Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.

Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно

По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.

Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.

Зачем банку квартира — он будет в ней жить? Нет, жильё как таковое банку не нужно, ему нужны деньги, которые он не получил или недополучил от заёмщика. Поэтому конечная цель обращения взыскания — это обычно продажа залога и возмещение убытков за счёт вырученных денег.

Кто и как будет продавать имущество? Идеальный вариант – быстрая продажа с публичных торгов. Этот путь используется, если вопрос решался через суд. Суд в решении определяет начальную продажную стоимость имущества, и специализированная организация проводит торги согласно Гражданскому кодексу. Вырученные деньги идут взыскателю в погашение задолженности заёмщика.

Если же имущество перешло залогодержателю без суда, по соглашению сторон, то его можно продать на открытом аукционе.

Есть и ещё два варианта. Если имущество не удалось продать или залогодержатель не прочь оставить его себе, не выручая за него денег, то так тому и быть: закон не запрещает обходиться без продажи. Также залогодержатель может попытаться самостоятельно продать залог, никого не привлекая.

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

• жизни;
• залога (покупаемой квартиры).

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

• пол;
• возраст;
• состояние здоровья.

Почему продают квартиру, находящуюся в ипотеке?

Ипотечная квартира может отойти банку в судебном порядке по причине того, что заемщик задерживал выплаты согласно кредитному договору. В результате владелец продает объект недвижимости через публичные торги. Подобные ситуации для современного рынка недвижимости вполне привычны. Однако если владелец самостоятельно принимает решение о продаже квартиры, потенциальные покупатели нередко к этому относятся с долей подозрений. Причин для продажи может быть множество:

1. Владелец решил переехать в другой город по работе, и квартира больше не нужна.
2. Продавца интересует покупка квартиры с большей квадратурой из-за появления нового члена семьи.
3. Супруги при разводе хотят закрыть кредит, поделив деньги за недвижимость между собой.
4. Ввиду смены финансовых обстоятельств заёмщик попросту может не справляться со своими долговыми обязательствами и принимает решение продать квартиру до момента, когда ситуация станет критической.

Сегодня в России около половины сделок купли-продажи недвижимости проходит с привлечением ипотеки. Соответственно, стремительно увеличивается численность квартир, заложенных банком. Поэтому не стоит относиться к этому вопросу с излишней настороженностью.

Купля-продажа с погашением кредита во время сделки

Для проведения подобных сделок следует изначально получить согласие от финансового учреждения, где был взят кредит. Приобретение недвижимости за наличные денежные средства является наиболее безопасным вариантом. В таком случае защищены все участники – не только покупатель, но и банк. Рассмотрим на примере предполагаемый алгоритм действий.

Квартира продается за 3 миллиона рублей. В финансовой организации было получено согласие на сделку, определена сумма долга перед банком, который остался. Он составляет 500 тысяч рублей. Дальнейший алгоритм действий:

1. С целью проведения расчетов используется две ячейки. Перед тем, как приступить к подписанию договора купли-продажи, покупатель закладывает в них деньги. Соответственно, в одну он положит 500 тысяч рублей, а во вторую – 2,5 миллиона.
2. В документации на ячейки предстоит детально прописать, кто и когда сможет забрать купюры.
3. После того, как договор был подписан, и согласно действующему законодательству, были переданы права собственности на недвижимость в Росреестре, финансовое учреждение может получить из своей ячейки 500 тысяч, а продавец из своей – 2,5 миллиона.
4. Покупателю же предоставляется закладная, позволяющая снять обременения. В случае срыва сделки покупатель может вернуть свои деньги, при этом остальные участники останутся в прежней ситуации.

В некоторых случаях деньги вносятся не с использованием ячейки, а сразу в банк. Независимо от выбранного способа платежа, финансовая организация все равно максимально активно принимает участие в процессе купли-продажи квартиры, находящейся в залоге.

Какие недостатки у вторичного жилья?

• Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
• Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
• Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.

Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?

• На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.

• Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.

• Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.

• При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.

• Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.

• Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.

