Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Советы арендаторам в связи с коронавирусом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?
Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»
ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.
Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.
В другом Определении от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009 ВАС РФ пришел к выводу, что поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.
Думаю, что все указанные правоположения, разработанные как Высшим Арбитражным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ, должные применяться и в последующих спорах между арендаторами и арендодателями относительно внесения арендной платы при не использовании недвижимого имущества в период пандемии, поскольку не утратили своей актуальности.
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*
*Поэтапная оплата услуг. Предоплата — только сумма государственной пошлины: от
| Услуга | Стоимость (руб.) |
| Оценка перспективы ведения дела | Бесплатно |
| Подготовка и подача искового заявления и сопутствующих документов | 10 000 (бесплатно при заказе ведения дела в первой инстанции) |
| Ведение дела в первой инстанции (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
50 000 |
| Ведение дела в апелляционной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
|
| — с нуля | 50 000 |
| — при переводе из первой инстанции | 10 000 за дополнительную инстанцию |
| Ведение дела в кассационной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
|
| — с нуля | 50 000 |
| — при переводе из первой / апелляционной инстанции | 10 000 за дополнительную инстанцию |
| Исполнительное производство | 5 000 + 5-10% от фактически взысканной суммы |
Пишем уведомление арендодателю о наступлении форс-мажора
В случае наличия обстоятельств наступления фактор форс-мажора необходимо быстро уведомить арендодателя. В какой срок и каким образом это нужно сделать?
При не уведомлении арендодателя о наступлении соответствующих обстоятельств или выполнение данных действий с опозданием можно утратить возможность избежать наступления соответствующего вида ответственности. Срок необходимо соблюдать, когда о нем прямо указано в соглашении, т.е. присутствует пресекательная норма.
При написании уведомления нужно приводить ссылку на местные нормативно-правовые акты, принятые в регионе. Они должны:
- Признавать прямую пандемию и введение режима повышенной готовности к обстоятельствам непреодолимой силы.
- Содержат разнообразные запреты, не позволяющие пользоваться помещением в силу заключенного арендного соглашения.
Каким образом уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора
Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения
Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случает наиболее применим, к арендным правоотношениям тоже. Для использовании вышеуказанной нормы нужно соблюсти 4 главных пункта:
- При заключении арендного соглашения ни арендодатель, ни арендатор не могли предвидеть наступление обстоятельств непреодолимой силы. Договор аренды должен был быть подписан до пандемии.
- Нет возможности преодолеть возникшие ограничения и запреты в силу распространения коронавируса.
- Возможность платить арендные платежи по договору аренды существует, однако в полном объеме выполнять свои обязательства арендатор не может.
- Риск изменения обстоятельств не должен в силу возникших договорных правоотношений нести арендатор.
Вы не обязаны соглашаться с предложением арендатора расторгнуть договор.
Если вы согласны расторгнуть договор, сообщите арендатору об этом. Если арендатор не прислал проект соглашения о расторжении, можете приложить к письму свой вариант соглашения или попросить, чтобы его составил арендатор.
Если вы не согласны расторгнуть договор и у арендатора нет права на односторонний отказ от него, он может попытаться добиться расторжения через суд.
Суд может расторгнуть договор в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В частности, расторжение может быть возможно, если:
- обстоятельства существенно изменились по сравнению с тем, какими они были при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если причина расторжения только в коронавирусе и связанных с ним ограничениях, то, скорее всего, арендатор будет обосновывать требование о расторжении именно так;
- есть специальные основания для судебного расторжения договора аренды. Например, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
- вы допустили существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Учтите, что расторжение договора через суд достаточно длительная процедура.
- Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
- При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
- Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
В настоящий момент возникающие у арендаторов вопросы по снижению и отсрочке арендной платы, предоставлению арендных каникул в период пандемии коронавируса (COVID 19) регулируются следующими нормами права и документами:
- ГК РФ: форс-мажор (ст. 401 ГК РФ); изменение либо расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения (ст. 416-417 ГК РФ); встречное исполнение обязательства (ст. 328 ГК РФ);
- Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»;
- Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». В данном постановлении приведен список отраслей и ОКВЭДов, наиболее пострадавших от пандемии и, как следствие, бизнесы, входящие в эти отрасли имеют право на существенные льготы по аренде;
- Обзор Президиума Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020
Коронавирус – договор аренды. Что это для арендатора? Есть ли вакцина?
Скорее всего, это потеря клиентов и выручки. Изо дня в день российская экономика сталкивается с удручающими последствиями распространения вируса.
Самыми восприимчивыми к кризису субъектами рынка можно считать арендаторов коммерческой недвижимости, которые сталкиваются с тяготами арендных платежей, несмотря на масштабное уменьшение числа клиентов.
Во многих регионах в отношении бизнеса, особо в части B2C, уже ввели ограничения. Серьёзно пострадали различные отрасли бизнеса: магазины, кафе, стоматологические кабинеты, студии красоты и автосалоны.
