвижимости как бизнес
В большинстве случаев при поиске агентства недвижимости люди руководствуются принципом «Чем больше рекламы, тем надежнее фирма». Это одна из наиболее распространенных ошибок, которую допускают потенциальные покупатели. Размеры рекламной кампании и соответствующие бюджеты говорят лишь об амбициозности руководителей, об усилиях, направленных на поддержку роста бизнеса.
Крупным и ориентированным на рост организациям требуется мощная рекламная поддержка. Но покупатель — не сотрудник такой компании, ему не нужно чувство сопричастности к великой корпорации, его требования — незыблемость прав на приобретаемую квартиру. А это дает не внешний лоск современного офиса и не громкие рекламные слоганы, а кропотливая работа рядовых сотрудников и юридическое сопровождение сделки.
Часто такие очевидные вещи не находят понимания ни у клиентов агентств, ни у руководства — при ориентации только на рост теряется суть услуги и к риэлторам их менеджеры начинают предъявлять иные требования. Бизнес становится потогонным, за планом теряется сам человек.
По внешним признакам очень сложно определить надежность посредника с точки зрения его отношения к потребностям клиента — можно лишь составить представление об успешности бизнеса, что не одно и тоже. Переходя из офиса в офис вы услышите примерно одинаковые речи, вам могут предлагаться одинаковые договоры услуг, а офисы и его сотрудники будут соответствовать стандартам корпоративной культуры.
Попытайтесь «помучить» представителя компании, попросите его отдать вам договор для экспертизы, пусть расскажет о том, что конкретно агентство собирается для вас сделать и какими ресурсами оно располагает, потребуйте встречи с юристом компании. Риэлтор должен быть внимателен, вежлив и терпелив в общении, компетентен и аккуратен в правовых вопросах. Узнайте, как давно он работает в отрасли и в данной фирме в частности. Агентство должно быть достаточно известным, чтобы беспокоиться о своей репутации. Наведите как можно больше справок о нем. Постарайтесь получить рекомендации. Узнайте, как много клиентов они сопровождают в настоящий момент, как фактически интересы клиентов представлены в специализированных изданиях — где и в каком объеме рекламируются объявления. Руководствуйтесь в своем выборе правилом «золотой середины» — молодые и не большие компании, даже если создавались опытными риэлторами, имеют мало административного опыта, слабую юридическую поддержку и не большие бюджеты, крупные же компании часто подменяют цели, превращая решение ваших проблем в конвейерное производство.
Деловые отношения с посредником при покупке недвижимости
Официальное сотрудничество с компанией-посредником при покупке жилья начинается с момента подписания договора, в котором учтены интересы клиента и агентства. Этот документ декларирует обязательства риэлторской фирмы перед клиентом, а также обязательства клиента перед компанией. Если они не будут выполнены в полном объеме, то пострадавшая сторона имеет законное право требовать возмещения убытков.
Даже если вы всецело доверяете сотрудникам выбранного агентства, все равно настаивайте на том, чтобы в договоре было прописано условие равной ответственности сторон. Чтобы грамотно оформить это условие, следует привлечь к подписанию соглашения квалифицированного юриста.
Не забудьте предусмотреть в соглашении с компанией-посредником перечень обязательств агентства, за которые оно несет ответственность. К примеру, это касается юридической экспертизы документов на приобретаемую квартиру — не достаточно только упомянуть, что такая проверка осуществляется, надо подробно ее регламентировать — что и как конкретно проверяется. В договоре не должны быть только общие слова, четко указывается — из чего состоят обязанности, как они осуществляются и как принимаются.
Обратите внимание, клиент должен подписывать соглашение не с самим риэлтором, а с фирмой. Это значит, что на договоре должна стоять личная подпись первого лица фирмы и печать организации. Агент – это лишь исполнитель обязательств, которые взяла на себя компания.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.
Возможные проблемы, трудности и их решения
Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:
- незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
- арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
- продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.