Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможные варианты развития конфликта при долевой собственности в жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выделение долевых частей, если в квартире два и более владельца, можно произвести на бумаге или в натуре. Абстрактные доли, прописанные только по документам, именуются «идеальными», например, 1/4 2-х комнатной квартиры. Реальные доли привязаны к конкретным частям квартиры.
Чем «идеальные» доли отличаются от «реальных»?
Например, если два собственника претендуют на доли в трехкомнатной квартире 70 м 2 , одному из них может быть выделена комната площадью 15 м 2 , поскольку она является изолированным помещением. Кухня, ванная, туалет останутся «идеальной» долей в общем долевом владении.
Натуральная доля, выделенная одному из собственников, должна быть не менее 28 м 2 , согласно СНиП 31-01-2003. Но современные квартиры крайне невыгодно делить на равные части. Для этого потребуется перепланировка, подвод коммуникаций, ремонт и т.д. В некоторых случаях незаконная перепланировка усложняет выделение долевых частей.
Как продать долю в квартире
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2020; Информация Росреестра от 17.10.2020; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).
Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Чем «идеальные» доли отличаются от «реальных»?
Выделение долевых частей, если в квартире два и более владельца, можно произвести на бумаге или в натуре. Абстрактные доли, прописанные только по документам, именуются «идеальными», например, 1/4 2-х комнатной квартиры. Реальные доли привязаны к конкретным частям квартиры.
Например, если два собственника претендуют на доли в трехкомнатной квартире 70 м 2 , одному из них может быть выделена комната площадью 15 м 2 , поскольку она является изолированным помещением. Кухня, ванная, туалет останутся «идеальной» долей в общем долевом владении.
Натуральная доля, выделенная одному из собственников, должна быть не менее 28 м 2 , согласно СНиП 31-01-2003. Но современные квартиры крайне невыгодно делить на равные части. Для этого потребуется перепланировка, подвод коммуникаций, ремонт и т.д. В некоторых случаях незаконная перепланировка усложняет выделение долевых частей.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Можно ли покупать долю в квартире?
Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).
Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.
Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.
Пример: Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.
Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила. Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу. Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.
○ Особенности долевой собственности супругов.
Любое имущество, купленное супругами в период брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения за чьи средства оно приобреталось и на кого оформлено.
Статья 34 СК РФ: 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
При оформлении имущества на мужа и жену единовременно собственность будет считаться долевой. Как правило, доли у супругов равные, но могут встречаться и другие варианты.
Как бы ни была оформлена собственность, ни один из супругов не может ничего сделать с имуществом без нотариального согласия второго супруга.
Пункт 3 ст. 35 СК РФ: Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.
Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры. И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.
Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов. Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам. В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.
Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности. При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли. Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.
Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.
Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения
Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
Мифы о долевой собственности на жилое помещение
Распоряжаться квартирой возможно только с согласия всех собственников. Если все согласны продать свои доли одному покупателю, проблем не возникает. Если в сделке заинтересован только один из собственников, он должен действовать как описано выше: извещение о продаже — продажа- регистрация перехода прав.
Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК.
Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен.
Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.
Доля, которой располагает собственник в квартире – его личное имущество. Несмотря на то, что квартира целиком ему не принадлежит, он имеет полное право распоряжаться своей частью так, как сочтёт нужным. К сожалению, это естественное для цивилизованных стран право каждого человека на имущественную свободу в конфликтных ситуациях становится настоящим оружием против других дольщиков.
Как говорилось ранее, полностью запретить совершеннолетнему собственнику продажу доли в квартире невозможно. Но сейчас возможен полный запрет на продажу микродолей.
Раньше, когда это было возможно, мошенники или просто дольщики, желающие досадить родственникам, перебирались в другое доступное жильё, а свою часть распродавали по мелким частям ( 1 м. кв. и менее). По закону сделка проходила, владелец получал свои деньги и съезжал, оставляя других дольщиков с множеством новых «хозяев» – как правило, совершенно посторонними людьми маргинального типа.
Для продажи долей, подходящих по нормам для одного человека, действуют только ограничения на пользу остальным дольщикам.
С 2017 года все сделки, связанные с долями в недвижимом имуществе, обязательно проводятся под наблюдением нотариуса. Без обращения к такому специалисту сделка будет считаться недействительной и позволить такую жилищную махинацию могут только совсем юридически неграмотные дольщики.
Если ваш совладелец самовольно и незаконно продал микродолю третьим лицам или стандартную долю, не уведомив остальных дольщиков, вы можете обратиться в суд, где сделка также будет признана недействительной.
Споры об определении порядка пользования квартирой
Порядок пользования имуществом может быть согласован как устно, так и письменно, однако в спорной ситуации его определяет суд. Перед подачей иска следует направить остальным собственникам официальное предложение заключить соглашение об определении порядка пользованием. Хотя такая обязанность и не предусмотрена законодателем, это действие даст суду объективное доказательство того, что между сторонами наличествует спор.
В иске необходимо конкретно указать, как именно истец просит определить порядок пользования спорным помещением. Это необходимо не только в отношении жилых помещений квартиры, но и в отношении вспомогательных. Так, например, в требованиях необходимо указывать, что кухня, санузел и коридор являются местами общего пользования собственников. Балкон, как правило, суд относит к местам общего пользования, если того позволяет планировка помещения, например, если выход на него оборудован из кухни или комнаты, в отношении которой устанавливается порядок совместного использования (проходная комната).
Если иск не содержит иных требований, кроме определения порядка пользования, то дело подсудно мировому судье по месту нахождения спорного помещения.