Как купить квартиру, обременённую залогом

На самом деле способов покупки кредитной квартиры несколько. Самый распространенный вариант — погашение самой ипотеки прямо во время сделки. Здесь нужно получить согласие банка-залогодержателя на проведение сделки, а покупатель приобретает недвижимость за наличные. Здесь защищены все: и банк, и продавец, и покупатель. Происходит эта процедура так: банк дает согласие на сделку и озвучивает оставшуюся сумму долга. Расчет производится с использованием банковских ячеек, в которые еще до подписания договора купли-продажи покупатель помещает свои деньги: в одну — оставшийся долг для банка, во вторую — остальную сумму стоимости недвижимости для продавца. Затем подписывается полноценный договор купли-продажи и происходит регистрация права собственности покупателя в Росреестре. После банк забирает свои деньги в счет долга, покупатель — закладную на квартиру и снимает обременение, а продавец — свои деньги из второй ячейки. В случае срыва сделки по той или иной причине покупатель ничего не потеряет.

Важные нюансы для ипотечника

• Завышение цены квартиры в ДКП используется, как способ получить займ без первоначального взноса. Для этого в договоре указывается сумма на 10-20% выше фактической, эти 10-20% выступают в качестве первоначального взноса. Покупатель получает от собственника расписку о получении средств, которую предоставляет в банк в качестве доказательства.

  Есть ли риск для покупателя при завышении стоимости объекта сделки?

  1. Банк может отказать в займе, если оценочная экспертиза подтвердит завышение цены.
  2. Ипотека без первоначального взноса предполагает повышенные проценты по кредиту.
  3. Если факт завышения будет обнаружен государством, заемщик лишится налогового вычета.
• Дополнительные расходы в виде комиссий от банка, надбавок, обязательного страхования имущества и здоровья заемщика.
• Ограничения накладываемые банком на использование жилища, например, на возможность прописать в ней людей, перепланировку и т.д.

  Важно! Чтобы избежать подобных проблем, стоит изучить кредитный договор до его подписания.

• Риск утраты имущества.

Сделать сделку купли-продажи квартиры с привлечением ипотеки безопаснее поможет ответственность и юридическая грамотность обеих сторон.

Как купить ипотечную квартиру на примере?

Расскажу, как купить ипотечную квартиру в ипотеку на личном примере. Долг при покупке выбранного мною объекта был равен 600 000 руб.

В идеале ипотечный договор требует разрешения на продажу таких квартир. В действительности оказывается, что банку важнее платежеспособный покупатель, способный закрыть ипотеку и вернуть деньги.

Чтобы оформить покупку квартиры, пришлось погасить задолженность продающей стороны по кредиту в 600 000 рублей.

Встретились с продавцом в банке-кредиторе, где и был подписан предварительный договор купли-продажи. Мои деньги сразу ушли по назначению, будучи положенными на счет продавцом.

Впереди ожидало списание, получение закладной и снятие обременения с квартиры.

Аренда как альтернатива ипотечному кредитованию

Люди берут ипотеку, потому что мечтают поскорее поселиться в собственном жилье, а не скитаться по съемным квартирам.

Многие из них не понимают, зачем платить за проживание кому-то, если лучше отдавать те же деньги, но за свою жилплощадь. На самом деле у аренды тоже есть свои плюсы.

Основные преимущества аренды:

• не нужно иметь в наличии сразу большую сумму денег;
• арендатор сам выбирает район и наполнение квартиры или дома;
• ремонтные работы и обустройство жилья проводится за счет хозяина недвижимости;
• при потере возможности платить арендную плату легко найти вариант подешевле и переехать.

Главный минус аренды жилья — нестабильность. Хозяин имеет право выселить жильцов в любой момент. И им придется за короткий срок найти другую жилплощадь. Плюс в съемной квартире собственники не всегда прописывают своих арендаторов, а без регистрации бывает трудно даже на работу устроиться. Поэтому риски есть и у аренды, и у ипотеки.