Если карантинные меры будут пролонгированы, арендаторы попросту не смогут выплачивать арендные платежи. Как быть? Что делать?
Как изменятся условия по арендной плате
Гражданский кодекс РФ устанавливает обязанность арендатора вносить своевременно установленную договором арендную плату.
Но поскольку из-за коронавируса в России вести бизнес в прежнем режиме оказалось невозможно, новым законом № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 установлено право арендатора, соответствующего указанным выше критериям, потребовать от арендодателя предоставления отсрочки по оплате аренды на срок с момента введения режима повышенной готовности (или ЧС) в регионе и до 1 октября 2020 года.
Значит, с момента введения режима повышенной готовности или ЧС арендатор недвижимости может не платить арендную плату вплоть до снятия такого режима. Если ситуация стабилизируется и такой режим в субъекте РФ будет снят раньше, чем до 1 октября, то после снятия такого режима и до 1 октября 2020 года необходимо будет ежемесячно вносить только 50% от платы, указанной в договоре аренды.
Образовавшуюся задолженность по аренде надо будет погасить в период с 1 января 2021 до 1 января 2023 года. Плату можно будет вносить равными платежами, не чаще чем один раз в месяц, а сумма платежа не может превышать 50% от ежемесячной арендной платы, которая была установлена в договоре.
Более того, все меры ответственности или дополнительные платежи, установленные арендатором, не будут применяться в связи с отсрочкой.
Отдельно стоит сказать и про коммунальные платежи – арендатор обязан платить их без отсрочки в том случае, если они были включены в договор аренды. Но из этого правила есть исключение – в период действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ арендодателя могут освободить от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов – в этой ситуации платить коммунальные расходы не придется.
Стороны могут в соглашении к договору аренды установить и более мягкие по отношению к арендатору условия, чем указаны выше – например, продлить срок отсрочки, уменьшить размеры ежемесячных платежей.
Карантин, которого нет
Помимо Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний предусмотрены Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Его первая статья определяет карантин как ограничительное мероприятие, включающее административные, медико-санитарные, ветеринарные и иные меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний и предусматривающие особый режим хозяйственной и иной деятельности, ограничение передвижения населения, транспортных средств, грузов, товаров и животных.
Однако на момент написания статьи на территории Москвы карантин не введен. А значит, нет особого режима хозяйственной деятельности и ограничений на передвижение москвичей.
Кризис 2014–2015 годов был воспринят рынком коммерческой недвижимости как ситуация «идеального шторма» — тогда совпали падение рубля, сокращение доходов населения и высокие темпы строительства торговых центров. Однако на фоне нынешней ситуации тот кризис выглядит легким насморком. Сегодня арендаторы и владельцы коммерческой недвижимости в панике: к тотальным неплатежам добавляется неопределенность — никто не знает, как долго продлятся запреты. «Атомный взрыв. Апокалипсис!» — так ритейлеры и владельцы недвижимости расценивают текущее положение на рынке коммерческой недвижимости.
«В первый же день нерабочей недели к нам пришли все арендаторы и заявили: “Нам нечем платить аренду. У нас нет денег даже на оплату коммуналки”. Это та реальность, с которой мы должны мириться», — говорит представитель компании, имеющей большой пул объектов коммерческой недвижимости. Особенность текущей ситуации в том, что владельцам недвижимости сегодня крайне невыгодна потеря арендатора: найти нового в ближайшие месяцы будет практически невозможно.
«Значительная часть арендаторов и владельцев недвижимости достаточно конструктивно подходят к переговорам. Есть понимание, что они находятся в одной лодке, что они стратегические партнеры, что сейчас надо пойти на взаимные уступки и разделить убытки», — говорит эксперт в области недвижимости, автор книги «Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы» Дмитрий Лебедев.
У нынешнего кризиса по сравнению с кризисом 2014–2015 годов есть еще пара особенностей. У большинства бизнесов, не связанных с государством, сырьевыми рынками и ИТ, практически нет финансового «жирка»: последние четыре года прошли в условиях снижающихся доходов населения. И главное, совершенно непонятен сценарий этого кризиса. В 2014–2015 годах был довольно быстрый обвал рубля и медленное восстановление потребительского рынка. Сейчас же продолжительность карантина и глубина падения экономики совершенно непонятны.
Еще одно отличие от прошлого кризиса: сейчас речь идет не о пересмотре долгосрочных договоров аренды, а о временных послаблениях на период карантина. Ряд владельцев недвижимости сразу же пошли на кардинальный шаг и ввели на период карантина арендные каникулы. Так, группа Ingka Centres, владеющая торгово-развлекательными центрами «Мега» и магазинами IKEA, приняла решение не взимать арендную плату и сервисный сбор с магазинов, не работающих с 28 марта по 5 апреля. Компания R4S, имеющая портфель инвестиционной недвижимости площадью более 20 тыс. кв. м, предоставила арендные каникулы своим двумстам арендаторам, которые были вынуждены приостановить коммерческую деятельность.
