Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка квартиры в 2023. Все аспекты.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Подать претензию можно лично, письмом или электронным посланием.
При личном обращении следует взять с собой копию заявления, на нем будет поставлена отметка о получении.
Жалобы в управляющую компанию, жилинспекцию принимают секретари или диспетчеры.
Заявления в прокуратуру передаются дежурному сотруднику на личном приеме. Это могут быть помощники, заместители, прокурор района.
Иски передаются в канцелярию суда. При себе следует иметь копии искового заявления и подтверждающих документов. Оригиналы остаются в суде, а копии направляются ответчику для подготовки к разбирательству.
Допускаются направления документов через интернет. Для суда и ГЖИ потребуется регистрация на портале Госуслуги. Важно качество предоставляемых документов; они должны открываться на компьютерах сотрудников ведомств и быть читаемыми.
Управляющие компании и прокуроры принимают письменные обращения, направленные электронной почтой.
Важно указывать достоверные сведения о заявителе, иначе получить ответ не удастся.
Все названными организациями принимаются письма. Их следует направлять с уведомлением о вручении. Это позволит контролировать ответ.
Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:
- поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
- при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
- при выходе техника БТИ;
- для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;
Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений ( то есть согласно принятой нами в этой статье терминологии это- просто неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения), то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. В таком случае также удастся избежать наказания за незаконную перепланировку в виде штрафа.
«Замечательный» сосед
Если речь идет просто о том, что сосед не зарегистрировал перепланировку – это еще полбеды. В таком случае «пострадавшим» окажется только он сам: рано или поздно все равно придется оформить документы в соответствии с законом. В жесткие сроки квартиру нужно будет привести в порядок, да еще и штраф заплатить (согласно ст. 7. 21 КоАП (ч. 2) от 2 тыс. рублей).
А вот когда в квартире производятся изменения, запрещенные с технической точки зрения, дело может обернуться разрушительными последствиями для жителей других квартир. Примеров предостаточно. Не так давно в прессе сообщалось об отселении целого подъезда в одном из домов северной столицы, поскольку в здании провалились полы, а стены пошли трещинами. Одна из причин – снос несущей стены в помещении на первом этаже. А в Тамбовской области основной версией относительно обрушения балконов в доме, которому не более 30 лет, стало расширение проемов балконных дверей.
ДУШ НА БАЛКОНЕ
Почти курьезный случай выявила Мосжилинспекция: собственник квартиры на 16 этаже установил душевые кабины и унитазы на балконах, переоборудовав жилье в мини-отель.
Протечки из-за переноса так называемых «мокрых зон» в комнаты, проседание потолка, трещины на стенах, перекрытые вентиляционные пространства – перечень можно продолжать долго. «Кто виноват» в данном случае понятно. Однако для человека, которому не повезло с соседом, гораздо важнее понять «что делать».
Поможет ли пострадавшим от разрушительной перепланировки страхование жилья?
С одной стороны, застраховав свое имущество от повреждений, можно ожидать, что страховая компания выплатит причиненный ущерб, а потом уже сама будет взыскивать потраченные средства с виновника. И в этом случае можно будет хотя бы получить материальное возмещение, не ожидая решения суда и его исполнения решения. Ведь по логике вещей, скажем, протечка на потолке – она и есть протечка, не важно по какой причине случившаяся.
С другой стороны, как и в любом договоре нужно очень внимательно читать «мелкий шрифт». А именно – что является или не является страховым случаем. Например, по информации пресс-службы «Ингосстраха», такой риск предусматривается в составе базового страхового покрытия по основным продуктам страхования имущества. «В правилах страхования имущества нашей компании четко указано, что страховым случаем по риску «механическое повреждение» является повреждение или утрата (гибель) застрахованного имущества в результате проведения ремонтно-строительных работ третьими лицами за пределами территории, принадлежащей страхователю, в том числе в соседних помещениях, не принадлежащих страхователю, или за пределами многоквартирного дома, в котором находится застрахованный объект. При этом на стоимость страхования это не влияет». Однако там же отметили: «отдельно стоит обратить внимание на то, что ущерб от проведения несогласованных работ, затрагивающих конструктивные элементы здания, страхование не покрывает в любом случае».
А вот в другой крупной страховой компании сообщили, что «противоправные действия третьих лиц – не страховой случай».
Подавать жалобу на незаконную перепланировку следует в районную прокуратуру. Однако, чтобы исключить вероятность отписки о том, что изначально следовало обращаться в Жилищную инспекцию, к заявлению прикладывается официальный ответ инспекции, а если состоялся осмотр спорной квартиры — акт ее освидетельствования.
Каждый гражданин имеет право жаловаться в прокуратуру, если он пострадал от неправомерных действий третьих лиц, госслужащих, предпринимателей и т.д., в соответствии с Федеральным законом «О прокуратуре Российской Федерации» №2202-1 от 17.01.1992 г. Поэтому жалобу прокуратура принять обязана, как и дать на нее мотивированный ответ.
Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц
При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.
В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:
- Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
- Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
- Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.
Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.
Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:
- Граждане – до 5 тысяч рублей.
- Организации – до 300 тысяч рублей.
- Должностные лица – до 50 тысяч рублей.
Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.
Реконструкция квартиры и дома – законодательная база
Реконструкция – это изменение параметров сооружения и технических свойств. Другими словами – капитальный ремонт (остекление лоджий и балконов, обустройство дверных проемов, восстановление внешней части дома).
