Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

• документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

• договор долевого участия
• акт приема-передачи квартиры
• документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Что влияет на оценку недвижимости?

Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Популярность сервиса растет

Сегодня сервис онлайн-оценки по фото заемщика, помимо Альфа-Банка, доступен в Абсолют Банке, «Уралсибе», Газпромбанке и других. При этом для клиента сохраняется выбор: он может заказать онлайн-оценку с выездом оценщика или сам провести фотоотчет. Но многие выбирают самостоятельный вариант. По оценке SRG, сейчас в среднем на три отчета об оценке приходится один с оценкой по фото заемщика, за год рост с 0% до 25–30%.

Подготовить фотоотчет для оценки квартиры без привлечения стороннего эксперта в Абсолют Банке можно с декабря 2020 года. По данным банка, со старта продукта клиенты оценили недвижимость суммарно более чем на 1,4 млрд руб. При этом каждый пятый отчет был выпущен с помощью сервиса «Бесконтактная оценка» или по фото заемщика. «Доля заказов через сервис «Бесконтактная оценка» растет с каждым месяцем. Услуга особенно популярна у заемщиков, которые получают ключи от застройщиков и оформляют закладную, необходимую в случае, когда квартира в новостройке приобреталась на заемные средства банка. Таких запросов 53% от общего объема заявок на оценку жилого имущества», — рассказал начальник управления организации активных продаж Абсолют Банка Илья Плужников.

В банке «Уралсиб» сервис дистанционного заказа отчета об оценке без посещения клиентом офиса оценщика был запущен еще в 2018 году. В конце 2020 года банк совместно с компанией SRG начал прорабатывать расширение функционала этого инструмента — самостоятельный осмотр помещения самим заказчиком, а также подготовку отчета «Без осмотра», то есть без выезда профессионального оценщика и без фотографирования объекта, рассказала руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова. Полноценно сервис заработал в январе 2021 года. «Тестирование при запуске показало, насколько удобно и понятно приложение SRG. Мы видим потенциал этого сервиса и надеемся нарастить долю заказов через сайт банка с самостоятельной оценкой», — добавила Екатерина Жженова.

Что такое отчет об оценке ипотеки?

Перед обменом контрактами (выпуском предложения) о покупке недвижимости покупатель или ипотечный кредитор покупателя обычно заказывает этот отчет об оценке ипотеки.

Отчет об оценке ипотечного кредита оплачивается вами, заемщиком, но, как правило, полностью в интересах ипотечного кредитора, но это не всегда так. Кредитор будет иметь определенные минимальные требования к соотношению кредита к стоимости, и в отчете будет установлено, что недвижимость имеет достаточную стоимость, чтобы соответствовать этим стандартам. В отчете не нужно оценивать недвижимость по покупной цене, если соотношение кредита к стоимости все еще соблюдается.

Оценка или обследование не нужны, если вам не требуется ипотека. Тем не менее, учитывая соответствующие суммы, было бы целесообразно провести оценочное исследование в той или иной форме компетентным независимым сертифицированным оценщиком RICS третьей стороной.

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. �?сточники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

�?сходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918. 5 комнат. Состояние квартиры – под отделку. На дату оценки квартира не эксплуатируется.
Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке	Затратный подход: не использовался. Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. Доходный подход: не использовался.
�?тоговая рыночная стоимость объекта оценки	27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС

Таблица 3. Сведения о заказчике оценки

Фамилия �?мя Отчество	�?ванов Петр Васильевич
Местонахождение	г.Москва , ул. Гришакина, д. 199
Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ	Российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001 г. Москва ОВД Клязьмино.

I. Материалы, переданные заказчиком:

1. Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.
2. Копия кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 от 23.07.2008 г.
3. Копия экспликации от 23.07.2008 г.

II. Законодательные и нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
   №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года.
2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года
   №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).
4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

III. Монографии и методологические материалы:

1. �?нвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр., 2005г.
2. Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2002-496 с.
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).
4. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с.
5. Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы: Грибовский С.В., �?ванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., г.Москва, «�?НТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.

Где лучше заказать оценку?

Заемщик вправе обратиться и к независимому оценщику, и в компанию, аккредитованную банком. Но, чтобы избежать затягивания сроков оформления документов или возврата отчета на доработку, желательно пользоваться услугами компаний, которые уже сотрудничают с банком, знают его требования и отражают в отчете все необходимые банку критерии.

Если выбрана аккредитованная банком компания, то проверять документы, подтверждающие законность ее деятельности, не придется. У независимой компании необходимо проверить наличие следующих документов:

• учредительные документы;
• разрешительные документы на оценочную деятельность;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• полис страхования гражданской ответственности;
• информацию о наличии профильного образования у сотрудников;
• документы, подтверждающие, что компания состоит в саморегулируемой организации оценщиков, которая осуществляет контроль за данной деятельностью.

Можно ли сделать завышение или занижение стоимости

Иногда заемщик хочет видеть в отчете сумму, несколько отличающуюся от реальной величины. Сделать это можно, но без фанатизма. Диапазон цен даже на сравнительно похожие объекты довольно широк. Поэтому итоговую величину можно скорректировать. Об этом нужно сообщить независимому эксперту. И если он согласится проставить в документе нужные цифры, может потребоваться дополнительная оплата.

Оценщик, прописывания в отчете недействительные данные, ставит под угрозу репутацию своей фирмы. Для исключения риском не рекомендуется отклоняться от реальной стоимости имущества более чем на 20-30%. Если же Сбербанк заподозрит, что оценка была выставлена несправедливо, заемщику в ипотеке будет отказано.