Для сегмента стрит-ритейла весьма актуальным инструментом становится перевод арендаторов с фиксированной арендной платы на процент с оборота. Это, например, применяется для ресторанов, которые продолжают работать, пытаясь раскрутить сервис удаленной доставки еды. На процент с оборота переводят продовольственные супермаркеты и аптеки, которые на фоне других сегментов сегодня процветают. «Однако есть владельцы, которые настаивают на оплате аренды, пусть со скидками и отсрочками. Их аргумент: раз режим чрезвычайного ситуации в стране не введен, то карантин носит рекомендательный характер и не является форс-мажором. В ближайшее время мы увидим серию судов по этому вопросу. Интересно, какую позицию займут судьи, ведь карантин, введенный московским мэром Собяниным, с юридической точки зрения неправомочен. Это полномочия президента и парламента», — считает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Основной удар нового кризиса пришелся на рестораны и бары, кофейни, фитнес-клубы, салоны красоты, а также бизнес- и торговые центры. Сильно пострадал и фэшн-ритейл, особенно те компании, где не был хорошо развит сегмент онлайн-продаж. Интересно, что воспользоваться кризисом сейчас стараются и арендаторы из сравнительно успешных отраслей, например салоны связи и банки. Некоторые из них не сильно потеряли в выручке, но требуют огромных скидок вместе с «пострадавшими».
Для оценки влияния кризиса на сектор коммерческой недвижимости следует учитывать, что арендаторы в большинстве случаев при разрыве договора аренды несут крайне высокие издержки. Например, в торговых центрах обычная практика, когда при разрыве договора арендатор теряет депозит и авансовые арендные платежи — в сумме это может составлять три–шесть месячных арендных плат. Таким образом, большинство арендаторов поставлены сегодня почти в безвыходное положение. Работать им запретили власти. Платить аренду, тем более по старым ставкам, они не смогут. Но и расторгать договоры означает для них большой убыток.
Пересмотр или разрыв договоров аренды мог бы быть возможен при введении в стране или регионе режима чрезвычайной ситуации. По факту такое положение уже действует, так как магазины и торговые центры закрылись не по своей воле, а по решению государства. Но власти режим чрезвычайной ситуации не вводят, в том числе чтобы не допускать хаоса в экономике страны. Для рынка коммерческой недвижимости объявление форс-мажора является крайней мерой: в таком случае, по словам первого вице-премьера Андрея Белоусова, торговые центры «завалятся».
внесения изменений в договор аренды на период пандемии
(в части срока внесения платы).
НО: суды обычно указывают, что финансовый кризис, ухудшение фин.состояния – не существенное обстоятельство, а предпринимательский риск.
- Льготные основания:
Арендаторам, входящим в перечень наиболее пострадавших сфер экономики (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434, от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540), согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в течение 30 дней со дня обращения обязаны дать отсрочку.
Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на следующих условиях:
— отсрочку в размере всей арендной платы арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности;
— когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года;
— задолженность, образовавшаяся за период отсрочки, погашается с 1 января 2021 года до 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц.
Примечание: отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.
1.2. Снижения платежей либо уменьшения площадей
- Когда применяется: деятельность прекращена полностью или частично; из-за пандемии используется часть помещений.
В обоих случаях арендодатель не обязан соглашаться на снижение/уменьшение площадей, расчет только на его лояльность.
- Общие основания (льготных нет):
— статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств — основание для изменения договора (в части размеры платы);
— пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ — изменение используемой площади – основание для изменения платы.
- Дополнительное основание: пунктом 1 Постановления Правительства №439 от 03.04.2020 арендодателям рекомендовано уменьшать плату с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней
Примечание: исходя из сегодняшней практики, в среднем уменьшают платеж на 30-50%. Разумно в дополнительном соглашении об уменьшении платежа предусмотреть переходный период – постепенное увеличение оплаты после снятия ограничительных мер.
1.3. Приостановления договора / обязательства
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
| Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
| Арендатор может просить приостановить действие договора. Закон прямо не предусматривает основания приостановления договора – это возможно только по соглашению сторон. Примерным основанием может явиться статья 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае непредоставления помещения в пользование, арендатор вправе приостановить оплату. Статья применяется с оговоркой: помещение не предоставляется в пользование не по воле собственника, а из-за законных ограничений. | Арендатор может заявить о приостановлении оплаты (и перестать платить) и потребовать исполнения договора – предоставления возможности пользоваться объектом аренды.
Основание: статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства). Поскольку арендодатель не обеспечивает право арендатора пользоваться помещением, он теряет право на получение арендной платы, о чем указал Верховный суд РФ в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735. |
арендной оплаты в период пандемии
(очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);
2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:
2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку
Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:
А) Потребовать расторжения договора.
Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).
Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).
Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
- Применение специальных мер за неоплату
Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?
| Ответ в защиту арендатора | При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.
Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю. |
| Ответ в защиту арендодателя | Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, — есть.
Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные». Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему. |