Если присутствуют требования о вселении, выселении и т. п., то заявление необходимо подавать уже в районный суд.
При рассмотрении дел данной категории суды учитывают не только фактически сложившийся порядок пользования помещением, но и исследуют определенные обстоятельства, свидетельствующие о нуждаемости каждого собственника в конкретной комнате, поэтому нужно подробно изложить их в исковом заявлении. Например, если один собственник проживает с семьей в двухкомнатной квартире, а второй собственник живет один, то исходя из потребностей каждого собственника первому будет выделена в пользование бОльшая комната. Размер долей сособственников также учитывается.
Если отсутствует возможность определить порядок пользования в идеально равных долях, то собственник, чья доля площади уменьшилась, вправе требовать компенсации от остальных сособственников исходя из рыночной стоимости квадратного метра.
Кроме того, суд должен учесть и реальную возможность совместного пользования, а именно возможность выделения каждому сособственнику отдельной жилой комнаты в помещении, поэтому определение порядка пользования квартирами-студиями и однокомнатным квартирами возможно только в том случае, если имеется техническая возможность оборудования двух изолированных жилых комнат с достаточной долей естественного освещения (в каждой должно быть окно). Выводы о возможности или невозможности такой перепланировки суд может сделать на основании экспертного заключения. В случае невозможности перепланировки помещения в соответствии с требованиями истца в их удовлетворении будет отказано.
Долевая собственность — как разрешить конфликты
Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.
Что такое доля в квартире?
Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.
Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.
Порядок действий примерно таков:
- Первое, что нужно сделать, прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
- Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру.
Подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.
Если соглашение о продаже квартиры не достигнуто
В этом случае продать квартиру не получится: невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.
Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной.
Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:
- долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
- совместная собственность без выделения долей.
Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.
Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.
Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:
- владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
- распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
- эксплуатировать свое имущество.
Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя. Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев. Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.
Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев. Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли. К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.
К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:
- налоги на общее недвижимое имущество;
- платежи за коммунальные услуги.
Полезно! Неприятным моментом, может быть задолженность по квартплате, которая может образоваться в результате уклонения одного из совладельцев. Тогда лучше открыть лицевые счета на каждого из хозяев, но сделать это можно через суд.
Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.
Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.
Как продать квартиру, если другие собственники против: правовые нюансы
К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:
- Паспорт заявителя.
- Доказательства.
- Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.
Расходы в данном случае будут во многом идентичными представленным выше, однако вместо обращения к нотариусу будет обращение в суд. Как следствие, будет использоваться госпошлина, определенная исходя из ст.333.19 НК РФ (пп.1, п.1).
Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупается доля в квартире. Ни для кого не секрет, что не малая часть долей квартир в Москве приобретается с целью получения Московской прописки
, хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской мизерные доли в квартирах.
С регистрацией по месту жительства (пропиской) у нового собственника доли в квартире
проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности. Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не всегда просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.
В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое. Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.
При заселении на долю в квартире с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства, в общедолевую квартиру потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут там в дальнейшем прописываться и проживать. Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого.
И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо,
покупка доли в квартире бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.
Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.
Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:
- продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
- стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
- хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.
Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.
Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.
Если говорить на примере квартиры, то наличие в собственности доли в ней редко означает то, что у владельца есть право на конкретную комнату (даже при условии, что отдельная комната может быть выделена каждому). Речь идет о доле в праве собственности, и эта доля может быть меньше, больше или равна долям остальных владельцев. То есть каждый сантиметр квартиры включает в себя долю другого владельца, именно с этим связаны трудности по определению порядка пользования жилплощадью. Если мирно решить этот вопрос не получается, то к процессу подключается суд.
Также возможен вариант, когда доля является реальной, то есть привязанной к той или иной части квартиры: к примеру, комната 14 квадратных метров в «двушке» площадью 55 «квадратов». Фактически квартира в этом случае становится коммунальной. Такая доля может представлять собой лишь изолированное жилое помещение (комнату), санузел, кухня, коридор и пр. всегда будут в общей долевой собственности.
Закон никак не ограничивает количественный и качественный составы владельцев долей. Недвижимость может быть в собственности только у физлиц/юрлиц или одновременно у физлиц и юрлиц.
Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.
У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.
Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.
Без получения согласия других собственников можно зарегистрироваться в квартире самому, а также прописать в ней своих детей — местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). А вот чтобы зарегистрировать родителей, мужа (жену), иных родственников или лицо, с которым нет родственной связи вообще, потребуется согласие от всех остальных собственников.
Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.
В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.
Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.
В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, 1/40), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет 1/3 или 1/2 квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.
Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.
Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.
Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.
Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.
Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.
Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:
- брачном договоре,
- договоре купли-продажи;
- договоре дарения.
Стоит учитывать, что последние изменения законодательства требуют нотариального удостоверения купли-продажи.
Один из видов государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, средства по которой выдаются в том числе на улучшение жилищных условий семьи.
На покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, но их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.
Другие варианты продажи доли
Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.
Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.
Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.
НЕ нужно письменно уведомлять других собственников о продаже. Тем более получать чьё-либо согласие
Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, когда другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.
ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ
Пример №1: У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.
Пример №2: У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.
Пример №3: У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.
Пример №4: Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.
Этапы и расходы:
- Этап №1 – Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
- Этап №2 — Выберите нотариуса
- Этап №3 – Собираем документы
- Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли
- Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию
- Этап №6 – Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы
- Стоимость услуг нотариуса при оформлении
○ Что такое отчуждение доли?
Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.
Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.