Что должно быть в отчете

После оценки эксперт должен передать вам лично или в банк напрямую отчет — это многостраничный документ, оформленный в соответствии с законом. В нем должны быть указаны данные оценщика, включая копию его страхового полиса, и данные квартиры — подробное описание объекта с установленной ценой. В отчете оценщик обосновывает выбор метода оценки и описывает процесс определения цены.

Вот что еще прикладывают к отчету:

• документы, которые использовал оценщик, например, технический паспорт;
• фотографии недвижимости, по которым можно оценить состояние объекта;
• наличие перепланировок и документы о согласовании, если такие есть.

Какие данные нужны для проведения?

Оценщик заинтересован в том, чтобы получить об оцениваемом имуществе максимум достоверной информации, поэтому перечень факторов, влияющих на оценку, оказывается внушительным. Оценщику также предоставляются документы/копии:

1. Паспорт гражданина РФ хозяина квартиры.
2. ИНН владельца недвижимости.
3. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, комплект документов по ипотеке, свидетельство о праве на наследство, договор отчуждения).
4. Выписка из Реестра прав собственности (если есть).
5. Планировка квартиры, документы по перепланировке, если была проведена.

Документы предоставляются для проверки юридической чистоты жилья и подтверждения права собственности владельца. Для проведения оценки потребуются также экономические, материальные, технические и другие характеристики квартиры.

• Тип дома, год постройки, материал стен, полов и перекрытий, состояние здания. Аварийность дома резко снижает привлекательность жилья.
• Расположение дома (насколько удалены транспортные сети, где находятся объекты социальной инфраструктуру, оснащен ли район качественными дорогами).
• Инфраструктура (лифт, охрана, стоянка, парковка, гараж – есть ли?).
• Состояние подъезда и придомовой территории.
• Этаж (квартиры на первом и последнем этажах, обычно, продаются по сниженной стоимости, компенсируя потенциальные неудобства с окнами и крышей).
• Вид из окна, уровень шума в районе.
• Площадь квартиры, планировка.
• Наличие балкона, лоджии.
• Высота потолков.

Учитываются и индивидуальные особенности жилья – наличие ремонта, состояние сантехники, тип окон, балкон (если присутствует).

Что хочет узнать банк?

Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.

---

Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?

Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.

---

Таблица 1. Основные положения об оценке Объекта.

Основание для проведения Оценщиком оценки Объекта:	Договор № 01/002/1010 от 10.10.2003 г.
Точное описание Объекта:	нежилые офисные помещения, площадью 126,0 кв.м., находящие-ся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, Пет-ровская ул., д. 7
Реквизиты собственника (Заказчика оценки):	ООО «ООО» Почтовый адрес: Место нахождения: р/с № к/с № БИК ИНН
Остаточная стоимость Объекта на 01.10.2004 г.	3 469 952 руб.
Вид стоимости Объекта	рыночная
Период проведения оценки	10.10.200Е г. — 16.10.200Е г.
Дата определения стоимости Объекта (дата проведения оценки):	10.10.200Е г.
Дата составления отчета:	16.10.200Е г.
Цели проведения оценки Объекта:	установление обусловленной Договором стоимости Объекта
Задачи проведения оценки Объекта:	Определение стоимости Объекта для получения кредита в банке

Составивший настоящий Отчет Оценщик гарантирует, что в соответствии с имеющимися у него данными: 1. Содержащиеся в настоящем Отчете расчеты, выводы, заключения и мнения принадлежат Специалистам и действительны с учетом оговоренных допущений, ограничений и пределов применения полученного результата проведения оценки Объекта. 2. Оценка Объекта проводилась Оценщиком при соблюдении требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 3. Оценка проведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (//Российская газета. — 06 авг. 1998. № 148 — 149), а также в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 «Об ут-верждении стандартов оценки» (//Российская Бизнес — газета. — 24 июля 2001. № 29). 4. Приведенные в настоящем Отчете данные, на основе которых проводилась оценка Объекта, были собраны Оценщиком и обработаны добросовестно и основательно, в связи с чем обеспечивают достоверность настоящего Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. 5. Оценщик имеет в своем штате специалиста, для которого данное место работы является основным, и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение про-фессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осущест-влением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образова-ния или программами профессиональной переподготовки работников. 6. Защита прав Заказчика обеспечивается страхованием гражданской ответственности Оценщика (Полис «РЕСОпрофи» страхования гражданской ответственности оценщиков № 922/04251 от 17 июля 2003 года, страховая сумма 30 000 000 рублей).

Сколько стоят услуги оценщиков?

• За квартиру площадью менее 100 кв. м — от 5 000 тенге, жилой дом с земельным участком — от 10 000 тенге. При площади более 101 квадрата добавляется 50 тенге за каждый квадратный метр.
• Земельный участок под ИЖС, ЛПХ, садоводство — от 10 000 тенге, под строительство коммерческой недвижимости, МЖС и крестьянское хозяйство — от 15 000 тенге, для сельскохозяйственных угодий — от 20 000 тенге.
• Ущерб имущества (залив, пожар и т. д.) — от 15 000 до 50 000 тенге.
• Магазин, офис — от 15 000 тенге за объект площадью 100 кв. м + 40 тенге за 1 кв. м свыше 101 квадрата.
• Административное, складское, производственное здание — от 15 000 тенге за объект до 25–60 тенге за 1 кв. м (чем больше площадь, тем меньше плата).

Похожие записи:

• Установление отцовства в добровольном и принудительном порядке
• Проезд на красный свет светофора: штраф 2023 года
• Денежные выплаты многодетным семьям: какие суммы положены от государства