В подобных вопросах необходимо ссылаться на ЖК РФ. Это Жилищный Кодекс Российской Федерации, который регулирует некоторые важные моменты:
- Как оформить перепланировку;
- правила;
- почему и как узаконить перестройку;
- самостоятельная перепланировка.
Некоторые, не получив законного разрешения, начинают самостоятельно изменять свое жилищное помещение. Это называется самовольная перепланировка, а значит, является незаконной деятельностью.
Последствия могут быть весьма серьезными:
- Штраф;
- обязанность привести помещение в первоначальный вид;
- судебные разбирательства.
Как составлять жалобу
Разобравшись, куда жаловаться на то, что соседи сделали перепланировку с нарушением существующих норм и правил, остается ознакомиться с принципами составления самой бумаги. Здесь нужно указать следующие сведения:
- полное наименование органа, которому адресовано обращение;
- ФИО заявителя, контактные данные;
- полный адрес проживания с указанием улицы, номера дома и квартиры;
- адрес соседа, который проводит незаконную перепланировку;
- характер изменений, выполненных соседом в жилом помещении;
- требование принять соответствующие меры к нарушителю;
- дата составления обращения, подпись.
Составить жалобу может одно лицо или несколько людей одновременно. Все зависит от характера и масштабов проводимых работ, их влияния на соседние квартиры.
В ситуации, когда организаторы перепланировки не идут на переговоры, продолжают ремонт, не предъявляя документов о том, что это законно, нужна помощь официальных инстанций.
Организации, куда обращаться, если соседи делают незаконную перепланировку и не идут на контакт с остальными жильцами:
- управляющая компания, ЖЭК, председатель МКД;
- государственная жилищная инспекция;
- прокуратура;
- суд.
Указанные организации представлены в порядке очередности обращений. Не стоит перепрыгивать через ступеньки и писать сразу в суд или прокуратуру. Начинайте по порядку, с управляющей компании. Если ваш вопрос не решили или отказались вам помочь, идите дальше по списку.
Когда соседи делают незаконную перепланировку, что делать и к кому обращаться:
- пожаловаться в управляющую компанию или председателю МКД;
- пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию;
- пожаловаться в прокуратуру;
- обратиться в суд.
Законодатель понимает в качестве перепланировки всяческие изменения помещений, которые являются отличными от первоначальной конфигурации. Такие изменения могут стать следствием сноса или монтажа стен и перекрытий, порогов, проемов и пр. Результатом таких изменений становится увеличение площадей, а также появление новых возможностей в их использовании.
Нормы правовых актов, строительных стандартов и прочей документации содержат сведения о тех видах работ, которые могут проводиться при наличии особых условий. Несоблюдение таких требований может являться поводом не только для финансового наказания собственника, но и возникновения опасности граждан, проживающих в перепланированной квартире, соседей и иных посторонних лиц.
Урегулировать все возникающие вопросы призван Жилищный кодекс, содержащий наиболее общие положения о способах согласования перепланировок, перечне требуемых для этого документов, основаниях для отказа в согласовании, ответственности за проведение незаконных действий с квадратными метрами, предназначенными для проживания.
Жалобы пишутся в свободной форме, в них обязательно указываются:
- наименование адресата;
- сведения об обращающемся человеке – его фамилия, имя, отчество, адрес, телефон, электронная почта;
- описание проблемы;
- требования и предложения выхода из ситуации;
- дата составления;
- предоставление доказательств.
Для обращения в УК нужно подробно описать доставленные соседями неудобства. Сюда входят:
- шум от работающего оборудования на протяжении нескольких дней подряд;
- мешки строительного мусора в подъезде;
- пыль и грязь на лестничных площадках;
- появившиеся трещины;
- потеки на стенах.
Подтвердить действия соседей могут другие жильцы, фотографии подъезда, сырых пятен, обломков кирпичей, бетона.
В ГЖИ обращения подаются в том же порядке. Их можно направлять через интернет. В качестве доказательств можно привести те же документы. Возможно приложение заключения эксперта о выявленных разрушениях.
Заявление в прокуратуру подается на имя прокурора района. Жаловаться можно как на действия жильцов, так и на бездействия других ведомств. В последнем случае ссылаются на ответы жилищной инспекции и обслуживающей организации.
Какой штраф за незаконное перепланирование?
Сумма штрафов за незаконные переустройства в квартире не так уж и велика – от 2-2,5 тыс. рублей для жильцов многоквартирных домов и от 1000 до 1500 рублей для лиц, которые проводили несогласованные работы в домах иного типа согласно ст. 7.21 КоАП РФ.
Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
- Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
- Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
- Кодекс РФ об административных правонарушениях № 195-ФЗ от 30.12.2001 г. в статье 7.21 устанавливает штрафы за незаконные изменения планировки квартиры.
- Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. в статьях 29, 26, 25 говорит о допустимых переделках, предусматривает ответственность за них.
- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 перечисляет правила технической эксплуатации жилых зданий.
- Строительные правила 54.13330.2011 запрещают менять местами комнаты, кухни, санузлы.
- СанПиН 2.1.2.2645-10 требует не менять проемы санузлов, не объединять смежные помещения, определяет допустимые размеры комнат, условия освещения.
- Технический регламент противопожарной безопасности № 122-ФЗ от 22.07.2008 г. запрещает убирать газовое оборудование, монтировать открытые очаги, отапливаемые дровами камины в квартирах.