Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и квартира: в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Можно ли перевести апартаменты в квартиру
Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.
Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.
Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара
Хотите купить апартаменты в Краснодаре? У нас есть предложения от ведущих застройщиков города. Мы забронируем для вас планировку, лично покажем объект или поможем купить апартаменты дистанционно. Для этого не нужно приезжать в Краснодар. Посмотрите планировки в готовом комплексе Pushkin Apartments & Loft и в строящемся проекте Depelopmenz Plaza. Ответим на любые вопросы об апартаментах и подберем для вас лучшее решение для инвестиций в аренду или обустройства собственного уютного дома.
В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.
В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.
Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.
Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.
Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.
Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.
Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.
Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией. Воспользуйтесь поиском по новостройкам на нашем сайте, чтобы быстро найти недвижимость от надежного застройщика.
Перед покупкой жилья необходимо детально изучить тонкости приобретения и продажи помещения:
- Риски. При строительстве дома возможна заморозка проекта из-за нехватки финансирования. Если комплекс состоит из апартаментов и квартир, остановка возведения в 80% случаев приходится на первую категорию. Чтобы не попасть в категорию обманутых дольщиков, проверить юридический статус застройщика и количество сданных в эксплуатацию объектов.
- Спрос. Несмотря на разницу цен (апартаменты дешевле), предпочтение отдается квартирам.
- Использование государственных субсидий. Ипотечное кредитование имеет схожие условия предоставления займа, но при оформлении апартаментов исключена возможность оплаты части долга материнским капиталом.
- Получение налогового вычета. Опция доступна покупателям квартир. Подать заявку можно через три года владения.
- Аренда. Для этой цели используются апартаменты. Ставка эквивалентна сдаче квартир, но окупается быстрее. Например, передача помещения третьим лицам для коммерческой деятельности. Однако здесь учитывается удобство расположения, наличие парковки, удаленность от центра.
- Коммунальные платежи. Современные новостройки включают оба типа жилых помещений, поэтому усредняют счета. Другими словами, разница в платежах минимальна.
- Продажа. Лояльность покупателей направлена на квартиры. Жилая недвижимость имеет конкретный юридический статус, обслуживание дешевле, налогообложение меньше, чем у апартаментов. Кроме этого сегмент рынка шире. Даже в случае срочной продажи проще найти покупателя.
Для справки! Проводить сделку рекомендовано в присутствии эксперта. Это позволит избежать неприятных последствий, связанных с юридической чистотой.
Что выгоднее купить, чтоб потом перепродать
Оба вида недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Учитывая нынешние тенденции и более быстрый прирост стоимости квадратного метра в квартирах новостроек, при покупке жилья с целью дальнейшей перепродажи значительно выгоднее вкладывать средства в квартиру. Такая позиция основана на данных ряда подсчетов, показывающих, что за последний год средняя цена 1 кв. м апартаментов в новостройках снизилась на 2,6%, за исключением небоскребов «Москва-Сити», а квартир выросла на 4,3%.
Эксперты считают причиной подобных изменений в средних ценах за квадратный метр в объектах недвижимости первичного рынка высокую степень готовности проектов и довольно малое количество стартов продаж. Таким образом, если приобрести жилье в новостройке на этапе котлована, после ввода здания в эксплуатацию можно заработать на перепродаже 30—40% от вложенных средств. А если еще и отложить продажу квартиры на 3 года, покупатель может дополнительно получить налоговый вычет, средняя величина которого составляет порядка 260 тыс. рублей. Для владельцев апартаментов подобные «бонусы» не предусмотрены. А учитывая то, что не каждый покупатель рискнет купить недвижимость с неопределенным юридическим статусом и высокими накладными расходами, продать квартиру будет легче и быстрее.
Но, в отличие от апарт-комплексов комфорт-класса, стоимость апартаментов в зданиях премиум-класса уверенно удерживаются на своих позициях. Это позволяет им составить уверенную конкуренцию квартирам с точки зрения получения материальной выгоды на перепродаже.
Но, принимая решение приобрести недвижимость на этапе котлована, нужно учитывать все возможные риски и в первую очередь внимательно выбирать девелопера. По данным статистики за последние 7 лет, строительство каждого 10-го апарт-комплекса замораживается. В то время как количество замороженных строек домов с квартирами не превышает 2,4%. Учитывая это, многие инвесторы обратили внимание именно на элитные апартаменты «Москва-Сити», так как их девелоперами являются крупнейшие компании, в частности Capital Group, не оставляющие проекты незаконченными даже в условиях сложной экономической ситуации.
Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.
Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.
Основные отличия апартаментов от квартир
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.
Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.
Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.
Миф 2. Высокие налоги на апартаменты
И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений — 0,1%, а вот для апартаментов — уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.
Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:
| **Кадастровая стоимость помещения 60 кв. м (руб) ** | **Ставка налога** | **Размер налога** | |
|---|---|---|---|
| Апартаменты, Ярославское ш., д. 124 | 4 813 729,64 | 0,50% | 24 068,65 |
| Квартира, Ярославское ш., д. 122, к. 1 | 9 405 981,47 | 0,10% | 9 405,98 |
Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.
Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.
Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.
Юридический статус апартаментов
Для начала обратимся к Жилищному Кодексу РФ (ЖК РФ, или Кодекс).
Согласно статьям 15-17 Кодекса, жилое помещение должно быть не только пригодно, но и специально предназначено для постоянного проживания граждан, а также соответствовать определенным нормам и требованиям законодательства.
Между тем, гостиницы и иные средства размещения (а следовательно, и номера любой категории, в том числе апартаменты) предназначены не для постоянного, а для временного проживания граждан. Об этом, в частности, гласит п.3 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 9 октября 2015 года № 1085.
Таким образом, если помещение не признано жилым, оно (хотя прямо в законодательстве об этом не сказано) относится к категории «нежилых» И это несмотря на соблюдение всех санитарных и технических норм и правил.