Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?
Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.
Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:
-
Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;
- Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;
-
Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Можно ли отказаться от дарения?
- Одариваемое лицо до момента подписания соглашения может не дать согласие на получение доли в квартире в письменной форме.
- Собственник вправе отказаться от своего обещания передать часть прав, если это повлечет ухудшение его материального положения.
- Отмена дарения также возможна, если правопреемник покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родных.
- Если правопреемник в ненадлежащем виде содержит подаренное ему имущество, соглашение также может быть аннулировано в судебном порядке.
- Передача прав может быть отменена, если в соответствующем договоре указана такая возможность при смерти одариваемого лица.
Оформление договора дарения ипотечной квартиры
Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:
- Гражданский паспорт собственника недвижимости.
- Гражданский паспорт одариваемого.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость.
- Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
- Выписка из реестра прав собственности.
- Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
- Выписка из домовой книги.
- Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
- Разрешение банка.
Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года. Если это не было сделано, договор считается недействительным.
Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.
Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:
- Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
- Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
- Технические характеристики объекта.
- Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
- Перечень прав и обязанностей всех сторон.
- Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
- Подписи сторон.
Если согласие банка не получено
В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.
Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.
Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?
Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.
Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.
И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.
Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.
Есть ли варианты подарить жилье в обход банка?
Многие граждане, видя, какие сложности возникают при осуществлении дарения ипотечной квартиры, пытаются обойти вышеуказанные условия. К сожалению, нарушение условий договора, в котором говорится о запрете дарения, карается негативными последствиями.
- Во-первых, в регистрации таких прав собственности вам откажет Росреестр.
- Во-вторых, к вам, по факту выявления нарушений, будут предъявлены серьезные меры.
Так, кредитная организация может подать на вас в суд, в связи с чем, сделка дарения признается недействительной, к вам будут применены различные штрафы.
- С вас могут потребовать досрочного погашения суммы задолженности по ипотечному кредитованию, с выплатой всех процентов.
Если вы не можете возвратить сумму в полном объеме, с вас потребуют предоставить недвижимость в виде квартиры, которая являлась залогом.
Поэтому, не стоит действовать поперёк закона.
На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
- Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
- Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
- Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.
Процедура оформления дарственной на квартиру, находящейся в ипотеке
После того как первый заемщик оставил письменное заявление сотрудникам банка на рассмотрение, он ждет либо согласия, либо отказа.
Если банк дал разрешение, можно переходить к оформлению дарственной на квартиру. Для этого нужна государственная регистрация нового договора. Перед этим необходимо собрать пакет документов:
- Документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
- Заявление, оформленное на первом этапе процедуры;
- Документы на квартиру;
- Технический паспорт на долю, которую планируется дарить (в случае, если дарится часть недвижимости);
- Согласие второго супруга, заверенное нотариусом (в случае, если дарственная оформляется человеком, состоящим в браке);
- Документы, подтверждающие, что прежний владелец снял себя с прописки из данной квартиры;
- Согласие из органов опеки и попечительства (в случае если действие происходит в отношении несовершеннолетних или недееспособных лиц);
- Разрешение банка.
При каких условиях это возможно?
Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.
Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.
Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.
Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.
Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.
Важные нюансы процедуры
В юридическом плане имеется два способа для владельца ипотечного имущественного хозяйства, которые позволят выйти из трудной ситуации. Первый метод заключается в досрочном погашении закладываемого недвижимого имущества, дабы недвижимость находилась полностью у дарителя.
Если оформление распоряжения на ипотечное хозяйство было запланировано до получения закладываемого недвижимого благосостояния, то нужно заранее оповестить банкиров и рассмотреть вопрос о внесение дарения в рамки прав покупателя имущества. Банкир не всегда на это согласен, но чаще всего эти пункты обсуждаются.
Непосредственно обратиться к банковскому сотруднику о разрешении дарения довольно сложно. Здесь нужна проверка будущего хозяина на способность стабильно оплачивать взносы по закладываемому жилью.
Распоряжение дарения на жилище оформляется и в том случае, если даритель выплачивает новые взносы без передачи таковых новому хозяину. Тот до полной выплаты кредитного платежа будет считаться участником ренты, а выплата кредитных ассигнований будет производиться лишь в случае смерти главного плательщика.