Залоговый статус ипотечного жилья подразумевает ограничение возможности должника (покупателя) распоряжаться приобретенной квартирой в течение всего срока действия кредитного договора с банком, то есть до момента окончательного погашения всех обязательств по целевой жилищной ссуде. Чтобы законно совершить какую-либо правовую сделку с жилплощадью, находящейся в залоге по условиям действующей ипотеки, владелец квартиры (заемщик) должен заручиться согласием кредитора (залогодержателя).

Нередко бывает и так, что заемщик оказывается не в состоянии своевременно выплачивать ипотеку, регулярно допуская возникновение просрочек при внесении банку ежемесячных кредитных платежей.

Если просроченный долг по непогашенной ипотеке накапливается, а ситуация с платежеспособностью заемщика не улучшается, кредитор вправе реализовать залоговое жилье, получив соответствующее разрешение через суд.

Надо отметить, что покупка квартиры, пребывающей в залоге по невыплаченной ипотеке, становится очень выгодным и удобным способом решения жилищного вопроса. Между тем, сама процедура купли-продажи жилья, находящегося в залоговом обременении, имеет множество нюансов, в которых потенциальному покупателю ипотечной недвижимости следует очень хорошо ориентироваться. Речь идет о ключевых особенностях такой сделки, её правовых последствиях, преимуществах, недостатках, рисках. Следует также иметь в виду, что специфика реализации какой-либо сделки в отношении недвижимости с обременением может потребовать учета самых разных обстоятельств (например, возможные претензии должника на материнский капитал, который ранее использовался для погашения жилищной ссуды). Рассмотрим более детально, как купить квартиру, если она в ипотеке у продавца.

А как правильно оформлять ипотеку на жилье: советы

• В этом вопросе даже 0,5% процента играют роль. Поэтому очень внимательно изучайте предложения от банков, выбрав не только самый низкий процент, но и оптимальный для вас срок. Ведь сумма будет достаточно значительной. А значит разница в процентах, например 0,5 %, за 20 лет составит больше 200 тыс. рублей. А если оформите сроком на 30 лет или больше – свыше 450 тыс.
• Многие возлагают надежды на иностранные валюты. Запомните – ипотеку стоит брать только в той валюте, в которой и получаете зарплату! Скачки доллара забрали уже много квартир у граждан, поскольку те просто не могли потянуть разницу в переплате.
• Мы уже затрагивали тему – брать ипотеку стоит только в фиксированных процентах. Очень хотелось бы, чтобы процентные ставки снижались, но в реальности они с каждым годом только увеличиваются. Или же это снижение имеет кратковременный характер перед большим прыжком. Поэтому плавающая ставка – это ваши лишние траты!
• Смотрите на вещи реально! Если вы в голове просчитали выплатить кредит за 10 лет, то результат может быть плачевным. Дело в том, что любой форс-мажор выбьет вас из колеи. Ведь чем меньше срок, тем больше платить. А если из-за болезни в этом месяце вы не сможете внести нужную сумму, то пойдет прострочка. Поэтому лучше оформляйте на больший срок, а при возможности досрочно погашайте кредит.
• Если вам нужно покупать мебель и делать ремонт, то лучше сразу же меньше вносите при первом взносе или же берите максимальную сумму. То есть, в один кредит вы уже обустроите свое жилье.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Шаг 1. Решая вопрос, как взять ипотеку на вторичное жилье и с чего начать, обязательно воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на популярных сайтах ведущих банков. Это даст ориентировочные результаты о процентной ставке, размере ссуды и ежемесячных платежах. Предварительная консультация по телефону со специалистами банка дополнит информацию о сопутствующих расходах на страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.

Шаг 2. Нужно получить одобрение банка на ипотечный кредит. Необходимо заранее подготовить документы на заемщика и созаемщика:

• справка с места работы о доходах за последний отчетный год (по форме 2-НДФЛ);
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• копия паспорта (сотрудники банка могут сделать копии с оригинала самостоятельно) СНИЛС;
• анкета, заполняется на месте в банке.

Похожие записи:

• Срок возврата налогового вычета в 2021 году
• Вычет предоставляется не по всем тратам на строительство дома
• Как правильно оформить договор дарения недвижимости?